पश्चिम बंगाल किराया अधिनियम धारा 2(g) | वैधानिक अवधि के दौरान किराया स्वीकार करने का मतलब नया किरायेदार बनाना नहीं: कलकत्ता हाईकोर्ट

कलकत्ता हाईकोर्ट ने जस्टिस सब्यसाची भट्टाचार्य और जस्टिस संदीप कुमार दे की डिविजन बेंच के निर्णय में स्पष्ट किया है कि पश्चिम बंगाल परिसर किरायेदारी अधिनियम, 1997 की धारा 2(g) के तहत 5 साल की वैधानिक संरक्षण अवधि के दौरान मकान मालिक द्वारा किराया स्वीकार कर लेने मात्र से कोई नई किरायेदारी उत्पन्न नहीं होती और न ही इससे स्वतंत्र किरायेदारी अधिकारों की स्वीकृति मिलती है। हाईकोर्ट ने सिटी सिविल कोर्ट द्वारा दिए गए बेदखली के आदेश को बरकरार रखते हुए किरायेदार की प्रथम अपील (फर्स्ट अपील) खारिज कर दी। अदालत ने माना कि 2009 में पिता की मृत्यु के बाद कानूनी रूप से मिली 5 साल की संरक्षण अवधि समाप्त होते ही कब्जाधारी का किरायेदारी अधिकार भी खत्म हो गया था।

मामले की पृष्ठभूमि

विवादित संपत्ति को सबसे पहले 1910 में अपीलकर्ता श्रीकांत पॉल के दादा हेमंत को किराये पर दिया गया था। हेमंत के निधन के बाद उनके बेटे तपन को यह किरायेदारी विरासत में मिली। वर्ष 2009 में तपन के निधन के बाद उनके बेटे (अपीलकर्ता) ने इस संपत्ति पर किरायेदारी के अधिकार का दावा किया। इतने वर्षों में किराये की रसीदें लगातार उस एकल स्वामित्व वाली दुकान/फर्म (सोल प्रोपराइटरशिप) के नाम पर जारी की जाती रहीं, जिसे परिवार के उत्तरवर्ती सदस्य चलाते आ रहे थे।

मकान मालिक—पुरुषोत्तम लाल संगनेरिया (एचयूएफ), कर्ता पुरुषोत्तम लाल संगनेरिया और अन्य के माध्यम से—ने 1997 के अधिनियम की धारा 2(g) के तहत बेदखली का आदेश मांगने के लिए कोलकाता के सिटी सिविल कोर्ट में टाइटल सूट संख्या 97/2016 दायर किया। 29 जून 2024 को सिटी सिविल कोर्ट की छठी बेंच ने मकान मालिक के पक्ष में बेदखली का आदेश दे दिया। इस फैसले से व्यथित होकर अपीलकर्ता ने हाईकोर्ट में अपील (FA No. 204 of 2024) दायर की।

पक्षों की दलीलें

अपीलकर्ता ने बेदखली के आदेश को मुख्य रूप से तीन आधारों पर चुनौती दी:

1. विषय-वस्तु के क्षेत्राधिकार का अभाव: अपीलकर्ता का तर्क था कि 1997 के अधिनियम की धारा 12A और अनुसूची IV के तहत 10 लाख रुपये से कम मूल्य वाले बेदखली के मामलों की सुनवाई प्रेसिडेंसी स्मॉल कॉज कोर्ट में होनी चाहिए। चूंकि यह मुकदमा अंतिम दिए गए 12 महीने के किराये के आधार पर 4,391 रुपये पर मूल्यांकित था, इसलिए सिटी सिविल कोर्ट के पास इसकी सुनवाई का अधिकार नहीं था। हिंदुस्तान जिंक लिमिटेड बनाम अजमेर विद्युत वितरण निगम लिमिटेड (2019) मामले का हवाला देते हुए अपीलकर्ता ने कहा कि “बिना क्षेत्राधिकार वाली अदालत द्वारा पारित आदेश शून्य होता है और इसकी अमान्यता को जब भी और जहाँ भी लागू करने या भरोसा करने की कोशिश की जाए, यहाँ तक कि निष्पादन के चरण और समपार्र्विक कार्यवाहियों में भी उठाया जा सकता है।” इसके अलावा, नेल्लीमारला जूट मिल्स कंपनी लिमिटेड बनाम रामपुरिया इंडस्ट्रीज एंड इन्वेस्टमेंट्स लिमिटेड (2000/2004) का संदर्भ देते हुए तर्क दिया गया कि “अतिक्रमणकारी” (ट्रेसपासर्स) का मतलब ऐसा व्यक्ति है जो शुरुआत से ही वैसा रहा हो, न कि वह व्यक्ति जिसका मूल रूप से अधिकार था लेकिन समय बीतने या कानून लागू होने के कारण उसने अधिकार खो दिया। अपीलकर्ता ने कहा कि वह अधिक से अधिक ‘सफरेंस पर किरायेदार’ (टेनेन्ट एट सफरेंस) हो सकता है, इसलिए यह मामला अनुसूची IV(c) के अंतर्गत आता है।
2. धारा 2(g) को पिछली तारीख से लागू न करना: राजेश मित्रा बनाम करनानी प्रॉपर्टीज लिमिटेड (2024) का हवाला देते हुए अपीलकर्ता ने तर्क दिया कि 1997 के कानून से पहले हासिल हुए किरायेदारी अधिकारों को धारा 2(g) के जरिए पिछली तारीख (भूतलक्षी प्रभाव) से समाप्त नहीं किया जा सकता।
3. स्वतंत्र किरायेदार के रूप में मान्यता: अपीलकर्ता ने दावा किया कि पिता तपन की मृत्यु के बाद भी एकल स्वामित्व वाली फर्म के नाम पर मकान मालिक द्वारा किराये की रसीदें जारी करना उसकी स्वतंत्र किरायेदारी की स्वीकारोक्ति थी।

इसके जवाब में मकान मालिक की ओर से दलील दी गई कि:

1. 1997 के कानून की अनुसूची IV केवल उन मुकदमों पर लागू होती है जो “किरायेदारों” की बेदखली के लिए दायर किए जाते हैं। धारा 2(g) के तहत 5 साल की अवधि बीत जाने के बाद अपीलकर्ता का किरायेदार का कानूनी दर्जा खत्म हो गया था। प्रेसिडेंसी स्मॉल कॉज कोर्ट्स एक्ट, 1882 की धारा 19 के तहत स्मॉल कॉज कोर्ट अचल संपत्ति के कब्जे की वापसी से जुड़े मुकदमों की सुनवाई नहीं कर सकती, इसलिए सिटी सिविल कोर्ट ही सही फोरम था।
2. राजेश मित्रा के मामले में किरायेदारी अधिकार 1997 के कानून से पहले हस्तांतरित हुए थे, जबकि वर्तमान मामले में अपीलकर्ता का अधिकार 2009 में पिता की मृत्यु के बाद उत्पन्न हुआ, जो 1997 के कानून के लागू होने के काफी बाद का है।
3. बेला रानी गोस्वामी बनाम आलोक रॉय चौधरी (FA 34 of 2012) के एक अनिर्णीत फैसले का हवाला देते हुए मकान मालिक ने कहा कि केवल 5 साल की संरक्षण अवधि के दौरान किराया स्वीकार कर लेने से नई किरायेदारी का निर्माण नहीं होता।

हाईकोर्ट का विश्लेषण

हाईकोर्ट ने अपील पर बिंदुवार निर्णय दिया:

• क्षेत्राधिकार पर: बेंच ने टिप्पणी की कि धारा 12A स्पष्ट रूप से “मकान मालिक द्वारा किरायेदार के खिलाफ” दायर मुकदमों पर लागू होती है। पिता की मृत्यु के 5 साल पूरे होने पर अपीलकर्ता 1997 के कानून के तहत “किरायेदार” नहीं रह गया था। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि अपीलकर्ता ‘सफरेंस पर किरायेदार’ था या ‘अतिक्रमणकारी’, यह बात अप्रासंगिक है; चूंकि वह “किरायेदार” नहीं था, इसलिए धारा 12A और अनुसूची IV(c) लागू ही नहीं होती। चूंकि प्रेसिडेंसी स्मॉल कॉज कोर्ट्स एक्ट की धारा 19 बेदखली के मुकदमों को खारिज करती है, इसलिए यह मुकदमा सिटी सिविल कोर्ट के समक्ष सही तरीके से लाया गया और तय किया गया।
• धारा 2(g) की प्रयोज्यता पर: कोर्ट ने राजेश मित्रा के मामले को अलग बताया और कहा कि उस मामले में 1956 के अधिनियम की धारा 2(h) के तहत मूल किरायेदार के साथ रहने वाले कानूनी वारिसों को 1997 से पहले ही किरायेदारी मिल चुकी थी। इसके विपरीत, यद्यपि अपीलकर्ता के पिता तपन को 1997 से पहले किरायेदारी मिली थी, लेकिन अपीलकर्ता का अपना दावा 2009 में तपन के निधन के बाद उत्पन्न हुआ। बेंच ने माना कि 1997 के अधिनियम के लागू होने के बाद किरायेदारी अधिकार पाने वाले वारिसों के लिए धारा 2(g) संरक्षण की सीमा को सख्ती से केवल 5 वर्षों तक सीमित करती है।
• किराये की रसीदों के जारी होने पर: कोर्ट ने बेला रानी गोस्वामी मामले के सिद्धांतों को सही ठहराते हुए दोहराया कि “किरायेदारी की अवधि समाप्त होने के बाद केवल किराया स्वीकार करने से, इसके अलावा बिना किसी अन्य बात के, अपने आप नई किरायेदारी नहीं बनती है।” पीठ ने ध्यान दिलाया कि अक्टूबर 2010 तक अपीलकर्ता को जारी की गई रसीदें 5 साल की वैधानिक संरक्षण अवधि के भीतर थीं, जिस दौरान वह कानूनन किरायेदार बने रहने का हकदार था। इसलिए इससे नई किरायेदारी बनाने का कोई इरादा जाहिर नहीं होता।

हाईकोर्ट का निर्णय

हाईकोर्ट ने माना कि पश्चिम बंगाल परिसर किरायेदारी अधिनियम, 1997 की धारा 2(g) के तहत निचली अदालत द्वारा दिया गया बेदखली का आदेश कानून के दायरे में और पूरी तरह उचित था। अपील को खारिज करते हुए कोर्ट ने सिटी सिविल कोर्ट, कोलकाता की छठी बेंच द्वारा टाइटल सूट संख्या 97/2016 में 29 जून 2024 को पारित फैसले और डिक्री की पुष्टि की। अंतरिम आदेशों को वापस ले लिया गया और लागत का कोई आदेश जारी नहीं किया गया।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: श्रीकांत पॉल बनाम पुरुषोत्तम लाल संगनेरिया (एचयूएफ), कर्ता पुरुषोत्तम लाल संगनेरिया के माध्यम से और अन्य

वाद संख्या: एफए संख्या 204 ऑफ 2024

पीठ: जस्टिस सब्यसाची भट्टाचार्य और जस्टिस संदीप कुमार दे

निर्णय की तिथि: 13.08.2026