केरल हाईकोर्ट ने कहा है कि SARFAESI Act की धारा 14 के तहत कार्यवाही करते समय मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट (CJM) किरायेदारी के विवादित दावों का फैसला नहीं कर सकता। यदि किसी गिरवी रखी गई संपत्ति पर कब्जा रखने वाला व्यक्ति खुद को किरायेदार बताकर बेदखली का विरोध करता है, तो उसे अधिनियम की धारा 17 के तहत ऋण वसूली न्यायाधिकरण (DRT) का रुख करना होगा।
जस्टिस एस. मनु की एकल पीठ ने कुन्नमकुलम स्थित गिरवी संपत्ति के तीन कब्जाधारियों की रिट याचिका खारिज करते हुए यह फैसला दिया। याचिकाकर्ताओं ने त्रिशूर के मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट के उस आदेश को चुनौती दी थी, जिसमें उन्हें बेदखली से संरक्षण देने से इनकार किया गया था।
गिरवी संपत्ति पर किरायेदारी का दावा
विवादित संपत्ति कुन्नमकुलम नगरपालिका के वार्ड संख्या 11 में स्थित है। प्रतिवादी संख्या 2 से 7 ने ऋण प्राप्त करने के लिए यह संपत्ति एक्सिस बैंक के पास गिरवी रखी थी।
ऋण का भुगतान नहीं होने पर बैंक ने SARFAESI Act के तहत कार्यवाही शुरू की और धारा 14 के अंतर्गत M.C. No. 45/2026 दाखिल किया। संपत्ति का वास्तविक कब्जा लेने के लिए एक अधिवक्ता आयुक्त नियुक्त किया गया।
इसके बाद तीन कब्जाधारियों ने मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट के समक्ष आवेदन दाखिल कर अपनी बेदखली रोकने की मांग की।
उनका दावा था कि संपत्ति गिरवी रखे जाने से काफी पहले उनके किरायानामे हुए थे। इसलिए उन्हें परिसर से बेदखल नहीं किया जा सकता।
बैंक ने आवेदन का विरोध करते हुए कहा कि किरायेदारी के परस्पर विरोधी दावों और पट्टा समझौतों की वैधता तय करना मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट के अधिकार क्षेत्र में नहीं आता।
बैंक के अनुसार, याचिकाकर्ताओं को धारा 17 के तहत DRT जाना चाहिए।
मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट ने आवेदन खारिज करते हुए उन्हें वैधानिक उपाय अपनाने का निर्देश दिया।
किरायेदारों ने केरल किराया नियंत्रण कानून का दिया हवाला
याचिकाकर्ताओं की ओर से अधिवक्ता रजित और अधिवक्ता श्रुति रजित ने हाईकोर्ट में दलील दी कि उनके मुवक्किलों को संपत्ति गिरवी रखे जाने से काफी पहले किरायेदार बनाया गया था।
उन्होंने कहा कि याचिकाकर्ताओं को केवल केरल भवन (पट्टा एवं किराया नियंत्रण) अधिनियम, 1965 के प्रावधानों के अनुसार ही बेदखल किया जा सकता है।
उनका तर्क था कि प्रस्तुत दस्तावेजों से वास्तविक किरायेदारी साबित होती है और सभी किरायानामे गिरवी रखे जाने से पहले के हैं।
उन्होंने Shaji v. Federal Bank Ltd. [2015 (4) KLT 30] के फैसले पर भरोसा करते हुए कहा कि मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट धारा 14 की कार्यवाही में किरायेदारी के दावों पर विचार कर सकता है।
बैंक के अधिवक्ता ने कहा कि जिन किरायानामों पर भरोसा किया गया है, उनकी अवधि सीमित थी और वे काफी पहले निष्पादित किए गए थे।
कुछ किरायानामों में संबंधित याचिकाकर्ता पक्षकार भी नहीं थे।
बैंक ने सुप्रीम कोर्ट के Bajarang Shyamsunder Agarwal v. Central Bank of India and Another [(2019) 9 SCC 94] फैसले का हवाला देते हुए कहा कि कब्जा होने के बावजूद याचिकाकर्ताओं को अधिकतम ऐसे किरायेदार माना जा सकता है, जो किरायेदारी समाप्त होने के बाद भी परिसर में बने हुए हैं।
इसलिए उन्हें किराया नियंत्रण कानून का संरक्षण नहीं दिया जा सकता।
धारा 14 के तहत मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट की जांच का दायरा सीमित
हाईकोर्ट ने कहा कि संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत वह मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट के आदेश या अपनाई गई प्रक्रिया में अवैधता अथवा अनुचितता पाए जाने पर ही हस्तक्षेप कर सकता है।
कोर्ट ने पाया कि मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट ने दोनों पक्षों की दलीलों पर विचार करने के बाद आवेदन खारिज करने के कारण दर्ज किए थे।
किरायेदारी के दावों पर जस्टिस मनु ने कहा:
“प्रथम दृष्टया मुझे प्रतिवादी बैंक के अधिवक्ता की इस दलील में दम दिखाई देता है कि रिकॉर्ड पर प्रस्तुत सामग्री से यह विश्वसनीय रूप से साबित नहीं होता कि वैध किरायेदारी अभी भी जारी है।”
कोर्ट ने धारा 14 की कार्यवाही की प्रकृति स्पष्ट करते हुए कहा:
“यह भी ध्यान देने योग्य है कि SARFAESI Act की धारा 14 के तहत कार्यवाही पूरी तरह न्यायिक कार्यवाही नहीं है। धारा 14 के तहत मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट द्वारा की जाने वाली जांच का दायरा सीमित है।”
हाईकोर्ट ने माना कि किरायेदारी के अधिकारों का निर्धारण धारा 14 की कार्यवाही के दायरे से बाहर है। इसलिए मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट के आदेश में कोई अनुचितता नहीं थी।
DRT में चुनौती दे सकते हैं कब्जाधारी
हाईकोर्ट ने मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट के इस निष्कर्ष से सहमति जताई कि SARFAESI Act की धारा 17(1) में प्रयुक्त ‘कोई भी व्यक्ति’ शब्दों का दायरा केवल ऋण लेने वाले व्यक्ति तक सीमित नहीं है।
इसमें वे अन्य व्यक्ति भी शामिल हैं, जो अधिनियम के तहत की गई कार्रवाई से प्रभावित होते हैं।
जस्टिस मनु ने कहा:
“मैं मुख्य न्यायिक मजिस्ट्रेट के दृष्टिकोण की पुष्टि करता हूं, क्योंकि वह पूरी तरह सही है। याचिकाकर्ताओं के लिए उचित उपाय ऋण वसूली न्यायाधिकरण का रुख करना है।”
हाईकोर्ट ने रिट याचिका खारिज की
केरल हाईकोर्ट ने तीनों याचिकाकर्ताओं की रिट याचिका खारिज कर दी।
हालांकि, कोर्ट ने स्पष्ट किया कि याचिकाकर्ता कानून के तहत उपलब्ध अन्य उपाय अपना सकते हैं।
हाईकोर्ट ने यह भी कहा कि उसके आदेश में की गई टिप्पणियों को विवाद के गुण-दोष पर अंतिम निष्कर्ष नहीं माना जाएगा।
केस डिटेल्स
केस टाइटल: Yousuf Sidique and Others v. Axis Bank Ltd and Others
केस नंबर: WP(C) No. 37362 of 2026
पीठ: जस्टिस एस. मनु
फैसले की तारीख: 12 नवंबर 2026
