बयाना राशि वापसी का क्लॉज बिक्री समझौते के विशिष्ट निष्पादन को नहीं रोकता: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने निर्णय दिया है कि बयाना राशि (अर्नेस्ट मनी) वापस करने के क्लॉज की उपस्थिति या अदालत के माध्यम से समझौते को लागू कराने के स्पष्ट क्लॉज की अनुपस्थिति, विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 के तहत विशिष्ट निष्पादन (स्पेसिफिक परफॉर्मेंस) की डिक्री जारी करने में बाधा नहीं बनती है। जस्टिस के.वी. विश्वनाथन और जस्टिस आलोक अराधे की खंडपीठ ने पंजाब एवं हरियाणा हाईकोर्ट के उस फैसले को खारिज कर दिया, जिसने पहली अपीलीय अदालत के विशिष्ट निष्पादन के आदेश को उलट दिया था। सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया कि सिविल प्रक्रिया संहिता (सीपीसी) की धारा 100 के तहत दूसरी अपील सुनते समय हाईकोर्ट तब तक तथ्यों के समवर्ती निष्कर्षों में हस्तक्षेप नहीं कर सकता, जब तक कि वे निष्कर्ष पूरी तरह से विकृत या साक्ष्यों से परे न हों।

मामले की पृष्ठभूमि

यह विवाद जसपाल सिंह (अपीलकर्ता/वादी) और अश्वनी कुमार (प्रतिवादी/प्रतिवादी) के बीच 22 जून 2003 को निष्पादित एक बिक्री समझौते (एग्रीमेंट टू सेल) से शुरू हुआ था। यह संपत्ति पंजाब के जालंधर जिले की फिल्लौर तहसील के गोवर/गोहवर गांव में स्थित एक फैक्ट्री के साथ 12 मरला की जमीन थी। प्रतिवादी इस संपत्ति में अपने भाई के साथ सह-मालिक था और उसने अपने आधे हिस्से को 12,50,000 रुपये में बेचने का समझौता किया था। समझौते के समय जसपाल सिंह ने बयाना राशि के रूप में 9,00,000 रुपये का भुगतान किया। समझौते में रजिस्ट्री (बिक्री विलेख) कराने की समय-सीमा 22 जून 2004 तय की गई थी, साथ ही यह भी लिखा गया था कि यदि किसी कारणवश रजिस्ट्री नहीं हो पाती है, तो प्रतिवादी बयाना राशि वापस करने के लिए बाध्य होगा।

दोनों पक्षों की सहमति से इस समय-सीमा को दो बार बढ़ाया गया—पहले 21 जून 2004 के समझौते के जरिए 22 जुलाई 2004 तक, और फिर 21 जुलाई 2004 के तीसरे समझौते के जरिए, जिसमें प्रतिवादी को 60,000 रुपये का अतिरिक्त भुगतान मिलने की बात दर्ज की गई और समय-सीमा को बढ़ाकर 22 जनवरी 2005 कर दिया गया। जसपाल सिंह 20 जनवरी और 24 जनवरी 2005 को सब-रजिस्ट्रार के समक्ष उपस्थित हुए (चूंकि 21 जनवरी को सब-रजिस्ट्रार कार्यालय बंद था और 22 व 23 जनवरी को क्रमशः शनिवार व रविवार होने के कारण छुट्टी थी), लेकिन अश्वनी कुमार वहां नहीं पहुंचे। इसके बाद 2006 में जसपाल सिंह ने विशिष्ट निष्पादन के लिए मुकदमा दायर किया, जिसमें बयाना राशि और हर्जाने के रूप में 19.20 लाख रुपये की वैकल्पिक वसूली की मांग भी की गई थी।

अश्वनी कुमार ने मुकदमे का विरोध करते हुए दावा किया कि उन्होंने कभी कोई समझौता पत्र निष्पादित ही नहीं किया था। उनका कहना था कि जसपाल सिंह से जुड़े एक ट्रेवल एजेंट के माध्यम से विदेश जाने की व्यवस्था के लिए सुरक्षा गारंटी के तौर पर उनसे खाली कागजातों पर हस्ताक्षर लिए गए थे, जिन्हें बाद में धोखे से बिक्री समझौते में बदल दिया गया।

ट्रायल कोर्ट और फर्स्ट अपीलीय कोर्ट का फैसला

ट्रायल कोर्ट ने 30 अप्रैल 2010 को अपने फैसले में माना कि जसपाल सिंह ने समझौते और उसके विस्तार को साबित कर दिया है, प्रतिवादी को 9 लाख रुपये मिले थे और खरीदार अपनी शर्तों को पूरा करने के लिए तैयार था। हालांकि, ट्रायल कोर्ट ने विशिष्ट निष्पादन (रजिस्ट्री करने का निर्देश) देने से इनकार कर दिया। कोर्ट का तर्क था कि समझौते में अदालत के माध्यम से रजिस्ट्री लागू कराने का कोई स्पष्ट क्लॉज नहीं था, बल्कि सिर्फ बयाना राशि वापस करने का प्रावधान था। कोर्ट ने ब्याज के साथ 9 लाख रुपये वापस करने का आदेश दिया।

फर्स्ट अपीलीय कोर्ट ने 1 मई 2012 को इस फैसले को पलट दिया और विशिष्ट निष्पादन की डिक्री जारी की। अदालत ने कहा कि अदालत के माध्यम से लागू कराने वाले क्लॉज की अनुपस्थिति राहत देने से नहीं रोकती। समझौते के विस्तार से यह साफ है कि दोनों पक्षों की मंशा जमीन की बिक्री पूरी करने की थी। इस डिक्री के आधार पर 29 अप्रैल 2013 को जसपाल सिंह के पक्ष में रजिस्ट्री हो गई और उन्हें संपत्ति का कब्जा भी मिल गया।

लेकिन, दूसरी अपील (सेकंड अपील) में पंजाब एवं हरियाणा हाईकोर्ट ने फर्स्ट अपीलीय कोर्ट के फैसले को रद्द कर दिया और ट्रायल कोर्ट के पैसे वापस करने वाले आदेश को बहाल कर दिया। हाईकोर्ट ने माना कि जसपाल सिंह ने अपनी याचिका में प्रतिवादी से मिले 2,00,000 रुपये के एक अन्य चेक (जो 11 मार्च 2004 को भुनाया गया था) की बात छिपाई थी। हाईकोर्ट ने यह भी निष्कर्ष निकाला कि बार-बार समय बढ़ाना और विशिष्ट निष्पादन के क्लॉज का न होना यह दर्शाता है कि यह सौदा वास्तविक नहीं था। हाईकोर्ट ने बाद में पुनर्विचार याचिका भी खारिज कर दी, जिसे लेकर अपीलकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट का रुख किया।

दोनों पक्षों की दलीलें

अपीलकर्ता के वकील श्री आर.के. कपूर ने दलील दी कि फर्स्ट अपीलीय कोर्ट की डिक्री के तहत पहले ही रजिस्ट्री हो चुकी है और कब्जा भी सौंपा जा चुका है, इसलिए दूसरी अपील का कोई औचित्य नहीं रह गया था। उन्होंने कहा कि हाईकोर्ट ने यह मानकर गलती की कि विशिष्ट निष्पादन के क्लॉज की अनुपस्थिति राहत को रोकती है। उन्होंने विदेश यात्रा के कथित लेन-देन से जुड़ी हाईकोर्ट की टिप्पणियों को पूरी तरह निराधार और विकृत बताया।

प्रतिवादी की वकील सुश्री नीना आर. नरीमन ने तर्क दिया कि निष्पादन की कार्यवाही हमेशा अपील के अंतिम परिणाम के अधीन होती है। उन्होंने कहा कि विशिष्ट निष्पादन एक विवेकाधीन और न्यायसंगत राहत है, जिसमें अदालतों को पक्षों के आचरण को तौलना होता है। उन्होंने संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति, लंबे समय तक समय-सीमा बढ़ाने और 2,00,000 रुपये के चेक की जानकारी छिपाने जैसे तथ्यों का हवाला देते हुए कहा कि विशिष्ट निष्पादन की राहत देना अनुचित होगा।

सुप्रीम कोर्ट का कानूनी विश्लेषण

सुप्रीम कोर्ट ने दो मुख्य मुद्दों पर विचार किया: दूसरी अपील में तथ्यों की जांच की सीमा और क्या बयाना राशि वापसी का क्लॉज विशिष्ट निष्पादन को रोकता है।

सीपीसी की धारा 100 के दायरे को लेकर सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया कि पहली अपीलीय अदालत तथ्यों की जांच करने वाली अंतिम अदालत है। वर्ष 1962 के सर चुनीलाल बनाम सेंचुरी स्पिनिंग एंड मैन्युफैक्चरिंग कंपनी लिमिटेड और बाद के मामलों जैसे कोंडिबा दगडू कदम बनाम सावित्रीबाई सोपान गुजर तथा जयचंद बनाम साहूलाल का हवाला देते हुए कोर्ट ने रेखांकित किया कि दूसरी अपील में तथ्यों के समवर्ती निष्कर्षों को तब तक नहीं बदला जा सकता जब तक कि वे विकृत (परवर्स) न हों। हाईकोर्ट ने इस स्थापित नियम की अनदेखी करते हुए मामले की परिस्थितियों का नए सिरे से आकलन किया, जो अनुचित था।

विशिष्ट निष्पादन के मुद्दे पर सुप्रीम कोर्ट ने विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 23 का विश्लेषण किया। अदालत ने टिप्पणी की कि:

“एक अनुबंध जिसे विशेष रूप से निष्पादित किया जाना उचित है, उसे निष्पादित किया जा सकता है, भले ही उसमें उल्लंघन की स्थिति में देय राशि का उल्लेख किया गया हो, जब तक कि अदालत अनुबंध की शर्तों और आसपास की परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए आश्वस्त न हो जाए कि वह राशि केवल चूक करने वाले पक्ष को प्रदर्शन के बदले पैसे देने का विकल्प प्रदान करने के लिए तय की गई थी न कि केवल प्रदर्शन को सुनिश्चित करने के लिए।”

एम.एल. देवेंद्र सिंह बनाम सैयद ख्वाजा और कमल कांत जैन बनाम सुरिंदर सिंह मामलों का संदर्भ देते हुए पीठ ने दोहराया कि “उल्लंघन करने वाला पक्ष केवल इस आधार पर विशिष्ट निष्पादन का विरोध नहीं कर सकता कि समझौते में उस राहत के लिए कोई स्पष्ट शर्त नहीं है।”

इस समझौते की शर्तों पर सुप्रीम कोर्ट ने माना कि:

“यह क्लॉज बिक्री विलेख के निष्पादित न होने के सामान्य परिणाम से अधिक कुछ नहीं दर्शाता है; रिफंड की शर्त प्रदर्शन के दायित्व को मजबूत करने वाले एक निवारक (डेटरेंट) के रूप में काम करती है, न कि इसके विकल्प के रूप में।”

अदालत ने कहा कि हाईकोर्ट ने 2,00,000 रुपये के चेक की बात छिपाने को धोखाधड़ी का सबूत मानकर भूल की। चेक के लेन-देन से केवल विश्वसनीयता पर सवाल उठ सकता है, लेकिन प्रतिवादी इस चेक को वीजा के लिए धोखाधड़ी के आरोपों से जोड़ने का कोई ठोस सबूत नहीं दे सका। प्रतिवादी ने खाली कागजात साबित करने के लिए किसी हैंडराइटिंग एक्सपर्ट की मदद भी नहीं ली थी। सीताराम मोतीलाल कलाल बनाम शांतनुप्रसाद जयशंकर भट्ट मामले के अनुसार, हस्ताक्षरों को स्वीकार करने का अर्थ दस्तावेज में लिखे तथ्यों को स्वीकार करना है।

कोर्ट ने संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति के कारण सौदे पर संदेह जताने के हाईकोर्ट के दृष्टिकोण को भी खारिज कर दिया। कोर्ट ने कहा कि:

“एक अचल संपत्ति में सह-मालिक का अविभाजित हिस्सा हस्तांतरण का एक वैध और बिक्री योग्य विषय है, और ऐसे हिस्से को बेचने के समझौते को केवल इस आधार पर संदेह की दृष्टि से नहीं देखा जा सकता कि विक्रेता के सह-साझेदार भाई को इसमें हस्ताक्षरकर्ता नहीं बनाया गया था।”

सिद्धेश्वर मुखर्जी बनाम भुवनेश्वर प्रसाद नारायण सिंह, एम.वी.एस. मणिकयाला राव बनाम एम. नरसिम्हास्वामी, और रामदास बनाम सीताबाई मामलों का जिक्र करते हुए कोर्ट ने कहा कि अविभाजित हिस्से का हस्तांतरण कानूनन वैध है, और खरीदार के पास विभाजन (बंटवारे) का मुकदमा दायर करने का उपाय उपलब्ध रहता है। इसके अतिरिक्त, सात महीने के भीतर समय-सीमा बढ़ाने को कोर्ट ने पूरी तरह से तार्किक माना।

सुप्रीम कोर्ट का अंतिम निर्णय

सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया कि हाईकोर्ट ने समवर्ती निष्कर्षों को बिना किसी विकृति (परवर्सीटी) के उलट कर सीपीसी की धारा 100 के तहत अपने अधिकार क्षेत्र का उल्लंघन किया था। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि बयाना राशि की वापसी का क्लॉज विशिष्ट निष्पादन की डिक्री में कोई बाधा नहीं है।

तदनुसार, सुप्रीम कोर्ट ने अपील स्वीकार करते हुए पंजाब एवं हरियाणा हाईकोर्ट के 8 फरवरी 2019 के फैसले और 10 जुलाई 2019 के समीक्षा आदेश को खारिज कर दिया तथा वादी के पक्ष में फर्स्ट अपीलीय कोर्ट की डिक्री को बहाल कर दिया। मामले में मुकदमे के खर्च को लेकर कोई आदेश जारी नहीं किया गया।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: जसपाल सिंह बनाम अश्वनी कुमार
वाद संख्या: सिविल अपील संख्या 2448-2449 / 2023
पीठ: जस्टिस के.वी. विश्वनाथन, जस्टिस आलोक अराधे
निर्णय की तिथि: 14 जुलाई, 2026