आवासीय परियोजनाओं पर अप्रयुक्त अतिरिक्त एफएसआई के प्रीमियम की वापसी से इनकार करना मनमाना: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया है कि आवासीय निर्माण के लिए अप्रयुक्त (unutilized) अतिरिक्त फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) के एवज में भुगतान किए गए प्रीमियम को वापस करने से इनकार करना मनमाना, भेदभावपूर्ण और संविधान के अनुच्छेद 14 का उल्लंघन है। बॉम्बे हाईकोर्ट के एक फैसले को रद्द करते हुए, जस्टिस संजय कुमार और जस्टिस के. विनोद चंद्रन की खंडपीठ ने निर्णय दिया कि यदि सरकार वाणिज्यिक और संस्थागत परियोजनाओं के लिए इस तरह के प्रीमियम की वापसी की अनुमति देती है, तो वही तर्क आवासीय आवास परियोजनाओं पर भी लागू होना चाहिए। अदालत ने जोर देकर कहा कि जब परियोजना प्रस्तावक द्वारा कोई वास्तविक लाभ प्राप्त नहीं किया गया हो, तो सरकारी पैसे को रोके रखना राज्य की निष्पक्षता के बुनियादी सिद्धांतों का उल्लंघन करता है।

मामले की पृष्ठभूमि

अपीलकर्ता, प्रसाद पांडुरंग तापकीर और शकुंतला पांडुरंग तापकीर, पुणे जिले के आलंदी तालुका के सर्वे नंबर 103/2/2 में कृषि भूमि के मालिक थे। नगर निगम सीमाओं से सटे क्षेत्रों में समरूप विकास के लिए महाराष्ट्र सरकार की एक योजना के तहत, उन्होंने सामूहिक आवास (ग्रुप हाउसिंग) निर्माण परियोजना शुरू करने के लिए अपनी भूमि के उपयोग को बदलने की अनुमति मांगी थी।

25 मई, 2012 को उन्होंने भूमि उपयोग परिवर्तन के लिए आवेदन किया और 30 अगस्त, 2012 को अतिरिक्त एफएसआई के लिए अधिकारियों को ₹30,46,290 का प्रीमियम भुगतान किया। इसके बाद, 8 अक्टूबर, 2012 को उन्हें अनुमति दे दी गई। हालांकि, बाद में अपीलकर्ताओं ने ग्रुप हाउसिंग परियोजना की योजना को छोड़ दिया और इसके बजाय भूमि को प्लॉट के रूप में विकसित करने का निर्णय लिया। प्लॉटिंग के लिए उनके आवेदन को 19 अप्रैल, 2014 को इस शर्त के साथ मंजूरी दी गई कि मूल 2012 के आदेश के नियम और शर्तें लागू रहेंगी।

चूंकि उन्होंने अतिरिक्त एफएसआई का उपयोग नहीं किया था, इसलिए अपीलकर्ताओं ने 13 अगस्त, 2015 को प्रीमियम की वापसी के लिए आवेदन किया। खेड़ के उप-विभागीय अधिकारी द्वारा उनके पक्ष में सिफारिश किए जाने के बावजूद, सहायक नगर नियोजन निदेशक, पुणे शाखा ने 15 फरवरी, 2020 को उनके आवेदन को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि विकास नियंत्रण नियमावली (DCR) में इस तरह के रिफंड का कोई प्रावधान नहीं है। अपीलकर्ताओं ने इस अस्वीकृति को बॉम्बे हाईकोर्ट में चुनौती दी, जिसने 17 नवंबर, 2022 को उनकी रिट याचिका को इस आधार पर खारिज कर दिया कि इसमें देरी हुई थी और वैधानिक योजना में आवासीय परियोजनाओं के लिए एफएसआई प्रीमियम की वापसी का कोई स्पष्ट प्रावधान नहीं था।

पक्षों की दलीलें

अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि चूंकि उन्होंने ग्रुप हाउसिंग परियोजना को छोड़कर प्लॉटिंग का काम शुरू किया था, इसलिए उन्होंने अतिरिक्त एफएसआई का कभी उपयोग नहीं किया। इसके परिणामस्वरूप, उनका प्रीमियम अपने पास रखना अनुचित और अन्यायपूर्ण था, विशेष रूप से तब जब सरकारी निर्देश और अधिसूचनाएं शैक्षणिक एवं चिकित्सा संस्थानों और स्टार श्रेणी के होटलों जैसे अन्य श्रेणियों में अप्रयुक्त एफएसआई के लिए रिफंड (10% प्रशासनिक शुल्क काटकर) की अनुमति देती थीं।

दूसरी ओर, राज्य प्राधिकारियों ने रिफंड देने से इनकार करने के फैसले का बचाव किया। सहायक नगर नियोजन निदेशक ने एक जवाबी हलफनामा (काउंटर एफिडेविट) दायर कर दावा किया कि “एफएसआई गणना से कुछ घटकों को छूट देने” के लिए भुगतान किए गए प्रीमियम (जिसे उन्होंने गैर-रिफंडेबल शुल्क बताया) और “अतिरिक्त एफएसआई” खरीदने के लिए भुगतान किए गए प्रीमियम (जो रिफंडेबल है) के बीच अंतर है। प्रतिवादी ने यह भी तर्क दिया कि रिफंड की अनुमति देने वाले सरकारी प्रस्ताव (GR) विशेष रूप से ग्रेटर मुंबई नगर निगम क्षेत्र पर लागू होते थे और पुणे जिले पर इनका कोई प्रभाव नहीं था। उन्होंने यह भी दलील दी कि प्रीमियम पहले ही राज्य के संचित कोष में जमा किया जा चुका है और बिना किसी स्पष्ट नियामक प्रावधान के इसे वापस नहीं किया जा सकता।

अदालत का विश्लेषण और निष्कर्ष

सुप्रीम कोर्ट ने राज्य के तर्कों को खारिज कर दिया और उनके हलफनामे में उठाए गए तकनीकी भेदों को “हास्यास्पद” शाब्दिक बाजीगरी करार दिया, और कहा कि दोनों ही तरीकों का अंतिम प्रभाव एक ही है, यानी अतिरिक्त एफएसआई प्राप्त करना।

अदालत ने माना कि प्रीमियम वापस करते समय मुंबई और राज्य के अन्य क्षेत्रों के बीच अंतर करना मनमाना था, क्योंकि राज्य सरकार इन प्रीमियमों को इकट्ठा करती है और विभिन्न जिलों में साझा करती है। इसके अलावा, अदालत को आवासीय आवास की तुलना में संस्थागत या वाणिज्यिक भवनों के अप्रयुक्त एफएसआई के साथ अलग व्यवहार करने का कोई तर्कसंगत आधार नहीं मिला।

खंडपीठ ने टिप्पणी की: अधिकारियों का इस संबंध में लिया गया निर्णय ऐसा कोई कारण नहीं दर्शाता है कि इस तरह का लाभ केवल उन्हीं चिन्हित भवनों तक ही क्यों सीमित होना चाहिए और किसी अन्य को क्यों नहीं मिलना चाहिए। इसलिए, उनकी यह कार्रवाई पूरी तरह से मनमानी है।

अदालत ने कहा कि तर्क और निष्पक्षता की मांग है कि आवासीय परियोजनाएं, जो सीधे तौर पर व्यक्तिगत घर खरीदारों को प्रभावित करती हैं, वास्तव में वाणिज्यिक या अर्ध-वाणिज्यिक विकास की तुलना में उच्च पायदान पर होनी चाहिए।

राज्य की निष्पक्षता के सिद्धांत को सुदृढ़ करने के लिए, अदालत ने संविधान के अनुच्छेद 14 पर कई ऐतिहासिक मिसालों का हवाला दिया। ई.पी. रॉयप्पा बनाम तमिलनाडु राज्य और अन्य मामले में संविधान पीठ के फैसले का हवाला देते हुए अदालत ने कहा: समानता मनमानेपन की धुर विरोधी है, क्योंकि समानता और मनमानापन एक-दूसरे के जानी दुश्मन हैं; एक गणराज्य में कानून के शासन का हिस्सा है, जबकि दूसरा एक निरंकुश सम्राट की सनक और मर्जी है।

पीठ ने कुमारी श्रीलेखा विद्यार्थी और अन्य बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य का भी हवाला दिया और कहा कि निष्पक्ष और उचित रूप से कार्य करने की अनुच्छेद 14 की आवश्यकता राज्य की संविदात्मक और प्रशासनिक गतिविधियों पर भी लागू होती है।

गैर-मनमानेपन के व्यापक स्वरूप को रेखांकित करते हुए, अदालत ने अजय हासिया और अन्य बनाम खालिद मुजीब सहरावर्दी और अन्य का संदर्भ दिया, जहां यह टिप्पणी की गई थी: तार्किकता और गैर-मनमानेपन की अवधारणा पूरी संवैधानिक योजना में व्याप्त है और यह संविधान के पूरे ताने-बाने में दौड़ने वाला एक सुनहरा सूत्र है।

इसके अतिरिक्त, द्वारकादास मारफटिया एंड संस बनाम बॉम्बे पोर्ट ट्रस्ट के बोर्ड ऑफ ट्रस्टी और भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) बनाम सुनील कृष्ण खैतान और अन्य जैसे फैसलों पर भी भरोसा जताया गया ताकि यह स्थापित किया जा सके कि सभी राज्य कार्रवाइयों को तर्क और निष्पक्षता की कसौटी पर खरा उतरना चाहिए।

अदालत ने अपीलकर्ताओं को किसी भी प्रकार की देरी के आरोप से मुक्त कर दिया और नोट किया कि उन्होंने भुगतान करने के तीन साल के भीतर ही अपना पहला रिफंड अनुरोध दायर कर दिया था, और बाद की मुकदमेबाजी अधिकारियों की लंबी निष्क्रियता के कारण हुई थी।

अदालत का निर्णय

सुप्रीम कोर्ट ने अपील को स्वीकार कर लिया और बॉम्बे हाईकोर्ट के 17 नवंबर, 2022 के फैसले तथा सहायक नगर नियोजन निदेशक, पुणे के 15 फरवरी, 2020 के अस्वीकृति आदेश को रद्द कर दिया।

अदालत ने निर्देश दिया कि अपीलकर्ता अपने प्रीमियम के रिफंड के हकदार हैं, जिसमें से अन्य श्रेणियों की तरह ही प्रशासनिक शुल्क के रूप में 10% की कटौती की जाएगी। तदनुसार, अदालत ने प्रतिवादियों को जमा करने की तारीख से वास्तविक भुगतान की तारीख तक 7% वार्षिक साधारण ब्याज के साथ ₹27,41,661 की राशि वापस करने का निर्देश दिया, जिसे दो महीने के भीतर पूरा किया जाना है। पक्षों को अपना-अपना खर्च खुद उठाने का निर्देश दिया गया।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: प्रसाद पांडुरंग तापकीर और अन्य बनाम सहायक नगर नियोजन निदेशक, पुणे जिला, पुणे और अन्य
वाद संख्या: सिविल अपील संख्या 2026 (एसएलपी (सिविल) संख्या 9666/2023 से उत्पन्न)
पीठ: जस्टिस संजय कुमार और जस्टिस के. विनोद चंद्रन
निर्णय की तिथि: 13 जुलाई 2026