दिल्ली हाईकोर्ट ने किराया नियंत्रण कानूनों के तहत देरी को माफ करने (कंडोनेशन ऑफ डिले) के कानूनी दायरे को स्पष्ट करते हुए एक महत्वपूर्ण निर्णय दिया है। जस्टिस अमित शर्मा की पीठ ने कहा कि कोई किराएदार मूल बेदखली डिक्री (एविक्शन डिक्री) को चुनौती देने में हुई देरी को माफ कराने के लिए, रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल के समक्ष समीक्षा (रिव्यू) याचिका खारिज होने के खिलाफ अपील दायर करने में बिताए गए समय को बाहर रखने की मांग नहीं कर सकता।
कोर्ट ने स्पष्ट किया कि मूल बेदखली आदेश और उसकी समीक्षा याचिका को खारिज करने वाला बाद का आदेश दो अलग-अलग और स्वतंत्र आदेश हैं। इसलिए, समीक्षा खारिज होने के खिलाफ अपील दायर करने को मूल बेदखली डिक्री को चुनौती देने के लिए “उसी राहत के लिए” की गई समानांतर कार्यवाही नहीं माना जा सकता। इसी आधार पर हाईकोर्ट ने किराएदार की देरी को माफ करने की याचिका को खारिज कर दिया।
मामले की पृष्ठभूमि
यह विवाद नई दिल्ली के यूसुफ सराय मेन मार्केट में स्थित दुकान संख्या 2 (इमारत संख्या 12/3) को लेकर शुरू हुआ था। मूल मकान मालिक स्वर्गीय ओम प्रकाश जैन की मृत्यु के बाद उनकी पत्नी श्रीमती सुशीला देवी जैन इसकी मालिक बनीं। उन्होंने अपने बेटे और मुख्तारनामा (पावर ऑफ अटॉर्नी) धारक देवेंद्र कुमार जैन के माध्यम से किराएदार राजेंद्र कुमार गुप्ता के खिलाफ दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट, 1958 की धारा 14(1)(e) के तहत बेदखली याचिका दायर की थी।
श्रीमती सुशीला देवी जैन ने अपने 26 वर्षीय पोते शुभम जैन, जो बीबीए और चार्टर्ड अकाउंटेंट (सीए) स्नातक थे, को अपनी स्वतंत्र प्रैक्टिस स्थापित करने के लिए इस दुकान की वास्तविक आवश्यकता (सद्भावी आवश्यकता) बताई थी। 6 जुलाई, 2020 को रेंट कंट्रोलर श्री सुशांत चांगोत्रा ने बेदखली याचिका को स्वीकार करते हुए किराएदार के खिलाफ बेदखली आदेश पारित किया था।
इसके बाद, किराएदार ने 25 जुलाई, 2020 को नए सबूतों और घटनाक्रमों का हवाला देते हुए रेंट कंट्रोलर के समक्ष समीक्षा याचिका (रिव्यू पिटीशन) दायर की। इस दौरान, 18 मई, 2021 को श्रीमती सुशीला देवी जैन का निधन हो गया, जिसके बाद उनके बेटे देवेंद्र कुमार जैन को उनका कानूनी प्रतिनिधि बनाया गया। अंततः, 25 सितंबर, 2025 को रेंट कंट्रोलर सुश्री नेहा प्रिया ने इस समीक्षा याचिका को खारिज कर दिया।
इस बीच, अप्रैल 2021 में बेदखली आदेश के निष्पादन (एग्जीक्यूशन) की कार्यवाही भी शुरू हो चुकी थी। समीक्षा याचिका खारिज होने के आदेश के खिलाफ किराएदार ने 4 दिसंबर, 2025 को रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल के समक्ष दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट की धारा 38 के तहत अपील दायर की। हालांकि, ट्रिब्यूनल ने पहली ही सुनवाई में अपील की विचारणीयता (मैंटेनेबिलिटी) पर सवाल उठाए। आखिरकार कई सुनवाइयों के बाद किराएदार ने 27 मार्च, 2026 को उपयुक्त कानूनी उपचार तलाशने की छूट के साथ इस अपील को वापस ले लिया। इसके बाद, किराएदार ने 24 मार्च, 2026 को हाईकोर्ट में बेदखली के मूल आदेश को चुनौती देते हुए रिवीजन पिटीशन दायर की और साथ ही 388 दिनों की देरी को माफ करने के लिए आवेदन किया।
पक्षों की दलीलें
याचिकाकर्ता-किराएदार की ओर से सीनियर एडवोकेट उत्तम दत्त ने दलील दी कि मूल बेदखली फैसले को चुनौती देने में कोई जानबूझकर देरी नहीं की गई थी। उन्होंने दलील दी कि सुप्रीम कोर्ट के ‘इन री- कॉग्निजेंस ऑन एक्सटेंशन ऑफ लिमिटेशन’ मामले में दिए गए आदेश के अनुसार, कोविड-19 प्रतिबंधों के कारण लिमिटेशन की अवधि बढ़ा दी गई थी, जिससे लिमिटेशन एक्ट के आर्टिकल 137 के तहत तीन साल की अवधि 1 मार्च, 2022 से शुरू होकर 28 फरवरी, 2025 को समाप्त होनी थी।
उन्होंने आगे कहा कि चूंकि समीक्षा याचिका समय सीमा के भीतर दायर की गई थी और 25 सितंबर, 2025 तक लंबित थी, इसलिए किराएदार पूरी लगन से कानूनी उपायों का पालन कर रहा था। किराएदार का यह भी दावा था कि रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील कानूनी सलाह पर आधारित एक भूल थी, इसलिए वह लिमिटेशन एक्ट की धारा 14 के तहत इस अवधि को बाहर रखने का हकदार है। उन्होंने ‘नीरा गर्ग बनाम ओम प्रकाश ग्रोवर’, ‘बाटा इंडिया लिमिटेड बनाम श्रीमती सरला शर्मा’, ‘मोहम्मद अरशद बनाम सैयद मोहम्मद याहया निजामी’, और सुप्रीम कोर्ट के ‘डीएसआर स्टील प्राइवेट लिमिटेड बनाम राजस्थान राज्य’ जैसे फैसलों का हवाला दिया।
दूसरी ओर, प्रतिवादी-मकान मालिक की ओर से सीनियर एडवोकेट राजेश यादव ने दलील दी कि किराएदार कानूनी प्रक्रिया का दुरुपयोग करके मामले को लटकाने की रणनीति अपना रहा है। उन्होंने कहा कि किराएदार बेदखली डिक्री के छह महीने बीत जाने के बाद भी बिना बाजार दर पर किराया दिए दुकान पर कब्जा जमाए हुए है। उन्होंने बताया कि रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल ने पहली ही सुनवाई (4 दिसंबर, 2025) में किराएदार को अपील के विचारणीय न होने को लेकर आगाह कर दिया था, लेकिन इसके बावजूद किराएदार ने 27 मार्च, 2026 तक अपील वापस नहीं ली। उन्होंने ‘रबिंदर नाथ सैमुअल, डॉसन बनाम शिवकाशी’ और ‘एचटी मीडिया लिमिटेड बनाम बैरिनलिंक इंटरनेशनल’ जैसी नजीरों पर भरोसा करते हुए कहा कि किराएदार की ओर से लगन और सद्भावना की कमी थी, इसलिए वह धारा 14 के तहत किसी लाभ का हकदार नहीं है।
कोर्ट का विश्लेषण और निष्कर्ष
दिल्ली हाईकोर्ट ने लिमिटेशन के कानूनी ढांचे की जांच की और ‘जय प्रकाश बनाम जीन कोनिया’ मामले के पूर्व उदाहरण का उल्लेख करते हुए माना कि दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट की धारा 25B(8) के तहत रिवीजन पिटीशन दायर करने की समय सीमा लिमिटेशन एक्ट के आर्टिकल 137 के अनुसार तीन वर्ष है।
कोविड-19 महामारी के दौरान सुप्रीम कोर्ट द्वारा लिमिटेशन बढ़ाने के आदेशों को लागू करते हुए, कोर्ट ने पाया कि 6 जुलाई, 2020 के निर्णय को चुनौती देने की समय सीमा 1 मार्च, 2022 से शुरू होकर 28 फरवरी, 2025 को समाप्त हो जाएगी। हालांकि, चूंकि किराएदार की समीक्षा याचिका 25 सितंबर, 2025 तक लंबित थी, इसलिए कोर्ट ने माना कि समीक्षा के लंबित रहने की अवधि को बाहर रखा जा सकता है। सुप्रीम कोर्ट के ‘डीएसआर स्टील प्राइवेट लिमिटेड’ मामले के सिद्धांत का हवाला देते हुए कोर्ट ने टिप्पणी की:
“ऐसी स्थिति में विलय (मर्जर) का कोई सवाल ही नहीं उठता और ट्रिब्यूनल या कोर्ट के डिक्री या आदेश से पीड़ित किसी भी व्यक्ति को कानून द्वारा निर्धारित समय के भीतर मूल डिक्री को चुनौती देनी होगी, न कि समीक्षा याचिका को खारिज करने वाले आदेश को। किसी पार्टी द्वारा समीक्षा के माध्यम से उपाय तलाशने में लगन से लगाए गए समय को उचित मामलों में अपील दायर करने में देरी को माफ करते समय विचार से बाहर रखा जा सकता है, लेकिन इस तरह के अपवर्जन या माफी का यह अर्थ नहीं होगा कि मूल डिक्री और समीक्षा याचिका को खारिज करने वाले आदेश का विलय हो गया है।”
अदालत ने स्पष्ट किया कि समीक्षा याचिका लंबित रहने की अवधि का लाभ देने के बाद भी किराएदार को 25 सितंबर, 2025 को समीक्षा याचिका खारिज होने के तुरंत बाद मूल बेदखली डिक्री को चुनौती देनी चाहिए थी, लेकिन किराएदार ऐसा करने में विफल रहा और इसके बजाय रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर कर दी।
लिमिटेशन एक्ट, 1963 की धारा 14(2) का लाभ उठाने के लिए, जो गलत मंच पर बिताए गए समय को बाहर रखने की अनुमति देती है, कोर्ट ने टिप्पणी की:
“याचिकाकर्ता के मामले को लिमिटेशन एक्ट, 1963 की धारा 14(2) के दायरे में लाने के लिए, याचिकाकर्ता के लिए यह दिखाना अनिवार्य था कि कार्यवाही ‘उसी राहत के लिए’ और ‘सद्भावना’ (गुड फेथ) में चलाई गई थी।”
कोर्ट ने निर्णय दिया कि रेंट कंट्रोल ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील में मांगी गई राहत (जो 25 सितंबर, 2025 के समीक्षा खारिज होने के आदेश के खिलाफ थी) 6 जुलाई, 2020 के मूल बेदखली आदेश को रद्द करने की राहत से पूरी तरह अलग थी। इस अंतर पर जोर देते हुए कोर्ट ने कहा:
“दिनांक 06.07.2020 का निर्णय और दिनांक 25.09.2025 का आदेश दो अलग-अलग और स्वतंत्र आदेश हैं। इस याचिका की प्रार्थना ‘(b)’ में मांगी गई राहत दिनांक 06.07.2020 के निर्णय के संबंध में है, न कि दिनांक 25.09.2025 के आदेश के संबंध में…”
इसके अलावा, सुप्रीम कोर्ट के ‘यशवंत देवराव देशमुख बनाम वालचंद रामचंद्र कोठारी’ मामले का हवाला देते हुए कोर्ट ने स्पष्ट किया कि जहां दोनों कार्यवाहियों में मांगी गई राहत अलग हो, वहां धारा 14 का लाभ नहीं दिया जा सकता:
“इन दोनों कार्यवाहियों में न केवल मांगी गई राहत का स्वरूप अलग है, बल्कि इसकी प्रक्रिया भी पूरी तरह से भिन्न है।”
कोर्ट ने इस बात पर भी ध्यान दिया कि किराएदार को ट्रिब्यूनल के समक्ष पहली ही तारीख पर अपील के विचारणीय न होने की चेतावनी दी गई थी, फिर भी उसने इसे वापस लेने में देरी की। इसलिए, कोर्ट को 25 सितंबर, 2025 को समीक्षा याचिका खारिज होने के तुरंत बाद मूल बेदखली आदेश को चुनौती न देने का कोई ठोस कारण नहीं मिला।
निर्णय
इन निष्कर्षों के आधार पर, दिल्ली हाईकोर्ट ने किराएदार की देरी को माफ करने की अर्जी (सीएम एप्ल. 21311/2026) को खारिज कर दिया। इसके परिणामस्वरूप, मूल बेदखली फैसले (प्रार्थना ‘b’) को चुनौती देने की सीमा तक रिवीजन पिटीशन को समय-बाधित (टाइम-बार्ड) घोषित कर दिया गया।
हालांकि, कोर्ट ने निर्देश दिया कि समीक्षा खारिज करने के आदेश (प्रार्थना ‘c’) और निष्पादन आदेश (प्रार्थना ‘d’) को चुनौती देने वाली शेष याचिका को गुण-दोष के आधार पर सुनवाई के लिए 24 अगस्त, 2026 को रोस्टर बेंच के समक्ष सूचीबद्ध किया जाए।
मामले का विवरण
मामले का शीर्षक: राजेंद्र कुमार गुप्ता बनाम सुशीला देवी जैन (मृतक) उनके कानूनी प्रतिनिधि श्री देवेंद्र कुमार जैन के माध्यम से
वाद संख्या: आरसी.रेव. 101/2026 एवं सीएम एपीडीएल. 21311/2026
पीठ: जस्टिस अमित शर्मा
निर्णय की तिथि: 6 जुलाई, 2026
