संपत्ति विवाद में विशिष्ट पालन के लिए निरंतर तैयारी और इच्छा अनिवार्य: सुप्रीम कोर्ट ने रिफंड के आदेश को बहाल किया

जस्टिस प्रशांत कुमार मिश्रा और जस्टिस एन.वी. अंजारिया की सुप्रीम कोर्ट की पीठ ने यह माना है कि विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 16(सी) के तहत विशिष्ट पालन (स्पेसिफिक परफॉर्मेंस) की विवेकाधीन राहत प्राप्त करने के लिए अनुबंध की तारीख से लेकर डिक्री के निष्पादन तक संविदात्मक दायित्वों को पूरा करने के लिए निरंतर तैयारी और इच्छा (रेडीनेस एंड विलिंगनेस) एक पूर्व शर्त है। मद्रास हाईकोर्ट की डिवीज़न बेंच के फैसले को रद्द करते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने ट्रायल कोर्ट के उस आदेश को बहाल कर दिया, जिसमें ऊटी (उधगमंडलम) स्थित संपत्ति की बिक्री के समझौते के विशिष्ट पालन से इनकार कर दिया गया था और केवल ब्याज सहित अग्रिम राशि वापस करने का निर्देश दिया गया था।

मामले की पृष्ठभूमि

विवादित संपत्ति नीलगिरी जिले के ऊधगमंडलम स्थित चर्च हिल रोड पर 1 एकड़ 33 सेंट में फैली भूमि और भवन है, जिसका स्वामित्व श्री वी.एन.ए.एस. चंद्रन (अपीलकर्ता/प्रतिवादी संख्या 1) के पास है। 1 अप्रैल 2004 को प्रतिवादी संख्या 1 ने इस संपत्ति को श्रीमती एस. वेनिला (वादी संख्या 1/प्रतिवादी संख्या 1) को 2,25,00,000 रुपये के कुल प्रतिफल पर बेचने के लिए एक ‘सेल एग्रीमेंट’ (बिक्री समझौता) किया।

उसी दिन, प्रतिवादी संख्या 1 ने वादी संख्या 1 के पति, श्री वी. सौरीराजन (वादी संख्या 2) के पक्ष में एक जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी निष्पादित की, जिसमें उन्हें संपत्ति बेचने, समझौते निष्पादित करने, भौतिक कब्जा सौंपने और किरायेदारों या कब्जाधारियों को हटाने का अधिकार दिया गया। इसके साथ ही, वादी संख्या 2 ने एक अपरिवर्तनीय वचन पत्र (इर्रेवोकेबल अंडरटेकिंग) जारी कर सहमति व्यक्त की कि वह 1,50,00,000 रुपये की शेष राशि का भुगतान होने तक प्राप्त होने वाली सभी बिक्री राशि प्रतिवादी संख्या 1 को सौंप देगा।

समझौते से पहले, प्रतिवादी संख्या 1 की बेटी सी. सुभाषिनी (प्रतिवादी संख्या 2) ने संपत्ति को शामिल करते हुए एक विभाजन वाद (ओएस संख्या 403 ऑफ 2003) दायर किया था, जिसमें 26 जून 2003 को एकतरफा (एक्स-पार्टी) प्रारंभिक डिक्री पारित की गई थी। प्रतिवादी संख्या 1 ने सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 (सीपीसी) के आदेश IX नियम 13 के तहत एकतरफा डिक्री को रद्द करने के लिए आवेदन दायर किया, जिसे 6 अप्रैल 2005 को स्वीकार कर लिया गया। बिक्री समझौते के क्लॉज 7 में यह प्रावधान था कि विभाजन वाद में एकतरफा डिक्री को रद्द करने का आदेश पारित होने की तारीख से 60 दिनों के भीतर बिक्री पूरी की जाएगी, जबकि क्लॉज 13 में समय को अनुबंध का मुख्य सार बनाया गया था।

लेन-देन के दौरान, बिक्री राशि के आंशिक भुगतान के रूप में जारी किए गए शुरुआती चेक अपर्याप्त राशि के कारण बाउंस हो गए थे, हालांकि बाद में नकद भुगतान और चेक क्लियरेंस किए गए। वादियों का दावा था कि उन्होंने कुल 85,00,000 रुपये का अग्रिम भुगतान किया, जबकि प्रतिवादी संख्या 1 का कहना था कि उन्हें केवल 60,00,000 रुपये ही प्राप्त हुए।

16 अप्रैल 2004 को वादी संख्या 2 ने पावर ऑफ अटॉर्नी के तहत काम करते हुए संपत्ति को श्री आर.पी. राजन (प्रतिवादी संख्या 5) को 1,50,00,000 रुपये में बेचने के लिए एक उप-समझौता (सब-एग्रीमेंट) किया और 10,00,000 रुपये का अग्रिम प्राप्त किया। 4 मई 2005 को प्रतिवादी संख्या 1 ने पावर ऑफ अटॉर्नी के दुरुपयोग का आरोप लगाते हुए इसे रद्द कर दिया और वादी संख्या 1 को 60 दिनों के भीतर शेष राशि का भुगतान करने का नोटिस दिया। इसके बाद, 24 जून 2005 को प्रतिवादी संख्या 1 ने 6 जून 2005 से बिक्री समझौते को समाप्त करने का कानूनी नोटिस जारी किया।

इसके बाद दोनों पक्षों के बीच आपराधिक कार्यवाही शुरू हुई। प्रतिवादी संख्या 1 ने 5 सितंबर 2005 को न्यायिक मजिस्ट्रेट द्वितीय, मदुरै के समक्ष वादी संख्या 2 के खिलाफ शिकायत दर्ज कराई। इसके जवाब में, 27 दिसंबर 2005 को वादी संख्या 2 ने मुख्य मेट्रोपॉलिटन मजिस्ट्रेट, एगमोर, चेन्नई के समक्ष प्रतिवादी संख्या 1 के खिलाफ धोखाधड़ी और आपराधिक विश्वासघात का आरोप लगाते हुए शिकायत दर्ज कराई। इसमें पुलिस से प्रतिवादी संख्या 1 को खोजने और भुगतान किए गए 85,00,000 रुपये वसूल करने की मांग की गई थी। इस पर भारतीय दंड संहिता, 1860 की धारा 420, 406 और 506 के तहत प्राथमिकी दर्ज की गई। बाद में दोनों आपराधिक शिकायतें बंद कर दी गईं।

वादी पक्षों ने जिला न्यायाधीश, नीलगिरी के समक्ष ओएस संख्या 11 ऑफ 2006 दायर कर बिक्री समझौते के विशिष्ट पालन या वैकल्पिक रूप से 24% वार्षिक ब्याज के साथ 2,00,00,000 रुपये की वापसी और संपत्ति पर प्रभार (चार्ज) की मांग की।

ट्रायल कोर्ट और हाईकोर्ट के फैसले

ट्रायल कोर्ट ने 22 नवंबर 2007 के फैसले में विशिष्ट पालन की राहत देने से इनकार कर दिया और केवल 85,00,000 रुपये की अग्रिम राशि वाद दायर करने की तिथि से वसूली तक 15% वार्षिक ब्याज के साथ लौटाने का निर्देश दिया। साथ ही संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 55(6)(बी) के तहत विवादित संपत्ति पर प्रभार तय किया। ट्रायल कोर्ट ने माना कि भले ही समय सख्ती से अनुबंध का सार नहीं था, लेकिन वादी विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 20 के तहत विशिष्ट पालन की विवेकाधीन राहत पाने के हकदार नहीं थे। कोर्ट का तर्क था कि वादी संख्या 2 ने अपनी आपराधिक शिकायत में पैसे की वसूली मांगी थी, वादी संख्या 1 ने अपने पति के कथनों का खंडन नहीं किया और न ही वे गवाह के रूप में पेश हुईं।

विशिष्ट पालन से इनकार के खिलाफ वादियों ने मद्रास हाईकोर्ट में अपील (एएस संख्या 443 ऑफ 2008) दायर की। हाईकोर्ट की डिवीज़न बेंच ने 11 अक्टूबर 2011 को ट्रायल कोर्ट के इनकार को रद्द करते हुए विशिष्ट पालन की डिक्री पारित कर दी। हाईकोर्ट ने सीपीसी के आदेश XLI नियम 27 के तहत अतिरिक्त साक्ष्य स्वीकार किए और माना कि वादी संख्या 2 की आपराधिक शिकायत केवल एक जवाबी कार्रवाई (काउंटरब्लास्ट) थी। हाईकोर्ट ने यह भी कहा कि वादियों ने अपील की सुनवाई के दौरान 1,40,00,000 रुपये का डिमांड ड्राफ्ट पेश कर अपनी तैयारी साबित की थी। प्रतिवादी संख्या 1 ने इस फैसले को सुप्रीम कोर्ट में चुनौती दी।

पक्षों की दलीलें

अपीलकर्ता (प्रतिवादी संख्या 1):

• वादी विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 16(सी) के तहत अनिवार्य रूप से अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए निरंतर तैयारी और इच्छा साबित करने में विफल रहे।
• अपर्याप्त धन के कारण चेकों का बाउंस होना महत्वपूर्ण समय पर वित्तीय क्षमता की कमी को दर्शाता है।
• वादी संख्या 2 द्वारा पैसे की वसूली की मांग करते हुए दायर आपराधिक शिकायत विशिष्ट पालन के दावे का परित्याग करने के समान थी।
• वादियों ने विभिन्न न्यायिक कार्यवाहियों में प्रतिवादी संख्या 5 को अधिकारों के हस्तांतरण के संबंध में विरोधाभासी रुख अपनाया।
• वादी संख्या 1 अपनी तैयारी और इच्छा साबित करने के लिए गवाह के रूप में अदालत में पेश नहीं हुईं।

उत्तरदाता (वादी पक्ष):

• बिक्री समझौता वैध और बाध्यकारी बना रहा, और शेष राशि की व्यवस्था चेन्नई में संपत्तियों की बिक्री के माध्यम से की गई थी, जैसा कि 28 अप्रैल 2005 के सहमति पत्र (एमओयू) से साबित होता है।
• वादी संख्या 2 द्वारा दर्ज कराई गई आपराधिक शिकायत केवल एक जवाबी कार्रवाई थी और यह भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 63 के तहत अधिकार छोड़ने के समान नहीं थी।
• हाईकोर्ट के समक्ष डिमांड ड्राफ्ट के माध्यम से 1,40,00,000 रुपये जमा करना निरंतर तैयारी और इच्छा को दर्शाता है।

कोर्ट का विश्लेषण और कानूनी नज़ीरें

सुप्रीम कोर्ट ने विभिन्न कानूनी मुद्दों का विश्लेषण किया और पूर्व उदाहरणों का संदर्भ दिया:

1. पोषणीयता और एकतरफा निरस्तीकरण

प्रतिवादी संख्या 1 के इस तर्क पर कि निरस्तीकरण को अवैध घोषित कराए बिना वाद पोषणीय नहीं था, कोर्ट ने अन्नामलाई बनाम वसंती व अन्य मामले का हवाला दिया। कोर्ट ने कहा कि जहां अनुबंध एकतरफा निरस्तीकरण का अधिकार नहीं देता है, वहां ऐसा निरस्तीकरण अनुबंध का उल्लंघन माना जाएगा और पीड़ित पक्ष अलग से घोषणात्मक राहत मांगे बिना विशिष्ट पालन का मुकदमा दायर कर सकता है।

2. क्रॉस-ऑब्जेक्शन के बिना निष्कर्षों को चुनौती

एस. नजीर अहमद बनाम स्टेट बैंक ऑफ मैसूर व अन्य पर भरोसा करते हुए, कोर्ट ने स्पष्ट किया कि डिक्री का समर्थन करने वाला प्रतिवादी सीपीसी के आदेश XLI नियम 22 के तहत बिना क्रॉस-ऑब्जेक्शन दायर किए ट्रायल कोर्ट के प्रतिकूल निष्कर्षों को चुनौती दे सकता है।

3. निरंतर तैयारी और इच्छा

पीठ ने टिप्पणी की कि हाईकोर्ट ने यह मानकर भूल की कि प्रतिवादी संख्या 1 तैयारी और इच्छा का मुद्दा नहीं उठा सकता था। एन.पी. तिरुज्ञानम बनाम डॉ. आर. जगन मोहन राव व अन्य का हवाला देते हुए सुप्रीम कोर्ट ने दोहराया:

“विशिष्ट पालन की राहत देने के लिए वादी की ओर से निरंतर तैयारी और इच्छा एक पूर्व शर्त है।”

कोर्ट ने नोट किया कि तैयारी और इच्छा को समझौते की तारीख से लेकर डिक्री तक लगातार साबित किया जाना चाहिए। शुरुआत में चेकों का बाउंस होना और वाद दायर करने की तारीख पर धन की उपलब्धता का प्रमाण न होना यह दर्शाता है कि निरंतर तैयारी का अभाव था।

4. साम्यिक विवेक और पक्षों का आचरण

विशिष्ट अनुतोष अधिनियम की धारा 20 के तहत विवेकाधीन राहत का परीक्षण करते हुए कोर्ट ने मेजर जनरल दर्शन सिंह बनाम ब्रिज भूषण चौधरी का हवाला दिया:

“साम्य (इक्विटी) चाहने वाले व्यक्ति को स्वयं भी साम्यपूर्ण आचरण करना चाहिए।”

इसके अलावा, मुद्दम राजू यादव बनाम बी. राजा शंकर मामले का जिक्र करते हुए कोर्ट ने कहा:

“विशिष्ट पालन के वाद में पक्षों का आचरण महत्वपूर्ण होता है क्योंकि इससे अदालत को करार के निष्पादन के समय पक्षों की सद्भावना का मूल्यांकन करने में मदद मिलती है। यदि अदालत के मन में यह थोड़ा सा भी संदेह उत्पन्न होता है कि वादी सद्भावनापूर्वक कार्य नहीं कर रहा था और करार से जुड़े महत्वपूर्ण तथ्यों को करार एवं अदालत दोनों से छिपाया गया है, तो ऐसी स्थिति में साम्यिक और विवेकधीन राहत से इनकार किया जाना चाहिए।”

अदालत ने माना कि वादी संख्या 2 द्वारा एफआईआर में पैसे वापस मांगने और वादी संख्या 1 द्वारा गवाह के रूप में पेश न होने (जानकी वासुदेव भोजवानी बनाम इंडसइंड बैंक लिमिटेड) से यह स्पष्ट है कि वादी विरोधाभासी रुख अपना रहे थे।

अंत में, श्रीमती सरदामणि कंदनप्पन बनाम श्रीमती एस. राजलक्ष्मी का हवाला देते हुए कोर्ट ने टिप्पणी की कि अनुबंध के दो दशक से अधिक समय बीत जाने और प्रतिवादी की उन्नत आयु को देखते हुए विशिष्ट पालन का दबाव बनाना न्यायसंगत नहीं होगा।

फैसला

सुप्रीम कोर्ट ने सिविल अपीलों को स्वीकार करते हुए मद्रास हाईकोर्ट के फैसले और डिक्री को रद्द कर दिया और ट्रायल कोर्ट के फैसले को बहाल कर दिया।

85,00,000 रुपये की राशि 15% वार्षिक ब्याज के साथ लौटाने और संपत्ति पर प्रभार से संबंधित डिक्री बहाल कर दी गई है। वादियों को अदालत के आदेशों के तहत पहले जमा की गई 1,40,00,000 रुपये की राशि अर्जित ब्याज के साथ वापस निकालने की अनुमति दी गई।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: वी.एन.ए.एस. चंद्रन बनाम एस. वेनिला व अन्य
वाद संख्या: सिविल अपील संख्या 7825-7828 ऑफ 2013
पीठ: जस्टिस प्रशांत कुमार मिश्रा, जस्टिस एन.वी. अंजारिया
निर्णय की तिथि: 31 जुलाई 2026