चंडीगढ़ में किराएदारों और मकान मालिकों के बीच बड़ा कानूनी संकट, असम टेनेंसी एक्ट के खिलाफ हाई कोर्ट पहुंचे वकील

चंडीगढ़ में रहने वाले किराएदारों और मकान मालिकों के लिए एक बड़ी खबर है। केंद्र सरकार द्वारा केंद्रशासित प्रदेश चंडीगढ़ में ‘असम टेनेंसी एक्ट, 2021’ लागू किए जाने के फैसले को पंजाब और हरियाणा हाई कोर्ट में चुनौती दी गई है। शहर की प्रमुख कानूनी संस्थाओं—पंजाब और हरियाणा हाई कोर्ट बार एसोसिएशन और डिस्ट्रिक्ट बार एसोसिएशन, चंडीगढ़—ने संयुक्त रूप से इस फैसले के खिलाफ याचिका दायर की है।

याचिकाकर्ताओं का आरोप है कि केंद्र सरकार की 6 मई, 2026 की अधिसूचना ने शहर को एक अभूतपूर्व ‘कानूनी शून्य’ (लीगल वैक्यूम) में धकेल दिया है। इस अधिसूचना के जरिए चंडीगढ़ में साल 1972 से लागू ‘ईस्ट पंजाब अर्बन रेंट रिस्ट्रिक्शन एक्ट, 1949’ को निरस्त कर दिया गया है। नतीजा यह है कि पुराना कानून अब रहा नहीं और नया कानून अभी पूरी तरह से काम करने की स्थिति में नहीं है।

यह मामला मुख्य न्यायाधीश शील नागू और न्यायमूर्ति संजीव बेरी की खंडपीठ के समक्ष सुनवाई के लिए आया था। हालांकि, पीठ ने निर्देश दिया कि इस मामले को रोस्टर के अनुसार उचित डिवीजन बेंच के सामने सूचीबद्ध किया जाए। इस मामले पर मंगलवार या बुधवार को सुनवाई होने की संभावना है।

संकट में व्यवस्था: न नियम हैं, न कोई रास्ता

याचिका की सबसे बड़ी दलील यह है कि इस नई अधिसूचना ने स्थानीय किराये के बाजार में भ्रम और अराजकता की स्थिति पैदा कर दी है। चूंकि 1949 का पुराना रेंट एक्ट खत्म कर दिया गया है और असम टेनेंसी एक्ट के नए नियम अभी तक चंडीगढ़ के लिए तैयार (फ्रेम) नहीं हुए हैं, इसलिए शहर में फिलहाल मकान मालिक और किराएदार के बीच का कोई भी नया विवाद न तो कोर्ट में दर्ज कराया जा सकता है और न ही उस पर कोई सुनवाई हो सकती है।

याचिकाकर्ताओं ने असम का उदाहरण देते हुए बताया कि वहां भी 27 सितंबर, 2021 को एक्ट पास होने के बाद नियमों को लागू करने में लगभग पांच साल का समय लगा और नियम 28 जनवरी, 2026 को ही बनकर तैयार हो पाए। इसके अलावा, वकीलों ने अधिसूचना के ‘रिपील एंड सेविंग्स’ (निरसन और बचत) क्लॉज पर भी सवाल उठाए हैं। उनका कहना है कि यह क्लॉज लंबित पड़े मुकदमों को तो सुरक्षा देता है, लेकिन मौजूदा समय में चल रहे किरायों (किरायेदारी) की कानूनी स्थिति को स्पष्ट नहीं करता।

शक्तियों के पृथक्करण के सिद्धांत को चुनौती

वरिष्ठ अधिवक्ता चेतन मित्तल, अधिवक्ता शिफ़ाली गोयल और ऋत्विक गर्ग के माध्यम से दायर इस याचिका में कई गंभीर संवैधानिक सवाल उठाए गए हैं। सबसे बड़ा विरोध न्यायिक शक्तियों को प्रशासनिक अधिकारियों (कार्यपालिका) के हाथों में सौंपने को लेकर है।

नए असम टेनेंसी एक्ट के तहत:

• तहसीलदार को रेंट अथॉरिटी (धारा 30) बनाया गया है।
• अतिरिक्त उपायुक्त (ADC) को अपीलीय प्राधिकरण/रेंट कोर्ट (धारा 33) का प्रभार दिया गया है।

यह चंडीगढ़ की पुरानी स्थापित व्यवस्था से बिल्कुल उलट है, जहां किराए से जुड़े विवादों का निपटारा न्यायिक अधिकारियों द्वारा किया जाता था। पहले सब-जज प्रथम श्रेणी ‘रेंट कंट्रोलर’ और जिला न्यायाधीश ‘अपीलीय प्राधिकरण’ के रूप में काम करते थे।

याचिकाकर्ताओं का तर्क है कि न्यायपालिका और कार्यपालिका के बीच शक्तियों के पृथक्करण (Separation of Powers) का संवैधानिक सिद्धांत बेहद स्पष्ट है। चूंकि नए अधिनियम के तहत होने वाली कार्यवाही को स्पष्ट रूप से “न्यायिक कार्यवाही” घोषित किया गया है और अधिकारियों को ‘सिविल प्रक्रिया संहिता’ (CPC) की धारा 31 के तहत अधिकार दिए गए हैं, इसलिए ये निर्णय केवल एक न्यायिक सोच रखने वाले न्यायाधीश द्वारा ही लिए जाने चाहिए।

केंद्र के विधायी अधिकार पर उठे सवाल

बार एसोसिएशंस ने केंद्र सरकार के इस कानून को लागू करने के अधिकार को भी चुनौती दी है। केंद्र ने पंजाब पुनर्गठन अधिनियम, 1966 की धारा 87 का हवाला देते हुए यह कदम उठाया है, जो उसे पंजाब में लागू किसी भी कानून को चंडीगढ़ में विस्तारित करने की अनुमति देता है।

हालांकि, याचिकाकर्ताओं का कहना है कि यह धारा केंद्र को चंडीगढ़ में पहले से लागू किसी कानून को निरस्त करने, उसमें संशोधन करने या उसके विपरीत कोई नया कानून बनाने का अधिकार नहीं देती। अपनी बात को मजबूती से रखने के लिए याचिकाकर्ताओं ने सुप्रीम कोर्ट के ऐतिहासिक फैसलों का सहारा लिया है, जिनमें शामिल हैं:

• कॉन्स्टिट्यूशन ऑफ इंडिया एंड दिल्ली लॉज एक्ट (1912) पर संविधान पीठ का ऐतिहासिक फैसला [1951 AIR Supreme Court 332]
• चंडीगढ़ के रेंट एक्ट से जुड़ा विशेष मामला: रमेश बिरीच और अन्य बनाम भारत संघ और अन्य [1989 RCR (Rent) 79]

चंडीगढ़ के ढांचे से मेल नहीं खाता नया कानून

याचिका में कहा गया है कि असम टेनेंसी एक्ट, 2021 चंडीगढ़ की अनूठी शहरी योजना और नियमों के साथ पूरी तरह से मेल नहीं खाता। असम अधिनियम के तहत औद्योगिक परिसरों, होटलों, लॉज, सरायों और धर्मशालाओं को लेकर जो परिभाषाएं और छूट दी गई हैं, वे चंडीगढ़ के विकास नियमों के अनुकूल नहीं हैं, जहां भवनों का उपयोग केवल उपयोगकर्ता-आधारित न होकर जटिल जोनिंग (Zoning) कानूनों के तहत तय होता है।

साथ ही, कानून को किराएदारों के हितों के खिलाफ बताते हुए इसे ‘बिना सोचे-समझे’ तैयार किया गया फैसला कहा गया है। आमतौर पर रेंट एक्ट कमजोर पक्ष यानी किराएदार की सुरक्षा के लिए बनाए जाते हैं, लेकिन यह नया ढांचा मकान मालिकों को अस्पष्ट आधारों पर भी किराएदार को निकालने का मौका देता है। इसमें किराएदार के घर खाली न करने पर भारी और “दंडात्मक” जुर्माने का प्रावधान है—किरायेदारी समाप्त होने के बाद पहले दो महीनों के लिए दोगुना और उसके बाद चार गुना किराया वसूलने का नियम है, जिसे याचिकाकर्ताओं ने बेहद सख्त बताया है।

आपत्तियों की अनदेखी का आरोप

बार एसोसिएशंस का यह भी दावा है कि केंद्र ने इस पूरी प्रक्रिया में लोकतांत्रिक तरीकों की अनदेखी की। जनरल क्लॉज एक्ट, 1897 के तहत औपचारिक रूप से आपत्तियां मांगी गई थीं, जिस पर बार ने लिखित आपत्तियां दर्ज कराई थीं।

14 मई, 2025 को सरकार की तरफ से एक पत्र भेजकर यह पुष्टि भी की गई थी कि उनकी आपत्तियों को आगे भेज दिया गया है। लेकिन इसके बावजूद, 6 मई, 2026 को “एक भी आपत्ति पर सुनवाई किए बिना या उसका समाधान किए बिना” यह अधिसूचना जारी कर दी गई।

फिलहाल चंडीगढ़ का रेंट मार्केट पूरी तरह से ठहर गया है और अब सबकी निगाहें हाई कोर्ट की अगली सुनवाई पर टिकी हैं।