पुनर्विकास योजना में कब्जा लेने के बाद डेवलपर अपनी वैधानिक प्रतिबद्धताओं से पीछे नहीं हट सकता: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया है कि वैधानिक पुनर्विकास योजना के तहत किसी कब्जाधारी से सहमति और परिसर का कब्जा प्राप्त करने वाला डेवलपर बाद में स्थायी वैकल्पिक आवास समझौते (पीएएए) के तहत अपने दायित्वों से पीछे नहीं हट सकता। जस्टिस जे. बी. पारडीवाला और जस्टिस के. विनोद चंद्रन की पीठ ने बॉम्बे हाईकोर्ट के उस आदेश को रद्द कर दिया, जिसमें महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास प्राधिकरण (म्हाडा) को डेवलपर के खिलाफ कार्रवाई करने से रोका गया था। शीर्ष अदालत ने निर्णय दिया कि महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास अधिनियम, 1976 (म्हाडा एक्ट) और ग्रेटर बॉम्बे डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशंस, 1991 (डीसी रेगुलेशंस) के तहत निष्पादित समझौते वैधानिक प्रकृति के हैं और नियामक अधिकारियों द्वारा सीधे लागू करने योग्य हैं।

मामले की पृष्ठभूमि

यह विवाद मुंबई के ग्रांट रोड (वेस्ट) स्थित “विमब्रिज कंपाउंड” नामक एक उपकर (सेस्ड) इमारत के पुनर्विकास से जुड़ा है। पहली अपीलकर्ता, श्रीमती महाबानू कॉन्ट्रैक्टर, पुरानी इमारत की तीसरी मंजिल पर स्थित कमरा नंबर 5 में सुश्री गूल पेशोतन अनवाला के साथ संयुक्त कब्जाधारी थीं। वर्ष 2010 में, डेवलपर मेसर्स कालिकुंद डेवलपर्स (उत्तरदाता संख्या 1) ने डीसी रेगुलेशंस के नियम 33(7) के तहत पुनर्विकास के लिए म्हाडा से अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) प्राप्त करने की प्रक्रिया शुरू करते हुए एक सार्वजनिक नोटिस जारी किया। इस सार्वजनिक नोटिस और मुंबई रिपेयर्स एंड रिकंस्ट्रक्शन बोर्ड (एमबीआरआर बोर्ड) द्वारा प्रमाणित सूची में सुश्री अनवाला को किरायेदार और अपीलकर्ता व सुश्री अनवाला दोनों को कब्जाधारी के रूप में दर्शाया गया था।

21 मार्च 2012 को सुश्री अनवाला के निधन के बाद, अपीलकर्ता कानूनी वारिस के रूप में उनकी संपत्ति के उत्तराधिकारी बने। 17 अक्टूबर 2019 को, डेवलपर ने पहली अपीलकर्ता के साथ पीएएए निष्पादित किया, जिसमें नवनिर्मित इमारत में कुल 309.98 वर्ग मीटर (3,336.50 वर्ग फीट) का क्षेत्र आवंटित करने पर सहमति बनी। इसमें 1,227.42 वर्ग फीट का एक फ्लैट और 1,054.75 वर्ग फीट के दो फ्लैट, साथ ही तीन पोडियम पार्किंग स्थान शामिल थे। उसी दिन, पहली अपीलकर्ता ने पुराने परिसर का शांतिपूर्ण कब्जा डेवलपर को सौंप दिया, जिसके बाद पुराने ढांचे को गिरा दिया गया।

हालांकि, नई इमारत का निर्माण करने के बाद, डेवलपर पीएएए का पंजीकरण कराने में विफल रहा और फ्लैटों का खाली कब्जा सौंपने से इनकार कर दिया। पहली अपीलकर्ता ने एमबीआरआर बोर्ड से संपर्क किया, जिसके बाद म्हाडा ने 28 मई 2025 और 27 जून 2025 को आदेश जारी कर डेवलपर को पीएएए निष्पादित करने, पंजीकृत करने और वादा किए गए परिसर को सौंपने का निर्देश दिया। जब डेवलपर ने अनुपालन नहीं किया, तो म्हाडा ने 10 जुलाई 2025 को कारण बताओ नोटिस जारी कर म्हाडा एक्ट की धारा 91ए के तहत कार्रवाई की चेतावनी दी।

डेवलपर ने म्हाडा के आदेशों को बॉम्बे हाईकोर्ट में चुनौती दी। हाईकोर्ट की एक डिवीजन बेंच ने डेवलपर के पक्ष में निर्णय देते हुए माना कि म्हाडा का आदेश “विवेक का इस्तेमाल न करने” से प्रभावित था क्योंकि इमारत की ऊंचाई 34 मंजिलों के बजाय 30 मंजिलों तक सीमित कर दी गई थी, जिससे पूरे फंगिबल फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) का उपयोग नहीं हो सका। हाईकोर्ट ने यह भी माना कि पीएएए एक निजी व्यवस्था थी जो रिट क्षेत्राधिकार के अधीन नहीं थी, और पक्षों को अपने विवाद सिविल कोर्ट के समक्ष सुलझाने के लिए छोड़ दिया, जबकि डेवलपर के इस वचन को रिकॉर्ड पर लिया कि दो फ्लैटों को किसी भी प्रकार के प्रभार से मुक्त रखा जाएगा। इसके बाद, डेवलपर ने पीएएए को पूरी तरह से चुनौती देते हुए और अपीलकर्ताओं की कब्जाधारी स्थिति से इनकार करते हुए बॉम्बे हाईकोर्ट के समक्ष सिविल सूट संख्या 4579/2026 दायर किया।

पक्षकारों की दलीलें

अपीलकर्ताओं की ओर से पेश वरिष्ठ अधिवक्ता श्याम दीवान ने तर्क दिया कि म्हाडा एक्ट की धारा 2(25) और डीसी रेगुलेशंस के नियम 33(7) के तहत “कब्जाधारी” (ऑक्यूपेंट) शब्द सेस्ड इमारत पुनर्विकास योजनाओं में पुनः आवंटन की पात्रता तय करता है। उन्होंने कहा कि हाईकोर्ट ने पीएएए को विशुद्ध रूप से निजी अनुबंध मानकर भूल की, जबकि यह म्हाडा की देखरेख में एक वैधानिक योजना के तहत निष्पादित किया गया था।

डेवलपर की ओर से वरिष्ठ अधिवक्ता विनय नवारे ने दलील दी कि पीएएए एक मनगढ़ंत दस्तावेज था, जिसे फर्म से निकाले गए एक पूर्व साझेदार ने बिना उचित अधिकार के निष्पादित किया था। उन्होंने तर्क दिया कि मूल किरायेदार केवल सुश्री अनवाला थीं, जिनकी मृत्यु के बाद किरायेदारी समाप्त हो गई, और पहली अपीलकर्ता को केवल गलती से कब्जाधारी के रूप में सूचीबद्ध किया गया था। उन्होंने यह भी कहा कि पीएएए में सहमत क्षेत्र मूल परिसर के आकार से अधिक था और साझेदारों के बीच 9 मार्च 2024 के समझौते के बाद पिछली प्रतिबद्धताएं फर्म पर बाध्यकारी नहीं थीं।

म्हाडा का प्रतिनिधित्व करते हुए अधिवक्ता चिराग एम. श्रॉफ ने कहा कि म्हाडा एक वैधानिक नियामक प्राधिकरण है जिसका काम कब्जाधारियों का पुनर्वास सुनिश्चित करना है। उन्होंने जोर दिया कि एनओसी के क्लॉज 15 के तहत, डेवलपर को फ्री-सेल घटक के लिए तब तक पूर्ण ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट नहीं मिल सकता जब तक कि सभी मूल प्रमाणित कब्जाधारियों को नई इमारत में पूरी तरह से जगह न दे दी जाए।

अदालत का विश्लेषण और निष्कर्ष

सुप्रीम कोर्ट ने डेवलपर के तर्कों को खारिज कर दिया और माना कि हाईकोर्ट ने सेस्ड इमारतों के पुनर्विकास को नियंत्रित करने वाले वैधानिक ढांचे को समझने में गलती की है।

म्हाडा एक्ट की धारा 2(25) के तहत “कब्जाधारी” की परिभाषा की जांच करते हुए, अदालत ने टिप्पणी की कि कब्जे का अधिकार वैधानिक किरायेदारी से अलग है और यह वास्तविक भौतिक कब्जे वाले व्यक्तियों की रक्षा करता है। पीठ ने नोट किया कि 2010 में डेवलपर का अपना सार्वजनिक नोटिस, एमबीआरआर बोर्ड की प्रमाणित सूची और 2019 की कब्जा रसीद स्पष्ट रूप से पहली अपीलकर्ता की कब्जाधारी के रूप में स्थिति स्थापित करती है।

कब्जा प्राप्त करने के बाद समझौते से पीछे हटने के डेवलपर के प्रयास पर अदालत ने महत्वपूर्ण टिप्पणियां कीं:

“डेवलपर इतने वर्षों के बाद सहमति प्राप्त करके, पुनर्विकास के उद्देश्य से परिसर खाली कराने और कब्जा प्राप्त करने के बाद, पीएएए में निर्दिष्ट परिसर के आवंटन के वादे से पलट नहीं सकता और कब्जाधारी के रूप में प्रथम अपीलकर्ता द्वारा उठाए गए दावे को ही चुनौती नहीं दे सकता।”

इमारत की कम ऊंचाई और अनुपयोगी एफएसआई से संबंधित डेवलपर के तर्क को खारिज करते हुए अदालत ने कहा:

“केवल यह तथ्य कि फ़ंगिबल क्षेत्र का पूरी तरह से उपयोग नहीं किया गया था, डेवलपर को पुरानी इमारत के कब्जाधारियों को पुनर्विकास करने और सहमति के अनुसार वैकल्पिक परिसर आवंटित करने के अपने समझौते से पीछे हटने की अनुमति देने का आधार नहीं हो सकता।”

अदालत ने इस तर्क को भी खारिज कर दिया कि साझेदारों के आंतरिक समझौते से कब्जाधारियों से की गई प्रतिबद्धताओं को रद्द किया जा सकता है:

“पीएएए के लाभार्थी की सहमति के बिना साझेदारों के बीच आंतरिक विवादों का निपटारा, जिन्हें वैध निष्पादित हस्तांतरण पत्र और परिसर के हस्तांतरण की मांग करने का अधिकार है, डेवलपर को वैध रूप से निष्पादित समझौते के तहत उसके दायित्वों से मुक्त नहीं कर सकता…”

हाईकोर्ट के समक्ष दिए गए वचन के बावजूद डेवलपर द्वारा दायर सिविल सूट की आलोचना करते हुए पीठ ने टिप्पणी की:

“हमारी राय है कि हाईकोर्ट के समक्ष दी गई वचनबद्धता के संदर्भ में सिविल वाद स्वयं ही भ्रामक और दुर्भावनापूर्ण है, जिससे पीछे हटने का प्रयास किया जा रहा है, जो डेवलपर/मकान मालिक के आचरण को स्पष्ट रूप से दर्शाता है।”

फैसला

सुप्रीम कोर्ट ने अपील स्वीकार कर ली और बॉम्बे हाईकोर्ट के फैसले को रद्द कर दिया। अदालत ने म्हाडा के आदेश को बहाल करते हुए निम्नलिखित निर्देश दिए:

1. उत्तरदाता संख्या 1 और 2 (डेवलपर) को दो महीने के भीतर पीएएए निष्पादित करने और नई इमारत में तीनों अपार्टमेंट का शांतिपूर्ण कब्जा अपीलकर्ताओं को सौंपने का निर्देश दिया जाता है।
2. यदि डेवलपर दो महीने के भीतर कब्जा सौंपने में विफल रहता है, तो अपीलकर्ता उस इलाके में तीनों फ्लैटों के मासिक किराये के मूल्य के बराबर नुकसान की भरपाई पाने के हकदार होंगे, साथ ही देरी के नुकसान के लिए मुकदमा करने का उनका अधिकार भी बरकरार रहेगा।
3. बॉम्बे हाईकोर्ट को निर्देश दिया जाता है कि वह सिविल सूट संख्या 4579/2026 में आगे कोई कार्यवाही न करे।
4. उत्तरदाता संख्या 1 और 2 पर हाईकोर्ट और सुप्रीम कोर्ट में 50,000-50,000 रुपये (कुल 1,00,000 रुपये) का जुर्माना लगाया गया है, जो अपीलकर्ताओं को देय होगा।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: श्रीमती महाबानू कॉन्ट्रैक्टर और अन्य बनाम मेसर्स कालिकुंद डेवलपर्स और अन्य
वाद संख्या: सिविल अपील संख्या 9342/2026 (एसएलपी (सी) संख्या 4498/2026 से उत्पन्न)
पीठ: जस्टिस जे. बी. पारडीवाला, जस्टिस के. विनोद चंद्रन
निर्णय की तिथि: 23 जुलाई 2026