दिल्ली हाईकोर्ट ने निर्णय दिया है कि दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट, 1958 के तहत किरायेदार द्वारा ‘लीव टू डिफेंड’ (बचाव की अनुमति) के आवेदन को दाखिल करने में हुई देरी को तब तक माफ नहीं किया जा सकता, जब तक वह एक सख्त दोहरे परीक्षण (ड्यूल टेस्ट) की शर्तों को पूरा नहीं करता। जस्टिस हरीश वैद्यनाथन शंकर ने एक किरायेदार की रिवीजन पिटीशन (पुनरीक्षण याचिका) को खारिज करते हुए स्पष्ट किया कि यदि किरायेदार यह साबित करने में विफल रहता है कि वह अपने नियंत्रण से बाहर के कारणों से समय पर आवेदन दाखिल नहीं कर सका, तो अदालत ऐसी देरी को माफ नहीं कर सकती।
मामले की पृष्ठभूमि
याचिकाकर्ता, मलकीत सिंह ने दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट, 1958 (डीआरसी एक्ट) की धारा 25B(1) के तहत एक रिवीजन पिटीशन दायर की थी। इस याचिका के जरिए 4 अप्रैल 2026 को जारी उस आदेश को चुनौती दी गई थी, जिसे दिल्ली की तीस हजारी कोर्ट के एआरसी-1 (सेंट्रल डिस्ट्रिक्ट) श्री गौरव गोयल ने बेदखली की कार्यवाही (वाद संख्या: RC ARC 221/2025) में पारित किया था। एडिशनल रेंट Controller (एआरसी) ने किरायेदार के लीव टू डिफेंड आवेदन (एलटीडी एप्लिकेशन) को रिकॉर्ड पर लेने से सिर्फ इसलिए मना कर दिया था क्योंकि इसे दो दिनों की देरी से दाखिल किया गया था।
पक्षों की दलीलें
याचिकाकर्ता के वकील ने स्वीकार किया कि एआरसी के पास लीव टू डिफेंड आवेदन दाखिल करने में हुई देरी को माफ करने का कानूनी अधिकार नहीं है। हालांकि, उन्होंने दलील दी कि हाईकोर्ट डीआरसी एक्ट की धारा 25B(8) के तहत अपनी पुनरीक्षण शक्तियों का प्रयोग करके असाधारण परिस्थितियों में उचित राहत दे सकता है। वकील ने दलील दी कि चूंकि देरी सिर्फ दो दिनों की थी, इसलिए इसे माफ किया जाना चाहिए और मामले को गुण-दोष के आधार पर फैसला करने के लिए वापस एआरसी के पास भेजा जाना चाहिए।
देरी का कारण स्पष्ट करने के लिए, याचिकाकर्ता ने लिमिटेशन एक्ट, 1963 की धारा 5 के तहत दायर अपने देरी माफी आवेदन के पैराग्राफ 2 का हवाला दिया, जिसमें लिखा था:
“यह कि प्रतिवादी को 4.8.2025 को फैसले के लिए समन प्राप्त हुआ था और उसके बाद, प्रतिवादी ने लीव टू डिफेंड आवेदन दाखिल करने के लिए दस्तावेजों की खोज की और प्रासंगिक दस्तावेज मिलने के बाद, उन्हें अपने वकील को सौंप दिया। इसके बाद, वकील ने लीव टू डिफेंड आवेदन तैयार किया और इसे 21.08.2025 को इस माननीय न्यायालय के समक्ष दायर किया।”
प्रतिवादी के वकील ने इस याचिका का कड़ा विरोध किया और अदालत ने दोनों पक्षों को विस्तार से सुना।
हाईकोर्ट का विश्लेषण
हाईकोर्ट ने डीआरसी एक्ट की धारा 25B(8) के तहत अपनी पुनरीक्षण शक्तियों के दायरे का विश्लेषण किया, विशेष रूप से तब जब कोई किरायेदार कानून द्वारा निर्धारित समय सीमा के भीतर लीव टू डिफेंड आवेदन दाखिल करने में विफल रहता है। अदालत ने दिल्ली हाईकोर्ट की डिवीजन बेंच द्वारा डायरेक्टर डायरेक्टरेट ऑफ एजुकेशन एंड अनदर बनाम मोहम्मद शमीम एंड अदर्स (2019:DHC:6510-DB) मामले में दिए गए फैसले का संदर्भ दिया।
उक्त मामले में, डिवीजन बेंच ने धारा 25B(8) के प्रावधानों के तहत अदालत की शक्तियों के दायरे को स्पष्ट करते हुए पैराग्राफ 25 में टिप्पणी की थी:
“इसलिए, हमारा मानना है कि केवल इसलिए कि रेंट कंट्रोलर ने धारा 25B के तहत संचालित कार्यवाही में किरायेदार द्वारा निर्धारित समय के भीतर लीव टू डिफेंड के लिए आवेदन करने में विफल रहने पर बेदखली का आदेश पारित कर दिया है, और केवल इसलिए कि रेंट कंट्रोलर के पास (प्रीतिपाल सिंह मामले के अनुसार) उक्त आदेश को वापस लेने का अधिकार नहीं माना गया है, यह अदालत को धारा 25B(8) के प्रावधान के तहत अपनी शक्तियों का प्रयोग करने से नहीं रोकेगा। यदि यह पाया जाता है कि मकान मालिक बेदखली के आदेश का हकदार नहीं है और निर्धारित समय के भीतर लीव टू डिफेंड दाखिल न करने के कारण हुए स्वतः प्रवेश (deemed admission) के बाद पारित आदेश कानून के अनुसार नहीं माना जा सकता, तो ऐसा आदेश कानून के विपरीत माना जाएगा और उसे रद्द किया जा सकेगा।”
हालांकि, डिवीजन बेंच ने पैराग्राफ 26 में एक सख्त शर्त लागू करते हुए इस अधिकार को सीमित कर दिया था:
“ऐसा निर्णय देते हुए, हम रेफरल ऑर्डर में तैयार किए गए प्रश्न (A) का उत्तर सकारात्मक रूप से देते हैं और इस शर्त के साथ देते हैं कि इस अदालत को बेदखली के आदेश को रद्द करने का अधिकार केवल तभी होगा जब किरायेदार दोहरे परीक्षण (ड्यूल टेस्ट) को पास कर ले। इसके तहत पहला यह कि किरायेदार को निर्धारित समय के भीतर लीव टू डिफेंड दाखिल करने से ऐसे कारणों द्वारा रोका गया था जो उसके नियंत्रण से बाहर थे (न कि केवल सामान्य चूक), और दूसरा यह कि वह लीव टू डिफेंड के आवेदन पर विचार करने के लिए एक ठोस मामला बनाता है।”
जस्टिस हरीश वैद्यनाथन शंकर ने स्पष्ट किया कि ये दोनों शर्तें संचयी (cumulative) हैं। इसलिए, जब तक किरायेदार इस दोहरे परीक्षण के दोनों हिस्सों को सफलतापूर्वक पूरा नहीं करता, तब तक हाईकोर्ट अपनी पुनरीक्षण शक्तियों के तहत बेदखली के आदेश में हस्तक्षेप नहीं कर सकता।
मौजूदा मामले पर इन सिद्धांतों को लागू करते हुए, हाईकोर्ट ने पाया कि याचिकाकर्ता परीक्षण के पहले चरण को भी पूरा करने में विफल रहा। दो दिन की देरी के लिए याचिकाकर्ता का एकमात्र स्पष्टीकरण यह था कि उसे लीव टू डिफेंड आवेदन के साथ दाखिल किए जाने वाले दस्तावेजों को खोजने और इकट्ठा करने में समय लगा था।
इस स्पष्टीकरण को खारिज करते हुए कोर्ट ने टिप्पणी की:
“इस अदालत के सुविचारित दृष्टिकोण में, यह स्पष्टीकरण अपने आप में याचिकाकर्ता के नियंत्रण से बाहर की परिस्थिति नहीं माना जा सकता, जैसा कि विद्वान डिवीजन बेंच द्वारा परिकल्पित किया गया है।”
चूंकि ऐसा कोई अन्य सबूत या दलील पेश नहीं की गई जिससे यह साबित हो सके कि किरायेदार अपने नियंत्रण से बाहर के कारणों से समय पर आवेदन दाखिल नहीं कर सका, इसलिए अदालत ने माना कि परीक्षण का पहला हिस्सा अधूरा रहा। नतीजतन, परीक्षण के दूसरे हिस्से का मूल्यांकन करने की कोई आवश्यकता नहीं बची। कोर्ट ने टिप्पणी की:
“एक बार जब याचिकाकर्ता विद्वान डिवीजन बेंच द्वारा निर्धारित दोहरे परीक्षण के पहले और बुनियादी चरण को पूरा करने में विफल रहता है, तो इस बात की जांच करने का सवाल ही नहीं उठता कि याचिकाकर्ता ने लीव टू डिफेंड आवेदन पर विचार करने के लिए कोई ठोस मामला बनाया है या नहीं।”
हाईकोर्ट का निर्णय
एआरसी द्वारा पारित आदेश में कोई कानूनी त्रुटि या कमी न पाते हुए, हाईकोर्ट ने माना कि डीआरसी एक्ट की धारा 25B(8) के तहत अपनी पुनरीक्षण शक्तियों का प्रयोग करने का कोई आधार नहीं है। इसके साथ ही रिवीजन पिटीशन और सभी लंबित आवेदनों को खारिज कर दिया गया।
मामले का विवरण
मामले का शीर्षक: मलकीत सिंह बनाम अजय कुमार अग्रवाल
वाद संख्या: आरसी.रेव. 148/2026, सीएम एपीपीएल. 28294/2026 (स्टे) एवं सीएम एपीपीएल. 28295/2026
पीठ: जस्टिस हरीश वैद्यनाथन शंकर
निर्णय की तिथि: 09.07.2026
