इलाहाबाद हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया है कि एक बार मकान मालिक द्वारा बेदखली और बकाया किराये की वसूली के लिए एस.सी.सी. (लघु वाद न्यायालय) में सूट दाखिल कर दिए जाने के बाद, किरायेदार यूपी अधिनियम संख्या 13, 1972 की धारा 30 के तहत कोर्ट में किराया जमा करने के प्रावधान का लाभ नहीं उठा सकता है।
यह निर्णय जस्टिस योगेंद्र कुमार श्रीवास्तव ने संविधान के अनुच्छेद 227 के तहत दायर एक याचिका को खारिज करते हुए सुनाया। कोर्ट ने कहा कि जब विवाद न्यायिक निर्णय के दायरे में आ जाता है, तो किरायेदार को उसी संबंधित अदालत के प्रक्रियात्मक ढांचे, विशेष रूप से नागरिक प्रक्रिया संहिता (CPC) के आदेश XV नियम 5 का पालन करना अनिवार्य है।
मामले की पृष्ठभूमि
याचिकाकर्ता, श्रीमती राम दुलारी और एक अन्य, मुरादाबाद में एक सिलाई की दुकान में लंबे समय से किरायेदार होने का दावा कर रहे थे। उनका आरोप था कि मूल किरायेदार की मृत्यु के बाद वे दुकान के कब्जे में थे और नियमित रूप से मकान मालिक को किराया दे रहे थे। याचिकाकर्ताओं के अनुसार, जब मकान मालिक ने किराया स्वीकार करने से इनकार कर दिया, तो उन्होंने यूपी अधिनियम संख्या 13, 1972 की धारा 30(1) के तहत अदालत में किराया जमा करने की अनुमति मांगते हुए एक आवेदन (विविध केस संख्या 194/2021) दायर किया।
दूसरी ओर, मकान मालिक ने अदालत को बताया कि धारा 30 के तहत आवेदन दाखिल करने से पहले ही, 17 अगस्त 2021 को बेदखली और किराये की वसूली के लिए एस.सी.सी. सूट (संख्या 41/2021) संस्थानित किया जा चुका था और इसकी सूचना किरायेदारों को दे दी गई थी।
निचली अदालतों का निर्णय
ट्रायल कोर्ट (सिविल जज, जूनियर डिवीजन, मुरादाबाद) ने 25 अक्टूबर 2021 को किरायेदारों के आवेदन को खारिज कर दिया था। कोर्ट ने पाया कि चूंकि बेदखली का मुकदमा पहले से लंबित था, इसलिए किरायेदारों को उसी अदालत में किराया जमा करना चाहिए था। इस आदेश को बाद में 13 नवंबर 2025 को अपर जिला जज/फास्ट ट्रैक कोर्ट संख्या 2, मुरादाबाद ने भी बरकरार रखा।
पक्षों के तर्क
याचिकाकर्ताओं की ओर से वकील आकांक्षा मिश्रा ने तर्क दिया कि धारा 30 किरायेदारों को एक वैधानिक तंत्र प्रदान करती है ताकि मकान मालिक के इनकार की स्थिति में किराया जमा किया जा सके। उनका कहना था कि एस.सी.सी. सूट लंबित होने से इस प्रावधान पर रोक नहीं लगती। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि सीपीसी का आदेश XV नियम 5 मुकदमे के दौरान जमा को नियंत्रित करता है, जबकि धारा 30 स्वतंत्र रूप से कार्य करती है।
हाईकोर्ट का विश्लेषण
हाईकोर्ट ने धारा 30 और सीपीसी के आदेश XV नियम 5 के बीच के कानूनी संबंधों का परीक्षण किया। कोर्ट ने उल्लेख किया कि धारा 30 एक “सुरक्षात्मक प्रावधान” है जिसे मुकदमेबाजी से पहले की स्थितियों के लिए बनाया गया है, जहां मकान मालिक किराया लेने से मना करता है या किरायेदार के मन में वास्तविक संदेह हो कि किराया किसे दिया जाए।
कोर्ट ने हैदर अब्बास बनाम एडिशनल डिस्ट्रिक्ट जज व अन्य (2006) के मामले का हवाला देते हुए स्पष्ट किया कि कानून स्पष्ट रूप से मुकदमे से पहले और मुकदमे के दौरान जमा किए जाने वाले किराये के बीच अंतर करता है।
निर्णय की मुख्य टिप्पणियां निम्नलिखित हैं:
“वैधानिक योजना स्पष्ट रूप से इंगित करती है कि धारा 30 मुकदमेबाजी से पहले की एक सुरक्षात्मक प्रणाली है… हालांकि, एक बार जब बकाया किराये के लिए बेदखली का मुकदमा शुरू हो जाता है और विवाद न्यायिक निर्णय के दायरे में आ जाता है, तो किराया जमा करने की कानूनी व्यवस्था बदल जाती है।”
कोर्ट ने आगे कहा:
“मुकदमे की लंबित स्थिति के दौरान धारा 30 के तहत किरायेदार द्वारा किया गया कोई भी जमा कानून की नजर में किराये का वैध भुगतान नहीं माना जा सकता है। ऐसे जमा न तो मुकदमेबाजी के दौरान जमा के वैधानिक नियमों को पूरा करते हैं और न ही किरायेदार को बेदखली से सुरक्षा का लाभ दिला सकते हैं।”
जस्टिस श्रीवास्तव ने जोर देकर कहा कि ऐसे जमा की अनुमति देना “प्रक्रियात्मक अनुशासन को विफल” करेगा और किरायेदारों को उस अदालत के अधिकार क्षेत्र से बचने का मौका देगा जहां मामला लंबित है।
कोर्ट का निर्णय
हाईकोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि निचली अदालतों ने कानून को सही ढंग से लागू किया है। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि जब मामला सब-जुडिस (न्यायाधीन) हो जाता है, तो किरायेदार को आदेश XV नियम 5 CPC की आवश्यकताओं का पालन करते हुए ट्रायल कोर्ट में ही स्वीकार्य किराया और निरंतर मासिक राशि जमा करनी होगी।
कोर्ट ने याचिका को योग्यताहीन पाते हुए खारिज कर दिया।
केस विवरण:
- केस टाइटल: श्रीमती राम दुलारी एवं अन्य बनाम हर्षित यादव एवं अन्य
- केस नंबर: मैटर्स अंडर आर्टिकल 227 नंबर 3759/2026
- बेंच: जस्टिस योगेंद्र कुमार श्रीवास्तव
- दिनांक: 25 मार्च, 2026
