पावर ऑफ अटॉर्नी से नहीं मिलता मालिकाना हक, एजेंट बिक्री की पूरी रकम प्रिंसिपल को सौंपने के लिए बाध्य: दिल्ली हाईकोर्ट

दिल्ली हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया है कि जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (जीपीए) केवल एजेंसी का एक दस्तावेज़ है, जिससे संपत्ति का मालिकाना हक हस्तांतरित नहीं होता। अदालत ने कहा कि सह-मालिक की ओर से सेल डीड निष्पादित करने वाला एजेंट भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 (इंडियन कॉन्ट्रैक्ट एक्ट) की धारा 218 के तहत बिक्री से प्राप्त पूरी रकम प्रिंसिपल को सौंपने के लिए कानूनी रूप से बाध्य है। सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 (सीपीसी) के ऑर्डर XII रूल 6 के तहत स्वीकृतियों के आधार पर पारित डिक्री के खिलाफ दायर नियमित प्रथम अपील (आरएफए) को खारिज करते हुए जस्टिस नीना बंसल कृष्णा ने ट्रायल कोर्ट के उस आदेश को बरकरार रखा, जिसमें अपीलकर्ता को अपनी दिवंगत भाभी के कानूनी वारिसों को रोकी गई 1.01 करोड़ रुपये से अधिक की बिक्री राशि 8% वार्षिक ब्याज के साथ चुकाने का निर्देश दिया गया था।

मामले की पृष्ठभूमि

29 मार्च, 1985 को स्वर्गीय श्रीमती कुसुम मेहता ने अपनी तीन भाभियों/देवरानियों (श्रीमती निर्मल मेहता, श्रीमती रेनू मेहता और श्रीमती बीना मेहता) के साथ मिलकर नई दिल्ली के तहसील नजफगढ़ स्थित ग्राम पपरावट में 26 बीघा कृषि भूमि खरीदी थी। यह खरीद श्री जगत उर्फ रोशन द्वारा निष्पादित चार रजिस्टर्ड सेल डीड के माध्यम से की गई थी। राजस्व रिकॉर्ड में संपत्ति चारों खरीदारों के संयुक्त नाम पर दर्ज हुई, जिससे श्रीमती कुसुम मेहता को संपत्ति में 1/4 अविभाजित हिस्सा प्राप्त हुआ।

11 अप्रैल, 2011 को अपीलकर्ता भीष्म मेहता (बीना मेहता के पति और कुसुम मेहता के देवर) ने सह-मालिकों के रजिस्टर्ड जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी धारक के रूप में पूरी संपत्ति मेसर्स एजाइल प्रॉपर्टीज लिमिटेड को 6,95,11,500 रुपये के कुल प्रतिफल पर बेच दी। इस बिक्री में श्रीमती कुसुम मेहता का 1/4 हिस्सा 1,73,77,875 रुपये बनता था। हालांकि, अपीलकर्ता ने 30 मार्च, 2012 को उनके बैंक खाते में केवल 71,99,801 रुपये जमा कराए, जिसकी जानकारी कुसुम मेहता को अप्रैल 2012 में हुई, जबकि शेष 1,01,78,074 रुपये की राशि अपने पास ही रख ली।

बार-बार मांग करने के बावजूद जब रकम नहीं लौटाई गई और दिसंबर 2013 में श्रीमती कुसुम मेहता का निधन हो गया, तो उनकी तीन बेटियों और कानूनी वारिसों—श्रीमती गीता विग, श्रीमती हेमलता चंदा और श्रीमती दीप्ति ढींगरा—ने अप्रैल 2014 में वसूली का मुकदमा दायर किया। अतिरिक्त जिला न्यायाधीश, नई दिल्ली ने 7 फरवरी, 2020 को सीपीसी के ऑर्डर XII रूल 6 के तहत 1,01,78,074 रुपये की डिक्री 11 अप्रैल, 2011 से वसूली की तारीख तक 8% वार्षिक ब्याज के साथ पारित की। अपीलकर्ता ने इस डिक्री को हाईकोर्ट में चुनौती दी थी।

पक्षों के तर्क

अपीलकर्ता की दलीलें थीं:

• श्रीमती कुसुम मेहता ने 1985 और 1995 में “उपहार” (गिफ्ट) की शक्ति प्रदान करते हुए उनके पक्ष में अपरिवर्तनीय (इररिवोकेबल) जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी निष्पादित की थी, जिससे उन्होंने संपत्ति में अपने सभी अधिकार, स्वत्व और हित छोड़ दिए थे।
• जमीन वास्तव में अपीलकर्ता और उनकी पत्नी द्वारा अपने निजी फंड से खरीदी गई थी, और बाकी तीन महिलाओं के नाम केवल सुविधा के लिए सेल डीड में जोड़े गए थे।
• श्रीमती कुसुम मेहता के खाते में जमा कराए गए 72,00,000 रुपये बिक्री का प्रतिफल नहीं, बल्कि दो साल के लिए दिया गया एक ब्याज-मुक्त दोस्ताना कर्ज (फ्रेंडली लोन) था, जिसकी वसूली के लिए अपीलकर्ता ने एक अलग काउंटर-क्लेम भी दायर किया था।
• ट्रायल कोर्ट ने काउंटर-क्लेम का निपटारा किए बिना मुकदमा डिक्री कर गलती की, और यह मुकदमा परिसीमा (लिमिटेशन) की अवधि से बाहर होने के कारण खारिज होने योग्य था।

इसके विपरीत, उत्तरदाताओं (बेटियों) का कहना था:

• जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी केवल दिल्ली स्थित संपत्ति के प्रबंधन और देखरेख के लिए दी गई थी क्योंकि श्रीमती कुसुम मेहता सिलीगुड़ी में रहती थीं। यह जीपीए किसी प्रतिफल के बदले नहीं दी गई थी और न ही इससे संपत्ति का कोई अधिकार हस्तांतरित हुआ था।
• अपीलकर्ता ने मार्च 2012 के दौरान तीनों सह-मालिकों के खातों में एक समान 72,00,000 रुपये की राशि जमा की थी, जैसा कि उसने खुद लाजपत नगर थाने में पुलिस को दिए अपने लिखित जवाब में स्वीकार किया था।
• श्रीमती कुसुम मेहता ने अपने जीवनकाल में निर्धारण वर्ष 2012-13 के आयकर रिटर्न में इस 71,99,801 रुपये की राशि को आंशिक बिक्री प्रतिफल से प्राप्त दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन्स) के रूप में घोषित किया था और उस पर टैक्स भी चुकाया था।

हाईकोर्ट का विश्लेषण और टिप्पणियां

हाईकोर्ट ने 11 अप्रैल, 2011 की रजिस्टर्ड सेल डीड का अवलोकन किया और पाया कि दस्तावेज़ में चारों सह-मालिकों को “विक्रेता” और संपत्ति का पूर्ण मालिक बताया गया था। अदालत ने रेखांकित किया कि अपीलकर्ता ने इस डिक्री को खुद के अधिकार में नहीं, बल्कि श्रीमती कुसुम मेहता और अन्य दो सह-मालिकों के “जनरल अटॉर्नी” के रूप में निष्पादित किया था।

अपीलकर्ता के इस दावे को खारिज करते हुए कि उसने खुद के पैसों से जमीन खरीदी थी, अदालत ने टिप्पणी की:

“एक रजिस्टर्ड दस्तावेज़ खुद अपनी बात कहता है, और रजिस्टर्ड सेल डीड के बयानों के विपरीत सामान्य और निराधार दावे भारतीय साक्ष्य अधिनियम की धारा 91 और 92 (भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 2023 की धारा 94 और 95 के समतुल्य) के तहत स्वीकार्य नहीं हैं। जिस पक्ष ने खुद दस्तावेज़ निष्पादित किया है, उसे अब उससे मुकरने के लिए उसके नियमों और शर्तों के विपरीत दावे करने की अनुमति नहीं दी जा सकती।”

पावर ऑफ अटॉर्नी के कानूनी प्रभाव पर चर्चा करते हुए और सुप्रीम कोर्ट के ऐतिहासिक फैसले सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य व अन्य, (2012) 1 एससीसी 656 का हवाला देते हुए हाईकोर्ट ने कहा:

“जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी किसी अचल संपत्ति में अधिकार, स्वत्व (टाइटिल) या हित के हस्तांतरण का साधन नहीं है, बल्कि यह एजेंसी का एक दस्तावेज़ है। यहाँ तक कि एक अपरिवर्तनीय (इररिवोकेबल) पावर ऑफ अटॉर्नी भी अटॉर्नी धारक को मालिकाना हक हस्तांतरित नहीं करती है। सुप्रीम कोर्ट ने सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य व अन्य, (2012) 1 एससीसी 656 में स्पष्ट रूप से माना है कि ‘जीपीए बिक्री’ की प्रकृति वाले लेन-देन से मालिकाना हक नहीं मिलता और यह संपत्ति का हस्तांतरण नहीं माना जाता।”

अदालत ने आगे स्पष्ट किया कि भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 218 के तहत, “एक एजेंट अपने प्रिंसिपल के खाते में प्राप्त सभी राशियों को उसे सौंपने के लिए बाध्य है।”

72 लाख रुपये के भुगतान को “दोस्ताना कर्ज” बताने वाले बचाव को खारिज करते हुए कोर्ट ने पाया कि अपीलकर्ता ने मार्च 2012 में तीनों सह-मालिकों के खातों में बिल्कुल एक समान रकम जमा की थी। इसके लिए न तो कोई ऋण समझौता था और न ही अपीलकर्ता के आयकर रिटर्न या खातों में इसका कोई उल्लेख था। कोर्ट ने इसे बाद में गढ़ा गया बहाना बताते हुए कहा:

“ब्याज-मुक्त दोस्ताना कर्ज का बचाव पूरी तरह से किसी भी दस्तावेजी सबूत के बिना है और यह पुलिस अधिकारियों के समक्ष अपीलकर्ता के अपने समकालीन लिखित जवाब से विरोधाभासी है। यह पूरी तरह से एक बनावटी (मूनशाइन) बचाव है और यह अदालत को संहिता के ऑर्डर XII रूल 6 के तहत स्वीकृतियों के आधार पर डिक्री पारित करने से नहीं रोक सकता।”

काउंटर-क्लेम के लंबित होने के तर्क पर जस्टिस कृष्णा ने कहा कि अपीलकर्ता का काउंटर-क्लेम एक अलग वाद के रूप में पंजीकृत था और उसका कारण (कॉज ऑफ एक्शन) स्वतंत्र था, इसलिए वह मुख्य मुकदमे में स्वीकृतियों के आधार पर डिक्री पारित करने में कोई बाधा नहीं बनता। इसके अलावा, अदालत ने परिसीमा संबंधी आपत्ति को भी खारिज कर दिया और माना कि परिसीमा की गणना उस तारीख से होगी जब कुसुम मेहता को बिक्री की जानकारी अप्रैल 2012 में हुई, इसलिए अप्रैल 2014 में दायर किया गया मुकदमा तीन साल की वैधानिक समय-सीमा के भीतर था।

फैसला

ट्रायल कोर्ट के 7 फरवरी, 2020 के निर्णय और डिक्री में कोई त्रुटि न पाते हुए, दिल्ली हाईकोर्ट ने अपील और सभी लंबित आवेदनों को खारिज कर दिया।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: भीष्म मेहता बनाम श्रीमती गीता विग व अन्य
वाद संख्या: आरएफए 645/2022, सीएम एपीपीएल. 53984-53986/2022
पीठ: जस्टिस नीना बंसल कृष्णा
निर्णय की तिथि: 31 अगस्त, 2026