मकान मालिक के लिए वैकल्पिक आवास के अनुपयुक्त होने का खुलासा और स्पष्टीकरण देना अनिवार्य; दिल्ली हाईकोर्ट ने बेदखली मामले में किराएदार के लीव टू डिफेंड को बरकरार रखा

किराया नियंत्रण से जुड़े मुकदमों में मकान मालिकों पर सबूत के बोझ को स्पष्ट करते हुए दिल्ली हाईकोर्ट ने एक महत्वपूर्ण निर्णय दिया है। हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया कि दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 (डीआरसीए) के तहत किराएदार की त्वरित बेदखली (समरी एविक्शन) चाहने वाले मकान मालिक को अपने कब्जे वाले सभी वैकल्पिक आवासों का स्पष्ट रूप से खुलासा करना होगा और यह समझाना होगा कि वे उसकी जरूरतों के लिए उपयुक्त क्यों नहीं हैं। इस मामले की सुनवाई करते हुए जस्टिस अमित शर्मा ने मकान मालकिन की उस पुनरीक्षण याचिका (रिवीजन पिटीशन) को खारिज कर दिया, जिसमें निचली अदालत द्वारा किराएदार को ‘लीव टू डिफेंड’ (बचाव की अनुमति) देने के फैसले को चुनौती दी गई थी। कोर्ट ने माना कि वैकल्पिक संपत्तियों के मालिकाना हक और कब्जे को लेकर मकान मालकिन के बदलते और विरोधाभासी बयानों ने वास्तविक मुकदमे योग्य मुद्दे (ट्रायबल इश्यूज) खड़े किए हैं, जिन्हें केवल पूर्ण ट्रायल (मुकदमे) के माध्यम से ही तय किया जा सकता है।

मामले की पृष्ठभूमि

याचिकाकर्ता श्रीमती योगेश्वरी देवी ने दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम (डीआरसीए) की धारा 14(1)(ई) के तहत तीस हजारी कोर्ट के अतिरिक्त किराया नियंत्रक (एआरसी) के समक्ष एक बेदखली याचिका (आरसी नंबर 423/2021) दायर की थी। इस याचिका के माध्यम से वह करोल बाग, नई दिल्ली के आर्य समाज रोड पर स्थित एक व्यावसायिक दुकान (नंबर 5436, गली नंबर 71, रैगरपुरा) का कब्जा वापस पाना चाहती थीं।

श्रीमती योगेश्वरी देवी ने यह संपत्ति दिसंबर 1991 में इसके पिछले मालिकों से खरीदी थी। इस दुकान में किराएदारी वर्ष 1958 से चली आ रही थी, जिसे मूल रूप से प्रतिवादी के दिवंगत पिता मनोहर लाल अग्रवाल के साथ 50 रुपये प्रति माह के किराए पर शुरू किया गया था।

मकान मालकिन की दलील थी कि उन्हें अपनी बेटी गीतांजलि के लिए ऑप्थैल्मिक क्लिनिक और आई-लेंस शोरूम खोलने के लिए इस दुकान और इसके बगल वाली एक अन्य दुकान की वास्तविक (बोनाफाइड) जरूरत है। उनकी बेटी अखिल भारतीय आयुर्विज्ञान संस्थान (एम्स) से योग्य और अनुभवी ऑप्टोमेट्रिस्ट है, जिसकी नौकरी कोविड-19 महामारी के दौरान चली गई थी और वह अपना स्वतंत्र काम शुरू करना चाहती थी। मकान मालकिन ने अपनी मूल याचिका में दावा किया था कि दिल्ली या राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) में अपनी बेटी को स्थापित करने के लिए उनके पास कोई अन्य वैकल्पिक आवास उपलब्ध नहीं है।

पक्षों की दलीलें

किराएदार योगेश राजू ने ‘लीव टू डिफेंड’ (बचाव की अनुमति) के लिए आवेदन दायर किया। उन्होंने तर्क दिया कि मकान मालकिन का यह दावा पूरी तरह से झूठा है कि उनके पास कोई वैकल्पिक जगह नहीं है, और उन्होंने जानबूझकर कई उपलब्ध संपत्तियों को छुपाया है। किराएदार ने दावा किया कि:

1. उक्त संपत्ति के ग्राउंड फ्लोर पर दो दुकानें खाली पड़ी हैं और मकान मालकिन के कब्जे में हैं।
2. संपत्ति की पहली, दूसरी, तीसरी और चौथी मंजिल पूरी तरह से खाली और उपलब्ध हैं।
3. मकान मालकिन के पास रैगरपुरा में ही एक और व्यावसायिक संपत्ति (नंबर 5360/1) है, जिसके ग्राउंड फ्लोर पर चार खाली दुकानें, एक व्यावसायिक बेसमेंट और चार खाली मंजिलें मौजूद हैं। अपने दावे के समर्थन में किराएदार ने नवंबर 2021 के बिजली के तीन बिल पेश किए, जो मकान मालकिन के नाम पर उसी पते की ग्राउंड फ्लोर की दुकानों के लिए जारी किए गए थे।

मकान मालकिन ने इन दावों को खारिज करते हुए जवाब दाखिल किया:

1. उन्होंने इस बात से इनकार किया कि मूल संपत्ति के ग्राउंड फ्लोर पर कोई भी दुकान खाली है।
2. उन्होंने दावा किया कि उनके पति, जो एक वकील हैं, पहली मंजिल पर एक कार्यालय चला रहे हैं जहाँ से वे जरूरतमंदों को मुफ्त कानूनी सहायता देते हैं। हालांकि, यह बयान उनकी मूल बेदखली याचिका के विपरीत था, जिसमें उन्होंने कहा था कि उनके पति ग्राउंड फ्लोर की दुकानों में से एक पर काबिज हैं।
3. उन्होंने मूल संपत्ति की अन्य मंजिलों पर अपने मालिकाना हक से इनकार किया।
4. दूसरी संपत्ति (नंबर 5360/1) के संबंध में उन्होंने तर्क दिया कि वह केवल पहली मंजिल की मालिक हैं जिसका उपयोग वह अपने आवास के रूप में करती हैं, जबकि अन्य मंजिलें बेची जा चुकी हैं या किराए पर हैं। उन्होंने 2010 का एक बिना तारीख और बिना हस्ताक्षर वाला ड्राफ्ट सेल डीड पेश किया, जिसमें दावा किया गया कि ग्राउंड फ्लोर उन्होंने किसी किरण नामक महिला को बेच दिया था और बिजली बिल उनके नाम पर इसलिए आ रहे थे क्योंकि खरीदार ने रिकॉर्ड अपडेट नहीं कराया था।

कोर्ट का विश्लेषण

अतिरिक्त किराया नियंत्रक (एआरसी) ने 1 अगस्त, 2023 को किराएदार के लीव टू डिफेंड आवेदन को स्वीकार कर लिया था, क्योंकि कई ट्रायबल इश्यू सामने आए थे। मकान मालकिन ने इस आदेश को हाईकोर्ट में चुनौती दी थी।

जस्टिस अमित शर्मा ने दोनों पक्षों के बयानों, विरोधाभासी साइट प्लान और मकान मालकिन के बदलते रुख का विश्लेषण किया। हाईकोर्ट ने गौर किया कि शुरुआती साइट प्लान में मकान मालकिन के पति को ग्राउंड फ्लोर की दुकान पर काबिज दिखाया गया था, जबकि लीव टू डिफेंड के जवाब में दावा किया गया कि वे पहली मंजिल पर हैं। इस विरोधाभास के कारण ग्राउंड फ्लोर की दुकान की वास्तविक स्थिति अस्पष्ट रह गई, जिसने यह तय करने के लिए एक मुकदमे योग्य मुद्दा (ट्रायबल इश्यू) खड़ा कर दिया कि क्या वास्तव में कोई दुकान खाली उपलब्ध थी।

इसके अलावा, हाईकोर्ट ने पाया कि मकान मालकिन ने दूसरी संपत्ति (नंबर 5360/1) को लेकर भी बेहद असंगत रुख अपनाया। शुरुआत में उन्होंने ग्राउंड फ्लोर या अन्य मंजिलों पर मालिकाना हक से पूरी तरह इनकार किया और बिना हस्ताक्षर वाले ड्राफ्ट सेल डीड पर भरोसा किया। लेकिन हाईकोर्ट के समक्ष सौंपे गए सारांश (सिनोप्सिस) में उन्होंने स्वीकार किया कि इस संपत्ति का बेसमेंट और चौथी मंजिल किराए पर दी गई है, ग्राउंड फ्लोर की एक दुकान बेची जा चुकी है और बाकी तीन दुकानें किराए पर हैं।

हाईकोर्ट ने सुप्रीम कोर्ट के ऐतिहासिक फैसले इंदरजीत कौर बनाम निरपाल सिंह का हवाला दिया, जिसमें कहा गया था कि लीव टू डिफेंड के चरण में किराएदार को केवल ऐसे तथ्यों का खुलासा करना होता है जो प्रथम दृष्टया मकान मालिक को बेदखली का आदेश पाने से रोकते हों।

कोर्ट ने सुप्रीम कोर्ट के एक और फैसले एम.एम. कासिम बनाम मनोहर लाल शर्मा का भी हवाला दिया, जिसमें यह तय किया गया था: “निस्संदेह, यदि किराएदार द्वारा यह दिखाया जाता है कि मकान मालिक के कब्जे में कुछ अन्य खाली परिसर हैं, तो केवल यही मकान मालिक के दावे को खारिज करने के लिए पर्याप्त नहीं हो सकता है, लेकिन ऐसी स्थिति में कोर्ट मकान मालिक से यह स्थापित करने की उम्मीद करेगा कि जो परिसर खाली है वह उसके रहने के उद्देश्य के लिए या उस उद्देश्य के लिए उपयुक्त नहीं है जिसके लिए उसने कोर्ट में मुकदमा शुरू किया है।”

इसी तरह, हाईकोर्ट ने गुरदीप सिंह बनाम जितेंद्र पाल सिंह नारंग और अन्य मामले का हवाला देते हुए दोहराया कि वैकल्पिक आवास की उपलब्धता पर पैदा होने वाला कोई भी गंभीर संदेह एक मुकदमे योग्य मुद्दा बन जाता है जिसके लिए विस्तृत सुनवाई (ट्रायल) जरूरी है।

डीआरसीए की धारा 25B(8) के तहत पुनरीक्षण (रिवीजन) के दायरे पर चर्चा करते हुए जस्टिस अमित शर्मा ने सुप्रीम कोर्ट के फैसलों सरला आहूजा बनाम यूनाइटेड इंडिया इंश्योरेंस कंपनी लिमिटेड और आबिद-उल-इस्लाम बनाम इंदर सैन दुआ का संदर्भ दिया और टिप्पणी की: “पुनरीक्षण अदालत (रिवीजनल कोर्ट) साक्ष्यों का पुनर्मूल्यांकन नहीं कर सकती या निचली अदालत के दृष्टिकोण के स्थान पर अपना दृष्टिकोण नहीं थोप सकती, जब तक कि यह न दिखाया जाए कि विवादित आदेश मनमाना, विकृत या गंभीर प्रक्रियात्मक त्रुटि से दूषित था। ऐसी कमियों के अभाव में, विवादित आदेश में हस्तक्षेप करने का दायरा बेहद सीमित है।”

निर्णय

हाईकोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि अतिरिक्त किराया नियंत्रक ने किराएदार को लीव टू डिफेंड देने में कोई क्षेत्राधिकार संबंधी त्रुटि या अवैधता नहीं की है। कोर्ट ने निर्णय दिया कि मकान मालिक वैकल्पिक संपत्तियों की जानकारी छिपाकर समरी एविक्शन (त्वरित बेदखली) की मांग नहीं कर सकता।

कोर्ट ने टिप्पणी की: “एक बार जब याचिकाकर्ता के सामने ऐसी सामग्री लाई जाती है, तो वह बिल्कुल अलग रुख नहीं अपना सकती और यह तर्क नहीं दे सकती कि इस तरह के गैर-खुलासे के बावजूद लीव टू डिफेंड के आवेदन को खारिज कर दिया जाना चाहिए था क्योंकि किराया नियंत्रक यह समझने में विफल रहे कि किराए पर दिया गया परिसर ही मकान मालिक की वास्तविक आवश्यकता को पूरा करने के लिए एकमात्र उपयुक्त आवास उपलब्ध है।”

तदनुसार, हाईकोर्ट ने श्रीमती योगेश्वरी देवी की पुनरीक्षण याचिका को खारिज कर दिया और किराएदार को बेदखली याचिका का विरोध करने की अनुमति देने वाले निचली अदालत के आदेश को बरकरार रखा।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: श्रीमती योगेश्वरी देवी बनाम योगेश राजू
वाद संख्या: आरसी.आरईवी. 288/2023
पीठ: जस्टिस अमित शर्मा
निर्णय की तिथि: 30 जून, 2026