दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत पुनरीक्षण अधिकार केवल पर्यवेक्षी, इसे पहली अपील की तरह इस्तेमाल नहीं किया जा सकता: दिल्ली हाईकोर्ट

दिल्ली हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया है कि दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 की धारा 25-बी(8) के तहत हाईकोर्ट को प्राप्त पुनरीक्षण (रिवीजनल) शक्ति केवल पर्यवेक्षी प्रकृति की है। कोर्ट ने कहा कि इस शक्ति का उपयोग प्रथम अपील की तरह साक्ष्यों का पुनर्मूल्यांकन करने या रेंट कंट्रोलर के निष्कर्षों को बदलने के लिए नहीं किया जा सकता। एक किराएदार की पुनरीक्षण याचिका को खारिज करते हुए हाईकोर्ट ने अतिरिक्त किराया नियंत्रक (एआरसी) के उस आदेश को बरकरार रखा, जिसमें एक वरिष्ठ नागरिक मकान मालिक को अपने सेनेटरी उपकरण के व्यवसाय की वास्तविक आवश्यकता के लिए व्यावसायिक दुकान का कब्जा वापस दिलाने का निर्देश दिया गया था।

मामले की पृष्ठभूमि

यह मामला शकरपुर एक्सटेंशन, दिल्ली स्थित एक व्यावसायिक दुकान को खाली कराने से जुड़ा है। याचिकाकर्ता किराएदार सुभाष चंद ने दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम (डीआरसी एक्ट) की धारा 25-बी(8) के तहत हाईकोर्ट में पुनरीक्षण याचिका दायर कर कड़कड़डूमा कोर्ट के अतिरिक्त किराया नियंत्रक (एआरसी) द्वारा 28 जनवरी 2026 को पारित आदेश को चुनौती दी थी। एआरसी ने मकान मालिक ज्ञान चंद जैन की याचिका पर सुनवाई करते हुए किराएदार को दुकान खाली करने का आदेश दिया था।

पक्षों की दलीलें

हाईकोर्ट के समक्ष किराएदार के वकील ने तर्क दिया कि दोनों पक्षों के बीच मकान मालिक और किराएदार का संबंध ही नहीं है। किराएदार का दावा था कि ज्ञान चंद जैन के भाई राजेश कुमार जैन वास्तव में मकान मालिक हैं, इसलिए ज्ञान चंद जैन द्वारा दायर बेदखली याचिका पोषणीय नहीं है।

किराएदार ने यह भी दलील दी कि मकान मालिक के पास शकरपुर एक्सटेंशन स्थित संपत्ति संख्या डब्लूबी-33 और डब्लूबी-17 में उपयुक्त वैकल्पिक स्थान उपलब्ध है। मकान मालिक की वास्तविक आवश्यकता पर सवाल उठाते हुए किराएदार ने कहा कि एक तरफ बेदखली याचिका में कहा गया है कि मकान मालिक के पास कोई काम नहीं है, वहीं दूसरी तरफ जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी में उन्हें “अत्यंत व्यस्त व्यक्ति” बताया गया है। इसके अलावा, किराएदार का कहना था कि मकान मालिक बुजुर्ग हैं, कई बीमारियों से पीड़ित हैं और आर्थिक रूप से संपन्न हैं, ऐसे में नया कारोबार शुरू करने की बात महज एक दिखावा है।

हाईकोर्ट का विश्लेषण

मामले की सुनवाई करते हुए जस्टिस हरिश वैद्यनाथन शंकर की पीठ ने धारा 25-बी(8) के तहत पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार की सीमाओं को रेखांकित किया। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि इस क्षेत्राधिकार का दायरा केवल यह जांचने तक सीमित है कि रेंट कंट्रोलर के निर्णय में कोई क्षेत्राधिकार संबंधी त्रुटि, स्पष्ट अवैधता या प्रक्रियात्मक चूक तो नहीं हुई है।

सुप्रीम कोर्ट के निर्णयों सरला आहूजा बनाम यूनाइटेड इंडिया इंश्योरेंस कंपनी लिमिटेड, हिंदुस्तान पेट्रोलियम कॉर्पोरेशन लिमिटेड बनाम दिलबहार सिंह, और आबिद-उल-इस्लाम बनाम इंदर सैन दुआ का उल्लेख करते हुए हाईकोर्ट ने कहा कि विधायक ने इस अधिनियम के तहत अपीलीय व्यवस्था को सोच-समझकर बाहर रखा है।

सुप्रीम कोर्ट के आबिद-उल-इस्लाम बनाम इंदर सैन दुआ मामले का हवाला देते हुए हाईकोर्ट ने टिप्पणी की:

“धारा 25-बी(8) का उपबंध हाईकोर्ट को रेंट कंट्रोलर के आदेश के खिलाफ विशेष पुनरीक्षण शक्ति प्रदान करता है, जो अधीनस्थ अदालत की निर्णय लेने की प्रक्रिया और प्रक्रियात्मक अनुपालन पर पर्यवेक्षण की प्रकृति की है। इस प्रकार, हाईकोर्ट से यह अपेक्षा नहीं की जाती कि वह अपीलीय क्षेत्राधिकार का प्रयोग करते हुए निचली अदालत के विचारों के स्थान पर अपने विचार रखे। उसकी भूमिका केवल अपनाए गए तरीके से संतुष्ट होने तक सीमित है। हाईकोर्ट के हस्तक्षेप का दायरा बहुत सीमित है और केवल उन मामलों को छोड़कर जहां रिकॉर्ड पर कोई स्पष्ट त्रुटि दिखती हो, हाईकोर्ट को ऐसे फैसले को नहीं बदलना चाहिए। ऐसे मामलों में किसी विस्तृत जांच की आवश्यकता नहीं है जो पर्यवेक्षण की शक्ति को नियमित पहली अपील में बदल दे, जो कि विधायिका द्वारा पूरी तरह से वर्जित है।”

स्वामित्व और मकान मालिक-किराएदार के संबंध के मुद्दे पर हाईकोर्ट ने माना कि एआरसी ने मूल मालकिन श्रीमती शांति देवी के कानूनी वारिसों द्वारा निष्पादित त्याग पत्रों (रिलिंक्विशमेंट डीड) का सही मूल्यांकन किया था। कोर्ट ने रमेश चंद बनाम उगंती देवी मामले के सिद्धांतों को दोहराया:

“दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत स्वामित्व की अवधारणा पर विचार करने के लिए अदालत को किराएदार के मुकाबले मकान मालिक के अधिकार और शीर्षक को देखना होता है। अदालत को केवल यह देखना है कि मकान मालिक अपने लाभ के लिए किराया प्राप्त कर रहा था, न कि किसी और की ओर से। यदि मकान मालिक स्वयं के लिए किराया प्राप्त कर रहा था, तो उसे मालिक माना जाएगा, भले ही उसका शीर्षक कितना भी अपूर्ण क्यों न हो। शीर्षक की अपूर्णता धारा 14(1)(ई) के तहत बेदखली याचिका के आड़े नहीं आ सकती, न ही किराएदार को अपूर्ण शीर्षक या मकान मालिक में निहित न होने की दलील देने की अनुमति दी जा सकती है, खासकर तब जब किराएदार मकान मालिक को किराया दे रहा हो।”

वैकल्पिक स्थान की उपलब्धता पर हाईकोर्ट ने एआरसी के इस निष्कर्ष से सहमति जताई कि अन्य संपत्तियों में कथित रूप से खाली दुकानें न तो मकान मालिक के विशेष स्वामित्व में हैं और न ही व्यापारिक दृष्टि से इस ‘एल-शेप’ कोने की दुकान जितनी उपयुक्त हैं।

मकान मालिक की वास्तविक जरूरत पर विचार करते हुए कोर्ट ने कहा कि मकान मालिक को सेनेटरी व्यापार का 40 से अधिक वर्षों का अनुभव है और वह सेवानिवृत्ति के बाद अपने समय का सदुपयोग करना चाहता है। कोर्ट ने एआरसी की इस टिप्पणी की पुष्टि की:

“यदि याचिकाकर्ता अपनी खुद की व्यावसायिक गतिविधि शुरू करने की इच्छा रखता है, तो केवल उसकी उम्र के आधार पर उसकी महत्वाकांक्षा के पंखों को नहीं काटा जा सकता।”

कोर्ट का निर्णय

हाईकोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि किराएदार की याचिका एआरसी द्वारा पहले से मूल्यांकित तथ्यों और साक्ष्यों की नए सिरे से समीक्षा कराने का प्रयास मात्र थी। एआरसी के आदेश में कोई क्षेत्राधिकार संबंधी त्रुटि, स्पष्ट अवैधता या अस्वाभाविकता न पाते हुए हाईकोर्ट ने पुनरीक्षण याचिका और सभी लंबित आवेदनों को ख़ारिज कर दिया।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: सुभाष चंद बनाम ज्ञान चंद जैन व अन्य
वाद संख्या: आरसी.रेव. 240/2026
पीठ: जस्टिस हरिश वैद्यनाथन शंकर
निर्णय की तिथि: 23.07.2026