संयुक्त परिवार के पास खाली संपत्तियां होने पर सौतेले पोते की निर्भरता का दावा नहीं कर सकता मकान मालिक: हाईकोर्ट ने बेदखली याचिका खारिज की

दिल्ली हाईकोर्ट ने रेंट कंट्रोल (किराया नियंत्रण) कानून के तहत संयुक्त परिवारों के भीतर निर्भरता और वैकल्पिक आवासों के समीकरण को स्पष्ट करते हुए एक मकान मालिक की उस संशोधन याचिका (रिवीजन पेटिशन) को खारिज कर दिया है, जिसमें किरायेदार को बेदखल करने की मांग की गई थी। जस्टिस अमित शर्मा की पीठ ने स्पष्ट किया कि जब किसी संयुक्त परिवार के पास कई खाली और उपयुक्त वैकल्पिक संपत्तियां मौजूद हों, तो मकान मालिक व्यावसायिक जगह के लिए अपने सौतेले पोते की पूर्ण निर्भरता का दावा नहीं कर सकता। इसके साथ ही हाईकोर्ट ने एडिशनल रेंटकंट्रोलर (एआरसी) के उस फैसले को बरकरार रखा, जिसने दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट, 1958 की धारा 14(1)(e) के तहत दायर बेदखली याचिका को खारिज कर दिया था।

मामले की पृष्ठभूमि

याचिकाकर्ता, श्रीमती दुर्गा देवी जैन, हरी नगर आश्रम, नई दिल्ली स्थित संपत्ति संख्या 90 की मालकिन हैं। वर्ष 1985 में, उन्होंने इस संपत्ति के ग्राउंड फ्लोर पर स्थित 20 फीट x 20 फीट की एक दुकान किरायेदार डॉ. हरीश चंदर बंगा को लीज़ पर दी थी, जहां से वह अपना क्लिनिक चला रहे हैं। बेदखली की कार्यवाही के समय, इस दुकान का मासिक किराया 1,925 रुपये (अन्य शुल्कों को छोड़कर) था। श्रीमती दुर्गा देवी जैन ने शुरुआत में इस आधार पर बेदखली की मांग की थी कि किरायेदार कभी-कभार ही क्लिनिक खोलते हैं और उन्होंने बिना उनकी लिखित सहमति के दुकान का एक हिस्सा मेसर्स लाल पैथलैब्स को उप-किराये (सब-लेट) पर दे दिया है।

बाद में, उन्होंने अपनी बेदखली याचिका में संशोधन करते हुए कहा कि इस दुकान की वास्तविक (बोनाफाइड) आवश्यकता उनके पोते ऋषभ जैन के लिए है, जो बेरोजगार हैं और वहां हीरों और आभूषणों का एक स्वतंत्र व्यवसाय शुरू करना चाहते हैं। उन्होंने दावा किया कि यह दुकान एक प्रमुख स्थान पर स्थित है और उनके पोते के नाम पर दिल्ली में कोई अन्य उपयुक्त व्यावसायिक स्थान उपलब्ध नहीं है।

किरायेदार ने कई आधारों पर इस याचिका का विरोध किया। उन्होंने तर्क दिया कि ऋषभ जैन याचिकाकर्ता के सगे पोते नहीं हैं। ऋषभ वास्तव में प्रवीण जैन के बेटे हैं, जो याचिकाकर्ता की सगी बहन और सह-पत्नी (को-वाइफ) श्रीमती कांता देवी के बेटे हैं (दोनों बहनों की शादी स्वर्गीय राम कुमार जैन से हुई थी)। किरायेदार ने यह भी दलील दी कि मकान मालकिन ने अपने और अपने संयुक्त परिवार के स्वामित्व वाली कई संपत्तियों की जानकारी छिपाई है। उन्होंने विशेष रूप से हरी नगर आश्रम में संपत्ति संख्या 87 और संपत्ति संख्या 88 में उपलब्ध व्यावसायिक स्थानों और भोगल, नई दिल्ली में चल रहे परिवार के आभूषण व्यवसायों की ओर इशारा किया।

पक्षों की दलीलें

याचिकाकर्ता ने तर्क दिया कि वह, उनके पति, उनकी बहन/सह-पत्नी श्रीमती कांता देवी और उनके बच्चे एक ही छत के नीचे एक संयुक्त परिवार के रूप में रहते हैं। के.वी. मुथु बनाम अंगमुथु अम्मल, गोबिंद दास बनाम कुलदीप सिंह, और मंजू देवी बनाम प्रताप सिंह जैसे मामलों में सुप्रीम कोर्ट और हाईकोर्ट के पुराने फैसलों का हवाला देते हुए उनके वकील ने तर्क दिया कि दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट के तहत “परिवार” शब्द का दायरा लचीला है और इसमें सौतेले पोते भी शामिल हैं।

वैकल्पिक आवासों की उपलब्धता के संबंध में, याचिकाकर्ता ने दलील दी कि भोगल स्थित दुकानें ऋषभ के पिता और चाचा के आभूषण व्यवसायों के कब्जे में हैं, इसलिए वे नए व्यवसाय के लिए उपयुक्त नहीं हैं। उन्होंने दावा किया कि श्रीमती कांता देवी के नाम पर दर्ज संपत्ति संख्या 87 एक संकरी गली में स्थित है, जिसके ठीक सामने शाम को सब्जी मंडी लगती है। ऐसी जगह पर हीरों के शोरूम जैसा परिष्कृत व्यवसाय नहीं चलाया जा सकता। इसकी तुलना में, मुख्य सड़क पर स्थित होने के कारण संपत्ति संख्या 90 ग्राहकों की बेहतर आवाजाही और पार्किंग के लिहाज से कहीं अधिक उपयुक्त है। मकान मालकिन ने यह भी तर्क दिया कि संपत्ति संख्या 88 का खुलासा न करना मामले के लिए घातक नहीं है क्योंकि वह संपत्ति आखिरकार अनुपयुक्त पाई गई। इसके समर्थन में उन्होंने विनोद गुप्ता बनाम कैलाश अग्रवाल और अन्य, बनवारी लाल बनाम महेंद्र पाल गुप्ता, और रजनी बहल बनाम अरुण कुमार नैयर जैसे फैसलों का हवाला दिया।

इसके विपरीत, किरायेदार ने तर्क दिया कि मकान मालकिन ने अपने पारिवारिक ढांचे और उपलब्ध संपत्तियों के बारे में महत्वपूर्ण तथ्यों को छिपाया है। उन्होंने दलील दी कि जहां एक तरफ याचिकाकर्ता ने प्रवीण जैन को अपना सगा बेटा बताया, वहीं दूसरी तरफ कांता देवी ने अन्य बेदखली मुकदमों में प्रवीण जैन को अपना बेटा घोषित किया था और प्रवीण उनके पावर ऑफ अटॉर्नी के रूप में काम कर रहे थे।

किरायेदार ने यह भी रेखांकित किया कि मुकदमे के लंबित रहने के दौरान ही, श्रीमती कांता देवी ने संपत्ति संख्या 87 को ध्वस्त कर वहां पांच मंजिला इमारत का पुनर्निर्माण कराया, जिसके ग्राउंड फ्लोर पर व्यावसायिक दुकानें खाली पड़ी हैं। इसके अतिरिक्त, याचिकाकर्ता के पास संपत्ति संख्या 88 का ग्राउंड फ्लोर और बेसमेंट भी खाली है। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि किरायेदार ने कोर्ट के सामने एक साइट प्लान (नक्शा) पेश किया, जिससे साबित हुआ कि किराये पर दी गई दुकान (क्लिनिक) मुख्य मथुरा रोड पर नहीं खुलती, बल्कि एक संकरी गली में खुलती है—उसी गली में जिसमें संपत्ति संख्या 87 और 88 स्थित हैं।

निर्भरता और वैकल्पिक आवासों पर कोर्ट का विश्लेषण

हाईकोर्ट ने पाया कि एडिशनल रेंट कंट्रोलर (एआरसी) ने पारिवारिक संबंधों का बहुत बारीकी से विश्लेषण किया था। एआरसी इस सही निष्कर्ष पर पहुंची थी कि प्रवीण जैन याचिकाकर्ता दुर्गा देवी जैन के सौतेले बेटे हैं, जिससे ऋषभ जैन उनके सौतेले पोते साबित होते हैं। किरायेदार के विशिष्ट इनकार के बावजूद याचिकाकर्ता ने कोर्ट में कोई भी ऐसा सार्वजनिक दस्तावेज (जैसे जन्म प्रमाण पत्र या मैट्रिकुलेशन सर्टिफिकेट) पेश नहीं किया, जिससे सगा संबंध साबित हो सके।

इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि कोर्ट ने याचिकाकर्ता के दावों में एक बड़ा विरोधाभास पाया। एक तरफ मकान मालकिन ने सौतेले पोते को अपना आश्रित दिखाने के लिए पूरे परिवार को एक “संयुक्त परिवार” बताया, लेकिन जब वैकल्पिक आवासों की उपलब्धता की जांच की बात आई, तो उन्होंने चालाकी से संयुक्त परिवार की अन्य संपत्तियों को खुद से अलग दिखाने की कोशिश की।

हाईकोर्ट ने इस संबंध में एआरसी द्वारा कानून की धारा 14(1)(e) की व्याख्या को पूरी तरह सही माना। एआरसी ने अपनी टिप्पणी में कहा था: “नतीजतन, इसका अर्थ यह है कि निर्भरता पूर्ण होनी चाहिए न कि तुलनात्मक। इसलिए, कोई सदस्य अपनी सौतेली दादी पर निर्भर होने का दावा नहीं कर सकता, जब उसी संयुक्त परिवार का हिस्सा रही उसकी सगी दादी के पास उसके लिए कई संपत्तियां उपलब्ध हों।“

कोर्ट ने मकान मालकिन और उनके सौतेले बेटे प्रवीण जैन के बयानों की समीक्षा की। प्रवीण जैन 6 फरवरी 2018 को हुई अपनी जिरह (क्रॉस-एग्जामिनेशन) के दौरान काफी टालमटोल करते हुए पाए गए। उन्होंने नव-निर्मित पांच मंजिला संपत्ति संख्या 87 के बारे में पूछे गए सवालों का जवाब देने से अचानक इनकार कर दिया था, जिसे ट्रायल कोर्ट ने अपने रिकॉर्ड में भी दर्ज किया था। साक्ष्यों से यह स्पष्ट रूप से साबित हुआ कि संयुक्त परिवार के पास नवनिर्मित संपत्ति संख्या 87 के ग्राउंड फ्लोर पर कई खाली व्यावसायिक दुकानें थीं, और संपत्ति संख्या 88 में भी एक दुकान और बेसमेंट खाली पड़े थे।

कोर्ट ने मकान मालकिन के इस दावे को भी खारिज कर दिया कि किराये पर दी गई दुकान मुख्य सड़क पर होने के कारण विशिष्ट रूप से उपयुक्त है। साइट प्लान के निरीक्षण से पता चला कि यह क्लिनिक मुख्य सड़क पर स्थित दो दुकानों के ठीक पीछे है और इसका रास्ता सीधे एक गली में खुलता है। चूंकि संपत्ति संख्या 87 और 88 भी इसी गली में स्थित हैं, इसलिए मुख्य सड़क की आड़ में किराये की दुकान को अधिक उपयुक्त बताने का याचिकाकर्ता का दावा तथ्यात्मक रूप से गलत और विरोधाभासी था।

संशोधन अधिकार का दायरा और अंतिम निर्णय

धारा 25-B(8) के तहत हाईकोर्ट के संशोधन (रिवीजन) संबंधी अधिकारों पर चर्चा करते हुए कोर्ट ने सुप्रीम कोर्ट के ऐतिहासिक निर्णयों सरला आहूजा बनाम यूनाइटेड इंडिया इंश्योरेंस कंपनी लिमिटेड और आबिद-उल-इस्लाम बनाम इंदर सैन दुआ का संदर्भ दिया। कोर्ट ने दोहराया कि हाईकोर्ट के संशोधन अधिकार सीमित हैं और वह अपील कोर्ट की तरह तथ्यों का पुनर्मूल्यांकन तब तक नहीं कर सकता, जब तक कि निचली अदालत का फैसला पूरी तरह से मनमाना या विकृत न हो। आबिद-उल-इस्लाम मामले का हवाला देते हुए कोर्ट ने टिप्पणी की: “हाईकोर्ट के हस्तक्षेप का दायरा बहुत सीमित है। रिकॉर्ड पर स्पष्ट रूप से दिखने वाली किसी गंभीर भूल या त्रुटि के अलावा, हाईकोर्ट को निचली अदालत के ऐसे फैसले को बदलने का प्रयास नहीं करना चाहिए।“

इस कानूनी पैमाने को लागू करते हुए जस्टिस अमित शर्मा ने माना: “इस कोर्ट का स्पष्ट मानना है कि विद्वान एआरसी ने किरायेदार के इस तर्क पर सही ढंग से विचार किया कि प्रवीण जैन याचिकाकर्ता के सगे बेटे नहीं हैं, और इसलिए ऋषभ जैन याचिकाकर्ता के सौतेले पोते हैं। फैसले में यह भी बिल्कुल सही दर्ज किया गया है कि याचिकाकर्ता साफ इरादे के साथ कोर्ट नहीं आई थीं, क्योंकि याचिकाकर्ता और प्रवीण जैन व ऋषभ जैन के बीच सगे संबंधों को साबित करने के लिए रिकॉर्ड पर कोई साक्ष्य नहीं रखा गया था।“

हाईकोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि चूंकि याचिकाकर्ता और उनके संयुक्त परिवार के सदस्यों के पास ऋषभ जैन की व्यावसायिक आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए पर्याप्त, खाली और उपयुक्त व्यावसायिक संपत्तियां पहले से मौजूद थीं, इसलिए मकान मालकिन रेंट कंट्रोल एक्ट की धारा 14(1)(e) के तहत अपनी जिम्मेदारी साबित करने में विफल रहीं। एआरसी के आदेश में किसी भी प्रकार की प्रक्रियात्मक या कानूनी त्रुटि न पाते हुए, हाईकोर्ट ने इस संशोधन याचिका को खारिज कर दिया।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: श्रीमती दुर्गा देवी जैन बनाम डॉ. हरीश चंदर बंगा
वाद संख्या: आरसी.रिवीजन 30/2019
पीठ: जस्टिस अमित शर्मा
निर्णय की तिथि: 19 मई, 2026