रियल एस्टेट क्षेत्र में जवाबदेही पर ज़ोर देते हुए एक ऐतिहासिक फ़ैसले में भारत के सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि बिल्डर और ज़मीन मालिक उपभोक्ताओं के प्रति अपनी ज़िम्मेदारियों से बच नहीं सकते। न्यायमूर्ति बेला एम. त्रिवेदी और न्यायमूर्ति सतीश चंद्र शर्मा की पीठ ने अक्षय और एक अन्य पक्ष द्वारा दायर की गई अपीलों को खारिज कर दिया, जिसमें राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (एनसीडीआरसी) और महाराष्ट्र राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (राज्य आयोग) के फ़ैसलों की पुष्टि की गई।
मामले की पृष्ठभूमि
अपीलें घर खरीदने वालों द्वारा अक्षय और एक अन्य अपीलकर्ता, जो ज़मीन के मालिक थे, और प्रतिवादी नंबर 2, ग्लैंडस्टोन महावीर इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड, डेवलपर के खिलाफ़ दर्ज की गई शिकायतों की एक श्रृंखला से उत्पन्न हुई हैं। विवाद तब पैदा हुआ जब अपीलकर्ताओं ने ग्लैंडस्टोन महावीर इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड के साथ ज़मीन के एक टुकड़े को विकसित करने और फ्लैट बनाने के लिए एक संयुक्त उद्यम समझौता (जेवीए) किया। अपीलकर्ताओं ने डेवलपर के पक्ष में 6 जुलाई, 2013 को एक अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी निष्पादित की, जिसमें उन्हें निर्मित इकाइयों को बेचने के लिए अधिकृत किया गया।
इसके बाद, डेवलपर ने कई घर खरीदारों (शिकायतकर्ता) के साथ समझौते किए। हालांकि, निर्माण में देरी और अनुचित व्यापार प्रथाओं के आरोपों के कारण शिकायतकर्ताओं ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 17 के तहत महाराष्ट्र राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग से संपर्क किया। उन्होंने देरी और सेवा में कमी के लिए भूमि मालिकों और डेवलपर दोनों को संयुक्त रूप से और अलग-अलग उत्तरदायी ठहराने की घोषणा की।
शामिल कानूनी मुद्दे
अदालत के समक्ष मुख्य कानूनी मुद्दे थे:
1. भूमि मालिकों और डेवलपर्स की संयुक्त देयता: क्या भूमि मालिकों (अपीलकर्ता) को उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत सेवा में कमियों के लिए डेवलपर के साथ संयुक्त रूप से उत्तरदायी ठहराया जा सकता है, यह देखते हुए कि उन्होंने डेवलपर के साथ एक अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी और एक संयुक्त उद्यम समझौता निष्पादित किया था।
2. पावर ऑफ अटॉर्नी के निरसन की वैधता: क्या अगस्त 2014 में अपीलकर्ताओं द्वारा पावर ऑफ अटॉर्नी के निरसन से डेवलपर द्वारा निरस्तीकरण तिथि से पहले घर खरीदारों के साथ किए गए समझौतों के लिए उन्हें दायित्व से मुक्त किया जा सकता है।
3. सुप्रीम कोर्ट के पिछले निर्णयों की प्रयोज्यता: अपीलकर्ताओं ने फकीर चंद गुलाटी बनाम उप्पल एजेंसीज प्राइवेट लिमिटेड और सुंगा डैनियल बाबू बनाम श्री वासुदेव कंस्ट्रक्शन एंड ऑर्स सहित पिछले निर्णयों का हवाला देते हुए तर्क दिया कि इन उदाहरणों से उन्हें दायित्व से मुक्त किया जाना चाहिए।
सुप्रीम कोर्ट का निर्णय
सुप्रीम कोर्ट ने राज्य आयोग और एनसीडीआरसी के आदेशों को बरकरार रखा और अपीलकर्ताओं द्वारा दायर अपीलों को खारिज कर दिया। विस्तृत निर्णय में न्यायालय ने कई महत्वपूर्ण टिप्पणियों पर ध्यान दिया:
1. संयुक्त जिम्मेदारी की पुष्टि: न्यायालय ने एनसीडीआरसी के निष्कर्षों से सहमति व्यक्त की कि अपीलकर्ता अपनी जिम्मेदारियों से “अपने हाथ नहीं धो सकते”, क्योंकि डेवलपर और घर खरीदने वालों के बीच समझौते के समय संयुक्त उद्यम समझौता और अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी प्रभावी थे। सर्वोच्च न्यायालय ने इस बात पर प्रकाश डाला कि “यदि अपीलकर्ताओं की दलील स्वीकार कर ली जाती है तो शिकायतकर्ताओं/उपभोक्ताओं के हितों को भारी नुकसान पहुंचेगा।”
2. निरस्तीकरण पूर्वव्यापी रूप से लागू नहीं: न्यायालय ने देखा कि 12 अगस्त, 2014 को पावर ऑफ अटॉर्नी का निरस्तीकरण, उस तिथि से पहले डेवलपर द्वारा किए गए कार्यों के लिए अपीलकर्ताओं को उत्तरदायित्व से पूर्वव्यापी रूप से मुक्त नहीं कर सकता। इसने कहा कि अपीलकर्ता अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी के तहत डेवलपर के कार्यों से “कानून के अनुसार समाप्त होने तक” बाध्य थे।
3. उद्धृत निर्णयों की गैर-अनुप्रयोज्यता: न्यायालय ने अपीलकर्ताओं द्वारा सर्वोच्च न्यायालय के पिछले निर्णयों पर भरोसा करने को खारिज कर दिया, जिसमें कहा गया कि उन मामलों में परिस्थितियाँ वर्तमान मामले के समान नहीं थीं, जहाँ बिल्डर और भूस्वामियों दोनों के खिलाफ शिकायतें दर्ज की गई थीं।
न्यायालय द्वारा की गई मुख्य टिप्पणियाँ
न्यायमूर्ति बेला एम. त्रिवेदी ने पीठ के लिए लिखते हुए टिप्पणी की: “अपीलकर्ताओं के मुंह से यह कहना झूठ नहीं है कि वे प्रतिवादी संख्या 2 के कृत्यों के लिए उत्तरदायी नहीं हैं।” निर्णय में जोर दिया गया कि अपीलकर्ताओं को उनके दायित्व से बचने की अनुमति देने से “शिकायतकर्ता उपभोक्ताओं के साथ गंभीर अन्याय होगा।”
पीठ ने आगे कहा, “आक्षेपित आदेश किसी भी तरह की अवैधता, अनियमितता या अधिकार क्षेत्र संबंधी त्रुटि से ग्रस्त नहीं है, और इसे बरकरार रखा जाता है।”
पक्ष और प्रतिनिधित्व
– अपीलकर्ता: अक्षय और अन्य
– वरिष्ठ अधिवक्ता श्री कैलाश वासदेव द्वारा प्रतिनिधित्व, अधिवक्ता श्री आर. मोहन, श्री वी. बालाजी और अन्य के साथ।
– प्रतिवादी: आदित्य और अन्य, जिसमें ग्लैंडस्टोन महावीर इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड शामिल है। – वरिष्ठ अधिवक्ता श्री सिद्धार्थ दवे, अधिवक्ता सुश्री अलेख्या शास्त्री और सुश्री अरुंधति मुखर्जी और अन्य द्वारा प्रतिनिधित्व किया गया।
