मालिकाना हक पर विवाद होने पर बिना स्वत्व की घोषणा (डिक्लेरेशन ऑफ टाइटल) के केवल कब्जे का मुकदमा विचारणीय नहीं: छत्तीसगढ़ हाईकोर्ट

छत्तीसगढ़ हाईकोर्ट ने एक महत्वपूर्ण फैसले में स्पष्ट किया है कि यदि किसी संपत्ति पर वादी (plaintiff) के मालिकाना हक को लेकर कोई विवाद या संदेह (क्लाउड) उत्पन्न होता है और प्रतिवादी उस पर अपना मालिकाना हक होने का दावा करता है, तो ऐसी स्थिति में वादी को केवल कब्जे की मांग करने के बजाय मालिकाना हक की घोषणा (डिक्लेरेशन ऑफ टाइटल) और कब्जे की बहाली के लिए एक व्यापक दीवानी मुकदमा दायर करना होगा। हाईकोर्ट की डिवीजन बेंच, जिसमें चीफ जस्टिस रमेश सिन्हा और जस्टिस रवींद्र कुमार अग्रवाल शामिल थे, ने माना कि वादी के पक्ष में मालिकाना हक का स्पष्ट निष्कर्ष आए बिना केवल कब्जे के लिए डिक्री पारित नहीं की जा सकती।

इस कानूनी सिद्धांत के साथ, हाईकोर्ट ने मैसर्स गोयल मटेरियल सप्लायर्स के दिवंगत प्रोपराइटर के कानूनी वारिसों द्वारा दायर दो प्रथम अपीलों (First Appeals) को खारिज कर दिया। ये अपीलें ट्रायल कोर्ट के उस फैसले के खिलाफ थीं, जिसमें वादी के खाली कब्जे और हर्जाने के दावे को खारिज कर दिया गया था और प्रतिवादी के जवाबी दावे (counter-claim) को आंशिक रूप से स्वीकार करते हुए उसके घर वाले 4 डिसमिल हिस्से पर प्रतिवादी के शांतिपूर्ण कब्जे को बनाए रखने के लिए स्थायी निषेधाज्ञा (permanent injunction) जारी की गई थी।

मामले की पृष्ठभूमि

इन अपीलों की उत्पत्ति रायपुर के तृतीय अतिरिक्त जिला न्यायाधीश द्वारा सिविल सूट नंबर 122-A/2014 में 16 जनवरी 2024 को पारित साझा निर्णय और डिक्री से हुई। वादी (जो अब अपीलकर्ता हैं) ने ग्राम सासाहोली, तहसील तिल्दा, जिला रायपुर में स्थित खसरा नंबर 356/1 और 357/1 के कुल 0.324 हेक्टेयर (0.80 एकड़ यानी 80 डिसमिल) भूमि पर खाली कब्जे, हर्जाने और स्थायी निषेधाज्ञा के लिए दीवानी मुकदमा दायर किया था। इस विवादित जमीन के एक छोटे से हिस्से पर प्रतिवादी की कच्ची खपरैल झोपड़ी बनी हुई थी।

वादियों का दावा था कि उन्होंने 15 अप्रैल 1994 को एक पंजीकृत बिक्री विलेख (sale deed) के जरिए प्रतिवादी प्रहलाद देवांगन से पूरी 80 डिसमिल जमीन खरीदी थी और उसका कब्जा प्राप्त किया था। जमीन का गैर-कृषि उद्देश्यों के लिए डायवर्जन कराने के बाद, उन्होंने 24 जून 1997 को सीमांकन (demarcation) के लिए आवेदन किया। सीमांकन में यह बात सामने आई कि प्रतिवादी ने उनकी खरीदी हुई जमीन के 4 डिसमिल हिस्से पर कब्जा कर रखा है, जिसे नक्शे में ‘ABCD’ भाग के रूप में दर्शाया गया था।

कब्जा हटाने के लिए वादियों ने शुरुआत में छत्तीसगढ़ भू-राजस्व संहिता, 1959 की धारा 250 के तहत तहसीलदार के समक्ष आवेदन किया। तहसीलदार द्वारा इसे खारिज करने के बाद, वादियों की अपीलों को एसडीओ (राजस्व), अतिरिक्त कमिश्नर और छत्तीसगढ़ राजस्व मंडल (Board of Revenue) ने स्वीकार कर लिया। हालांकि, प्रतिवादी ने इन आदेशों को हाईकोर्ट में रिट याचिका (WP (227) No. 257 of 2013) के जरिए चुनौती दी। 31 मार्च 2014 को हाईकोर्ट ने राजस्व अदालतों के आदेशों को रद्द करते हुए स्पष्ट किया कि वादी धारा 250 का सहारा नहीं ले सकते और यदि वे खाली कब्जा पाना चाहते हैं, तो उन्हें कानून के तहत उपलब्ध अन्य दीवानी उपचारों का सहारा लेना चाहिए। इसके बाद, वादियों ने 2014 में यह दीवानी मुकदमा दायर किया।

प्रतिवादी ने अपने लिखित बयान (written statement) में वादियों के सभी दावों का खंडन किया। उसने तर्क दिया कि वह 1992 से 1995 के बीच मानसिक बीमारी से पीड़ित था और मनोचिकित्सक डॉ. आनंद दुबे से उसका इलाज चल रहा था, जिसके कारण वह अपनी भलाई के बारे में सोचने की स्थिति में नहीं था। प्रतिवादी ने दावा किया कि यह जमीन उसकी पैतृक संपत्ति थी जो उसे 26 दिसंबर 1968 को पिता से विभाजन में मिली थी, और उसके बेटों का भी इस पर जन्म से सहदायिकी (coparcenary) अधिकार था। प्रतिवादी का कहना था कि उसके पास केवल 65 डिसमिल जमीन बेचने का ही अधिकार था, लेकिन वादियों ने उसकी मानसिक स्थिति का फायदा उठाकर धोखे से 80 डिसमिल का बिक्री विलेख निष्पादित करवा लिया। उसने स्पष्ट किया कि वादियों को केवल 65 डिसमिल का ही कब्जा मिला (जहां पेट्रोल पंप चल रहा है) और शेष 15 डिसमिल (जिसमें 4 डिसमिल पर उसका घर बना है) अभी भी उसके परिवार के कब्जे में है। उसने यह भी तर्क दिया कि बिक्री विलेख 1994 का है और मुकदमा 20 साल बाद 2014 में दायर किया गया, इसलिए यह मियाद (limitation) से बाहर है।

प्रतिवादी ने शेष 15 डिसमिल जमीन पर अपने शांतिपूर्ण कब्जे में वादियों द्वारा हस्तक्षेप को रोकने के लिए एक जवाबी दावा (counter-claim) भी दायर किया।

ट्रायल कोर्ट ने वादी का मुकदमा खारिज कर दिया और पाया कि वे यह साबित करने में विफल रहे कि प्रतिवादी उस 4 डिसमिल जमीन पर अनाधिकृत कब्जे में था जहां उसका घर बना हुआ है। कोर्ट ने यह भी माना कि प्रतिवादी 15 अप्रैल 1994 (बिक्री विलेख निष्पादन की तारीख) से ही इस 4 डिसमिल हिस्से पर काबिज है, इसलिए वह स्थायी निषेधाज्ञा का हकदार है।

पक्षकारों के तर्क

अपीलकर्ताओं/वादियों के वकील ने दलील दी कि प्रतिवादी ने पूरी 80 डिसमिल जमीन के लिए 15 अप्रैल 1994 को एक वैध बिक्री विलेख निष्पादित किया था, जिससे वादियों को पूरा मालिकाना हक मिल गया था। चूंकि प्रतिवादी ने राजस्व कार्यवाही के दौरान धोखाधड़ी या दबाव के आधार पर बिक्री विलेख को दीवानी न्यायालय में चुनौती नहीं दी थी और पूरी बिक्री राशि प्राप्त करने की बात स्वीकार की थी, इसलिए वह जमीन के किसी भी हिस्से को अपने पास रखने का दावा नहीं कर सकता। वादियों का कहना था कि चूंकि वे पूरी 80 डिसमिल जमीन के मालिक हैं और प्रतिवादी का कब्जा इसी क्षेत्र के भीतर पाया गया है, इसलिए वे खाली कब्जा पाने के हकदार हैं। वादियों ने ऑर्डर 41 रूल 27 सीपीसी के तहत अतिरिक्त दस्तावेज (मूल बिक्री विलेख और सीमांकन रिपोर्ट) रिकॉर्ड पर लेने के लिए एक आवेदन भी दायर किया।

दूसरी ओर, प्रतिवादी के वकील ने ट्रायल कोर्ट के फैसले का समर्थन किया। उन्होंने दलील दी कि परिवार में सहदायिकी अधिकारों के कारण प्रतिवादी को अकेले पूरी 80 डिसमिल जमीन बेचने का कोई अधिकार नहीं था और वह केवल 65 डिसमिल ही बेच सकता था। प्रतिवादी ने केवल 65 डिसमिल का ही कब्जा सौंपा था और वह दशकों से शेष जमीन पर रह रहा है। उन्होंने आगे कहा कि 1994 में बिक्री विलेख के निष्पादन के बाद से 2014 में मुकदमा दायर करने तक 20 वर्षों तक वादियों की पूर्ण निष्क्रियता के कारण यह मुकदमा मियाद कानून (law of limitation) के तहत वर्जित था। उन्होंने वादियों द्वारा ट्रायल के दौरान अपने दस्तावेज पेश न करने पर घोर लापरवाही का हवाला देते हुए ऑर्डर 41 रूल 27 के तहत अतिरिक्त सबूतों को स्वीकार करने का विरोध किया।

हाईकोर्ट का विश्लेषण

हाईकोर्ट ने सबसे पहले ऑर्डर 41 रूल 27 सीपीसी के तहत बिक्री विलेख और सीमांकन रिपोर्ट को रिकॉर्ड पर लाने के वादियों के आवेदन को खारिज कर दिया। सुप्रीम कोर्ट के फैसले Union of India v. Ibrahim Uddin and Another (2012) 8 SCC 148 का हवाला देते हुए कोर्ट ने टिप्पणी की:

“इसलिए, ट्रायल कोर्ट (निचली अदालत) में साक्ष्य प्रस्तुत न करने के संतोषजनक कारणों के अभाव में, अपील में अतिरिक्त साक्ष्य स्वीकार नहीं किए जाने चाहिए क्योंकि निचली अदालत में लापरवाही बरतने वाला पक्षकार इस नियम के तहत आगे साक्ष्य देने की अनुमति पाने का हकदार नहीं है।”

राजस्व अभिलेखों में नामांतरण (mutation) के महत्व को स्पष्ट करते हुए बेंच ने टिप्पणी की:

“यह स्थापित कानून है कि नामांतरण प्रविष्टियां (म्यूटेशन एंट्रीज) उन व्यक्तियों के पक्ष में कोई मालिकाना हक प्रदान नहीं करती हैं जिनका नाम राजस्व अभिलेखों में दर्ज है। यह केवल भौतिक उद्देश्यों के लिए है…”

इस निष्कर्ष के समर्थन में बेंच ने सुप्रीम कोर्ट के फैसलों Balwant Singh v. Daulat Singh (1997) 7 SCC 137 और Jitendra Singh v. State of MP & Others (2021) SCC Online SC 802 पर भरोसा जताया।

बिना मालिकाना हक की घोषणा के केवल कब्जे के दावे के कानूनी मुद्दे पर हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया कि वादियों ने कब्जे, नुकसान की भरपाई और स्थायी निषेधाज्ञा के लिए मुकदमा दायर किया था, लेकिन वे अपने मालिकाना हक की घोषणा (declaration of title) की मांग करना भूल गए। चूंकि प्रतिवादी ने शेष 15 डिसमिल जमीन पर वादियों के मालिकाना हक को स्पष्ट रूप से खारिज कर दिया था और दावा किया था कि यह उसकी पैतृक संपत्ति है, इसलिए वादियों के मालिकाना हक पर एक गहरा संदेह (क्लाउड) पैदा हो गया था।

कोर्ट ने सुप्रीम कोर्ट के ऐतिहासिक फैसले Anathula Sudhakar v. P. Buchi Reddy (Dead) By LRs and Others (2008) 4 SCC 594 के पैरा 21 को उद्धृत किया:

“(ए) जहां वादी के मालिकाना हक (टाइटल) पर संदेह उत्पन्न होता है और उसके पास कब्जा नहीं है, वहां परिणामी निषेधाज्ञा के साथ या उसके बिना, मालिकाना हक की घोषणा और कब्जे के लिए मुकदमा ही उपाय है। जहां वादी के मालिकाना हक पर कोई विवाद या संदेह नहीं है, लेकिन वह कब्जे से बाहर है, उसे परिणामी निषेधाज्ञा के साथ कब्जे के लिए मुकदमा दायर करना होगा।”

डिवीजन बेंच ने कहा कि चूंकि प्रतिवादी ने विवादित जमीन पर वादियों के मालिकाना हक को चुनौती दी थी, इसलिए वादियों का मालिकाना हक संदेह के दायरे में आ गया था और उन्हें अपने मुकदमे में मालिकाना हक की घोषणा की मांग भी करनी चाहिए थी।

हाईकोर्ट का निर्णय

हाईकोर्ट ने माना कि ट्रायल कोर्ट का फैसला साक्ष्यों के सही मूल्यांकन और लागू कानूनी सिद्धांतों पर आधारित है, जिसमें किसी भी प्रकार के हस्तक्षेप की आवश्यकता नहीं है। तदनुसार, कोर्ट ने दोनों अपीलों को खारिज कर दिया और दोनों पक्षों को अपना-अपना मुकदमा खर्च खुद वहन करने का निर्देश दिया।

केस विवरण

• केस शीर्षक: मैसर्स गोयल मटेरियल सप्लायर्स (अपने प्रोपराइटर दिवंगत सुरेश कुमार अग्रवाल के माध्यम से, उनके कानूनी वारिसों द्वारा) एवं अन्य बनाम प्रहलाद देवांगन
• केस संख्या: एफ.ए. नंबर 74 ऑफ 2024 और एफ.ए. नंबर 75 ऑफ 2024
• पीठ: चीफ जस्टिस रमेश सिन्हा और जस्टिस रवींद्र कुमार अग्रवाल
• फैसले की तारीख: 5 मई, 2026