नेशनल कंज्यूमर डिस्प्यूट्स रिड्रेसल कमीशन (NCDRC) ने स्पष्ट किया है कि यदि फ्लैट अधूरा है या उसके पास वैध ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC) नहीं है, तो बिल्डर केवल कब्जे का प्रस्ताव देकर अपनी कानूनी जिम्मेदारियों से नहीं बच सकता। आयोग ने जोर देकर कहा कि कब्जे का वैध प्रस्ताव तभी माना जाएगा जब उसके साथ सभी आवश्यक वैधानिक मंजूरियां और वादे के मुताबिक सुविधाएं उपलब्ध हों।
यह फैसला एस्पिरियन डेवलपर्स द्वारा उत्तर प्रदेश राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के जून 2024 के आदेश के खिलाफ दायर अपील पर आया है। यह विवाद लखनऊ के गोमती नगर स्थित ‘एस्पिरियन कैपिटल’ प्रोजेक्ट में प्रीति यादव और पुष्पेंद्र कुमार यादव द्वारा बुक किए गए फ्लैट से जुड़ा था।
शिकायतकर्ताओं ने दिसंबर 2017 में ‘एस्पिरियन कैपिटल’ परियोजना के टावर-2 में फ्लैट नंबर 703 बुक किया था। 10 जुलाई 2018 को ₹1,13,68,681 की कुल राशि के लिए बिक्री समझौता किया गया। समझौते के अनुसार, बिल्डर को 30 नवंबर 2022 को या उससे पहले पूर्णता (completion) और ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट के साथ कब्जे की पेशकश करनी थी।
खरीदारों का आरोप है कि उन्होंने कुल ₹1,34,98,422.11 का भुगतान किया, जिसमें तय कीमत से ₹21,29,741.11 अधिक वसूले गए थे। उन्होंने बताया कि हालांकि बिल्डर ने 5 अप्रैल 2022 को कब्जे का प्रस्ताव दिया था, लेकिन प्रोजेक्ट में बुनियादी सुविधाओं की कमी थी और काम अधूरा था। इसके बाद, बिल्डर ने 16 सितंबर 2022 को आवंटन रद्द कर दिया और ₹29,49,933 की राशि जब्त कर ली, जिसे खरीदारों ने मनमाना बताते हुए चुनौती दी।
बिल्डर ने तर्क दिया कि उन्होंने 7 जनवरी 2022 को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया था और समय सीमा से पहले कब्जे की पेशकश कर अपनी जिम्मेदारी पूरी की थी। उनका दावा था कि खरीदारों ने भुगतान में चूक की, इसलिए समझौते के तहत आवंटन रद्द करना और राशि जब्त करना सही था। बिल्डर ने उपभोक्ता फोरम के अधिकार क्षेत्र पर भी सवाल उठाया और कहा कि यह मामला RERA के पास जाना चाहिए था और शिकायतकर्ता ‘उपभोक्ता’ नहीं बल्कि ‘निवेशक’ हैं।
खरीदारों का पक्ष था कि कब्जे का प्रस्ताव केवल कागजी था क्योंकि साइट अधूरी थी। उन्होंने दलील दी कि जब वे पहले ही बड़ी राशि का भुगतान कर चुके थे, तो बिल्डर द्वारा आवंटन रद्द करना पूरी तरह गलत था।
AVM J राजेंद्र (सेवानिवृत्त) और जस्टिस अनूप कुमार मेंदिरत्ता की पीठ ने बिल्डर की आपत्तियों को खारिज कर दिया। RERA के मुद्दे पर आयोग ने कहा कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत मिलने वाले उपचार अन्य कानूनों के पूरक हैं। ‘निवेशक’ वाले दावे पर NCDRC ने पाया कि बिल्डर ऐसा कोई सबूत नहीं दे सका जिससे साबित हो कि फ्लैट व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए खरीदा गया था।
कब्जे के मुख्य मुद्दे पर आयोग ने कहा:
“यह एक स्थापित सिद्धांत है कि केवल कब्जे की पेशकश का प्रस्ताव बिल्डर को तब तक दोषमुक्त नहीं करता, जब तक कि यूनिट हर तरह से पूरी न हो और उसके पास OC (ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट) सहित सभी आवश्यक वैधानिक मंजूरियां न हों।”
आयोग ने आवंटन रद्द करने के मामले में बिल्डर के व्यवहार को भी विरोधाभासी पाया। पीठ ने गौर किया कि सितंबर 2022 में आवंटन रद्द करने के बाद भी बिल्डर खरीदारों से पैसों की मांग करता रहा, जो दर्शाता है कि यह कार्रवाई न तो नेकनीयत से की गई थी और न ही अंतिम थी।
NCDRC ने सेवा में कमी के राज्य आयोग के निष्कर्षों को बरकरार रखा, लेकिन मुआवजे की संरचना में बदलाव किया। सुप्रीम कोर्ट के DLF Homes Panchkula Private Limited v D S Dhanda मामले का हवाला देते हुए पीठ ने ₹10 लाख के अतिरिक्त मुआवजे को रद्द कर दिया ताकि एक ही कमी के लिए दोहरा मुआवजा न दिया जाए।
- 30 दिनों के भीतर ऑक्यूपेंसी और पूर्णता प्रमाण पत्र के साथ फ्लैट का वास्तविक कब्जा सौंपें।
- कब्जे की देय तिथि से लेकर OC के साथ कब्जे की पेशकश की तारीख तक, बिक्री मूल्य (₹1,13,68,681) पर 6% प्रति वर्ष की दर से साधारण ब्याज के रूप में देरी का मुआवजा दें।
- अतिरिक्त वसूली गई ₹21,29,741.11 की राशि को जमा करने की तारीख से लेकर वापसी तक 9% ब्याज के साथ लौटाएं।
- मुकदमेबाजी के खर्च के रूप में ₹50,000 का भुगतान करें।
