भारत के सुप्रीम कोर्ट ने निर्णय दिया है कि अनुबंध के ‘स्पेसिफिक परफॉरमेंस’ (विशिष्ट अनुपालन) की मांग करने वाले वादी को लेनदेन की प्रासंगिक अवधि के दौरान अपनी वित्तीय तैयारी साबित करनी होगी, और इसके लिए सालों बाद जुटाए गए फंड पर भरोसा नहीं किया जा सकता। जस्टिस प्रशांत कुमार मिश्रा और जस्टिस एन.वी. अंजारिया की खंडपीठ ने एक खरीदार के कानूनी उत्तराधिकारियों द्वारा दायर अपील को खारिज कर दिया। अदालत ने लगातार तैयारी, इच्छाशक्ति की कमी और अदालत का दरवाजा खटखटाने में बिना कारण हुई देरी के आधार पर ‘स्पेसिफिक परफॉरमेंस’ की न्यायसंगत राहत देने से इनकार करने वाले कर्नाटक हाईकोर्ट के फैसले को बरकरार रखा।
मामले की पृष्ठभूमि
यह विवाद 20 दिसंबर 1990 को मूल वादी मोहम्मद खलील और प्रतिवादी जयम्मा के बीच हुए बिक्री समझौते (एग्रीमेंट टू सेल) से शुरू हुआ था। यह समझौता एक खाली भूखंड के लिए कुल 3,00,000 रुपये में हुआ था। खलील ने ‘अर्नेस्ट मनी’ (बयाना राशि) के रूप में 25,000 रुपये का भुगतान किया, जबकि शेष राशि का भुगतान चार महीने के भीतर रजिस्ट्री के समय किया जाना था। समझौते पर हस्ताक्षर करने पर प्रतिवादी ने मूल स्वामित्व दस्तावेज वादी को सौंप दिए थे।
दोनों पक्षों के बीच संबंध तब खराब हो गए जब वादी ने एप्रोच रोड (पहुंच मार्ग) बनाने और उचित सीमांकन पर जोर दिया। वादी का दावा था कि प्रतिवादी के भाई-बहनों ने इसके लिए सहमति दी थी। हालांकि, प्रतिवादी ने इससे इनकार करते हुए कहा कि वहां पहले से ही एक एप्रोच रोड मौजूद था और नया मार्ग बनाने के लिए कोई अतिरिक्त जमीन उपलब्ध नहीं थी। 1991 की शुरुआत में कानूनी नोटिस के आदान-प्रदान के बाद, प्रतिवादी ने समझौते को रद्द कर दिया और बयाना राशि जब्त कर ली। इसके लिए वादी द्वारा शहरी भूमि अधिकतम सीमा और विनियमन अधिनियम, 1976 के तहत आवश्यक अनुमति प्राप्त करने में विफलता और चार महीने की समय सीमा समाप्त होने का हवाला दिया गया।
दो साल और नौ महीने बाद, 20 दिसंबर 1993 को वादी ने ‘स्पेसिफिक परफॉरमेंस’ के लिए मुकदमा दायर किया। निचली अदालत ने वादी के पक्ष में फैसला सुनाया, लेकिन हाईकोर्ट ने इस फैसले को पलट दिया, जिसके बाद यह वर्तमान अपील सुप्रीम कोर्ट में दायर की गई।
पक्षों की दलीलें
सुप्रीम कोर्ट के समक्ष अपीलकर्ताओं ने अपनी वित्तीय क्षमता होने का तर्क दिया और 2,80,000 रुपये की कुल चार फिक्स्ड डिपॉजिट रसीदों का हवाला दिया। उन्होंने तर्क दिया कि संपत्ति के सीमांकन का अनुरोध करना लेनदेन को सुविधाजनक बनाने के लिए एक स्वाभाविक कदम था, न कि अनिच्छा का संकेत। इसके अलावा, उन्होंने दलील दी कि शहरी भूमि अधिनियम की अनुमति प्राप्त करने की प्राथमिक जिम्मेदारी विक्रेता की थी, और मुकदमा कानूनी सीमा अवधि के भीतर ही दायर किया गया था।
इसके विपरीत, प्रतिवादी ने तर्क दिया कि पेश की गई फिक्स्ड डिपॉजिट रसीदें साल 1999 और 2001 की थीं, यानी शुरुआती समझौते के नौ साल बाद की। ये 1990-1993 की महत्वपूर्ण अवधि के दौरान वित्तीय तैयारी साबित करने में विफल रहीं। प्रतिवादी ने क्लीयरेंस प्राप्त करने में वादी के असहयोग को भी उजागर किया और तर्क दिया कि मुकदमा दायर करने में देरी के कारण वादी न्यायसंगत राहत का हकदार नहीं है।
अदालत का विश्लेषण
सुप्रीम कोर्ट ने स्पेसिफिक रिलीफ एक्ट, 1963 की धारा 16सी के वैधानिक जनादेश का परीक्षण किया और ‘तैयारी’ (वित्तीय क्षमता) और ‘इच्छाशक्ति’ (आचरण और इरादे) के बीच अंतर स्पष्ट किया। वित्तीय सबूतों की समीक्षा करते हुए अदालत ने हाईकोर्ट की इस बात से सहमति जताई कि मुकदमा दायर होने के सालों बाद बनाई गई रसीदें प्रासंगिक समय पर वित्तीय तैयारी को स्थापित नहीं करती हैं।
अदालत ने टिप्पणी की: “वर्तमान मामले में, ऐसा कोई भी साक्ष्य मौजूद नहीं है जो यह दर्शाए कि अपीलकर्ता/वादी के पास समझौते के निष्पादन के समय, अनुबंध के प्रदर्शन के लिए निर्धारित चार महीने की अवधि के भीतर, या वर्ष 1993 में मुकदमा दायर करने के समय शेष बिक्री राशि उपलब्ध थी।”
शहरी भूमि अधिनियम की अनुमति के मुद्दे पर, पीठ ने कहा कि दोनों ही पक्षों को कार्रवाई करने की आवश्यकता थी। वादी द्वारा आवश्यक हलफनामा प्रस्तुत करने में विफलता और उनका निष्क्रिय रुख लगातार तैयारी और इच्छाशक्ति की कमी को और अधिक दर्शाता है।
अदालत ने राहत मांगने में हुई देरी की भी बारीकी से जांच की। ‘एन.पी. थिरुग्ननम बनाम डॉ. आर. जगन मोहन राव’ जैसे पिछले फैसलों का हवाला देते हुए, पीठ ने इस बात पर जोर दिया कि न्यायसंगत राहत के लिए केवल सीमा अवधि के भीतर मामला दायर करना पर्याप्त नहीं है; वादी को तुरंत अदालत का दरवाजा खटखटाना चाहिए। अदालत ने गौर किया कि वादी ने प्रतिवादी के स्पष्ट इनकार के बाद मुकदमा दायर करने से पहले दो साल और नौ महीने तक इंतजार किया।
इस देरी के प्रभाव को उजागर करते हुए अदालत ने कहा: “अपीलकर्ता/वादी का यह आचरण, हमारे विचार में, अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए निरंतर तैयारी और इच्छाशक्ति की कमी को दर्शाता है, जो स्पेसिफिक परफॉरमेंस की राहत देने के लिए एक अनिवार्य शर्त है।”
निर्णय
यह निष्कर्ष निकालते हुए कि अपीलकर्ता अपनी तैयारी और इच्छाशक्ति प्रदर्शित करने में विफल रहे और उन्होंने तत्परता के साथ अदालत का दरवाजा नहीं खटखटाया, सुप्रीम कोर्ट ने माना कि ‘स्पेसिफिक परफॉरमेंस’ की विवेकाधीन राहत नहीं दी जा सकती। इसी के साथ अपील को खारिज कर दिया गया।
मामले का विवरण
मामले का शीर्षक: मोहम्मद खलील मृतक कानूनी उत्तराधिकारियों व अन्य के माध्यम से बनाम जयम्मा
वाद संख्या: सिविल अपील संख्या 2187 वर्ष 2011
पीठ: जस्टिस प्रशांत कुमार मिश्रा, जस्टिस एन.वी. अंजारिया
निर्णय की तिथि: 23 जून 2026
