संविधान के अनुच्छेद 300A के तहत संपत्ति के अधिकार को सुदृढ़ करने वाले एक महत्वपूर्ण फैसले में, भारत के सुप्रीम कोर्ट ने बृहन्मुंबई नगर निगम (बीएमसी) द्वारा दायर अपील को खारिज कर दिया और उसे एक भूस्वामी को अतिरिक्त एमेनिटी हस्तांतरणीय विकास अधिकार (TDR) प्रदान करने का निर्देश दिया। जस्टिस जे.के. माहेश्वरी और जस्टिस अतुल एस. चांदुरकर की पीठ ने स्पष्ट किया कि महाराष्ट्र क्षेत्रीय और नगर नियोजन अधिनियम, 1966 (MRTP Act) की धारा 126(1)(b) के तहत उचित मुआवजे का वैधानिक अधिकार प्रशासनिक समझौतों के जरिए खत्म नहीं किया जा सकता, न ही इसके दावे को देरी या ढिलाई (laches) के तर्क पर खारिज किया जा सकता है।
शीर्ष अदालत ने बॉम्बे हाईकोर्ट के 3 अप्रैल 2024 के उस फैसले को बरकरार रखा, जिसमें बीएमसी के अस्वीकृति पत्र को रद्द कर दिया गया था और निगम को भक्ति पार्क, चेंबूर में एक बगीचा (garden) विकसित करने के एवज में भूस्वामी ‘विजय नगर अपार्टमेंट्स’ को अतिरिक्त एमेनिटी टीडीआर देने का आदेश दिया गया था।
मामले की पृष्ठभूमि
यह मामला 4 मार्च 1994 से शुरू होता है, जब महाराष्ट्र सरकार के शहरी विकास विभाग ने एमआरटीपी अधिनियम के तहत एक अधिसूचना जारी कर चेंबूर, मुंबई में 98,369.1 वर्ग मीटर भूमि (CTS नंबर 1A/4, 1A/10, 1A/14 (pt.), 1A/15) को “बगीचे” (garden) के लिए आरक्षित किया था। अधिसूचना में यह शर्त थी कि संबंधित भूस्वामी इस भूमि पर बगीचे का विकास करेंगे और फिर इसे निगम को सौंप देंगे।
जुलाई 2001 में, भूस्वामी ने भूमि सौंपने के बदले टीडीआर (TDR) देने के लिए आवेदन किया। 13 दिसंबर 2001 को, बीएमसी ने एक आशय पत्र (LOI) जारी किया जिसमें कहा गया कि भूस्वामी के विकास अधिकार प्रमाण पत्र (DRC) के अनुरोध पर कुछ शर्तों के अधीन विचार किया जाएगा। एलओआई के पैरा 3 में यह अनिवार्य किया गया था कि भूस्वामी अपने खर्च पर बगीचे का विकास करे, 20 वर्षों तक उसका रखरखाव करे, और एक पंजीकृत अंडरटेकिंग (शपथ पत्र) निष्पादित करे कि वह “बगीचे के विकास के एवज में किसी भी एमेनिटी टीडीआर का दावा नहीं करेगा।”
इन शर्तों के बाद, भूस्वामी ने बीएमसी के विनिर्देशों के अनुसार बगीचे का विकास किया। 21 दिसंबर 2001 को एक पूर्णता प्रमाण पत्र जारी किया गया और भूस्वामी ने 10 जनवरी 2002 को अंडरटेकिंग पर हस्ताक्षर किए। जनवरी और अक्टूबर 2002 के बीच भूमि का भौतिक कब्जा बीएमसी को सौंप दिया गया। इसके बदले में, भूस्वामी को केवल खाली भूमि के लिए बुनियादी टीडीआर जारी किया गया था।
27 नवंबर 2002 को, दोनों पक्षों के बीच एक रखरखाव समझौता (Maintenance Agreement) हुआ, जिसके तहत भूस्वामी को 20 वर्षों (2002 से 2022) के लिए ‘एडॉप्शन बेसिस’ (गोद लेने के आधार) पर बगीचे के रखरखाव की अनुमति दी गई, जिसमें एमेनिटी टीडीआर या फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) का दावा न करने की शर्त शामिल थी।
यह व्यवस्था 2016 तक चलती रही, जब महाराष्ट्र के लोकायुक्त ने एक समाचार रिपोर्ट के आधार पर स्वतः संज्ञान (suo motu) लेते हुए कार्यवाही शुरू की। रिपोर्ट में आरोप लगाया गया था कि इस बगीचे का व्यावसायिक दोहन किया जा रहा है और आम जनता को इसमें प्रवेश नहीं दिया जा रहा है। लोकायुक्त के निर्देशों के बाद, बीएमसी ने बगीचे के वास्तविक कब्जे की मांग की। भूस्वामी ने बिना किसी विरोध के 2 जून 2016 को कब्जा सौंप दिया।
इसके बाद, अप्रैल 2019 में, भूस्वामी ने बगीचे के विकास के लिए अतिरिक्त एमेनिटी टीडीआर का औपचारिक दावा किया। बीएमसी ने 5 नवंबर 2019 को इस दावे को खारिज कर दिया, जिसके लिए निम्नलिखित कारण बताए गए:
- दावा करने में 17 वर्ष की देरी।
- विकास नियंत्रण नियमावली, 1991 (DCR 1991) की जगह विकास नियंत्रण और संवर्धन नियमावली, 2034 (DCPR 2034) का लागू होना, जिसमें इस श्रेणी के लिए अतिरिक्त टीडीआर का कोई प्रावधान नहीं था।
- भूस्वामी द्वारा हस्ताक्षरित एलओआई, अंडरटेकिंग और रखरखाव समझौते की शर्तें।
भूस्वामी ने इस अस्वीकृति को बॉम्बे हाईकोर्ट में रिट याचिका के माध्यम से चुनौती दी, जिसे स्वीकार कर लिया गया। इसके बाद बीएमसी ने सुप्रीम कोर्ट का रुख किया।
पक्षों की दलीलें
अपीलकर्ता (बीएमसी) की ओर से
बीएमसी का प्रतिनिधित्व करते हुए वरिष्ठ अधिवक्ता ध्रुव मेहता ने तर्क दिया कि हाईकोर्ट ने व्यावसायिक अनुबंध की शर्तों को “फिर से लिखने” का काम किया है। उन्होंने दलील दी कि:
- एलओआई, अंडरटेकिंग और रखरखाव समझौते की शर्तें पूरी तरह स्पष्ट और आपसी सहमति से तय थीं, और उनका कड़ाई से पालन होना चाहिए, जैसा कि राजस्थान स्टेट इंडस्ट्रियल डेवलपमेंट एंड इनवेस्टमेंट कॉर्पोरेशन बनाम डायमंड एंड जेम डेवलपमेंट कॉर्पोरेशन लिमिटेड मामले में तय किया गया है।
- यह बगीचा व्यावसायिक लाभ के लिए इस्तेमाल हो रहा था, इसलिए इसे सार्वजनिक “एमेनिटी” (सुविधा) नहीं माना जा सकता।
- आवेदन 2019 में किया गया था, तब तक डीसीआर 1991 की जगह डीसीपीआर 2034 लागू हो चुका था। टी. विजयलक्ष्मी बनाम टाउन प्लानिंग मेंबर मामले का हवाला देते हुए उन्होंने तर्क दिया कि आवेदन की तारीख पर प्रभावी नियम ही लागू होने चाहिए।
- 17 वर्षों की लंबी देरी के कारण यह दावा खारिज होने योग्य है, जिसके समर्थन में उन्होंने श्री वल्लभ ग्लास वर्क्स लिमिटेड बनाम भारत संघ और म्यूनिसिपल कॉर्पोरेशन, ग्रेटर मुंबई बनाम सेंचुरी टेक्सटाइल एंड इंडस्ट्रीज लिमिटेड का संदर्भ दिया।
- कोई भी व्यक्ति अपने निजी हित के लिए वैधानिक प्रावधानों का त्याग (waiver) कर सकता है बशर्ते उसमें कोई जनहित शामिल न हो, जिसके लिए लाचू मल बनाम राधे श्याम, सीता राम गुप्ता बनाम पंजाब नेशनल बैंक, और बैंक ऑफ इंडिया बनाम ओ.पी. स्वर्णकार का हवाला दिया गया।
उत्तरदाताओं (भूस्वामी) की ओर से
वरिष्ठ अधिवक्ता मुकुल रोहतगी और प्रवीण समदानी ने हाईकोर्ट के फैसले का बचाव करते हुए कहा कि:
- एमआरटीपी अधिनियम की धारा 126(1)(b) के तहत मुआवजे के दो हिस्से हैं: पहला, समर्पित भूमि के बराबर टीडीआर, और दूसरा, विकसित एमेनिटी के क्षेत्र के बराबर अतिरिक्त टीडीआर।
- दूसरे हिस्से को देने से इनकार करना वैधानिक प्रावधानों, डीसीआर 1991 और संविधान के अनुच्छेद 300A का उल्लंघन है।
- कोई भी पक्ष कानून (statute) के विपरीत जाकर अनुबंध नहीं कर सकता और वैधानिक आदेशों के खिलाफ कोई विबंध (estoppel) लागू नहीं हो सकता।
- उचित मुआवजा प्राप्त करने का अधिकार एक सतत चलने वाला वाद-कारण (continuing cause of action) है, इसलिए इस दावे पर देरी का तर्क लागू नहीं होता, जैसा कि कुकरेजा कंस्ट्रक्शन कंपनी बनाम महाराष्ट्र राज्य में स्पष्ट किया गया है।
- भूस्वामी का अधिकार 2002 में ही पुख्ता हो गया था जब डीसीआर 1991 लागू था, इसलिए डीसीपीआर 2034 के आने से अतीत के अधिकारों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता।
अदालत का विश्लेषण और टिप्पणियां
सुप्रीम कोर्ट ने अधिकारों के त्याग (waiver) और देरी (delay) के पहलुओं पर कानूनी स्थिति की जांच की।
1. मुआवजे का वैधानिक अधिकार और अनुच्छेद 300A
अदालत ने रेखांकित किया कि एमआरटीपी अधिनियम की धारा 126(1)(b) के तहत भूमि का अनिवार्य अधिग्रहण सीधे संविधान के अनुच्छेद 300A से जुड़ा है, जो एक पवित्र संवैधानिक और मानवाधिकार है। कोलकाता म्यूनिसिपल कॉर्पोरेशन बनाम बिमल कुमार शाह मामले का हवाला देते हुए, जिसमें अनुच्छेद 300A के तहत सात उप-अधिकारों (जिसमें उचित मुआवजे का अधिकार शामिल है) को चिन्हित किया गया था, पीठ ने कहा कि “अधिग्रहण से जुड़े कानूनों की व्याख्या कड़ाई से की जानी चाहिए।”
पीठ ने कहा:
“भूमि अधिग्रहण के बदले उचित मुआवजे के भुगतान से जुड़े मामलों में, राज्य का यह कर्तव्य है कि वह भूस्वामी को उचित मुआवजा दे, क्योंकि यह भूमि के उपभोग के उसके कानूनी अधिकार को सीमित करता है। यह अनुच्छेद 300A का एक अंतर्निहित पहलू है। अधिग्रहण होने पर, राज्य पर संबंधित कानून के तहत निर्धारित मुआवजे को देने की बाध्यता होती है…”
2. अधिकारों के त्याग और कानून के विपरीत अनुबंध के तर्क को खारिज करना
अदालत ने बीएमसी के इस तर्क को खारिज कर दिया कि भूस्वामी ने एलओआई और 2002 की अंडरटेकिंग के माध्यम से एमेनिटी टीडीआर के अधिकार का स्वेच्छा से त्याग कर दिया था। सरकारी प्राधिकरणों और आम नागरिकों के बीच सौदेबाजी की ताकत में भारी अंतर का उल्लेख करते हुए पीठ ने कहा:
“प्राधिकरण (यानी निगम) और भूस्वामी के बीच सौदेबाजी की ताकत (bargaining power) में हमेशा असमानता होती है। हम जानते हैं कि इस मामले में भूस्वामी एक कॉर्पोरेट डेवलपर है, लेकिन इससे कोई फर्क नहीं पड़ता। एक बार जब एमआरटीपी अधिनियम के तहत भूमि को सार्वजनिक उद्देश्य के लिए आरक्षित कर दिया जाता है, तो अधिग्रहण करने वाले प्राधिकरण और भूस्वामी के बीच मोलतोल की शक्ति का असंतुलन स्वाभाविक है। अदालतों को ऐसे मामलों में किसी भी संभावित आर्थिक दबाव (economic duress) के प्रति सचेत रहना चाहिए जो पक्षों के निर्णय को प्रभावित कर सकता है।”
अदालत ने कहा कि बीएमसी मूल भूमि के बदले टीडीआर जारी करने के लिए एमेनिटी टीडीआर न मांगने की शर्त को पूर्व-शर्त के रूप में नहीं रख सकती थी। यह एक स्थापित कानूनी सिद्धांत है कि “जो काम सीधे नहीं किया जा सकता, उसे परोक्ष रूप से भी नहीं किया जा सकता।” गोदरेज एंड बॉयस मैन्युफैक्चरिंग कंपनी लिमिटेड बनाम महाराष्ट्र राज्य (“गोदरेज एंड बॉयस I”) का हवाला देते हुए पीठ ने दोहराया कि धारा 126(1)(b) के तहत भूमि के समर्पण को कानून में निर्धारित शर्तों के अलावा किसी अन्य शर्त के अधीन नहीं किया जा सकता।
कोर्ट ने आगे स्पष्ट किया कि रखरखाव समझौता मुआवजे के वैधानिक अधिकार से पूरी तरह स्वतंत्र था। यह नोट किया गया कि एडॉप्शन बेसिस पर बगीचे के रखरखाव की अनुमति वैधानिक टीडीआर का विकल्प नहीं हो सकती। कोर्ट के अनुसार, “एडॉप्शन बेसिस पर बगीचे के रखरखाव का भूस्वामी के एमआरटीपी अधिनियम की धारा 126(1)(b) के तहत मुआवजे के वैधानिक अधिकारों से कोई लेना-देना नहीं है।”
3. देरी और ढिलाई के कारण मुआवजे का दावा खारिज नहीं हो सकता
बीएमसी की 17 साल की देरी की आपत्ति पर, सुप्रीम कोर्ट ने अपने हालिया फैसले कुकरेजा कंस्ट्रक्शन कंपनी पर भरोसा किया, जिसमें यह स्पष्ट किया गया था कि एफएसआई/टीआरडी जैसे वैधानिक मुआवजे के दावों को देरी और ढिलाई के आधार पर खारिज नहीं किया जा सकता।
पीठ ने कहा:
“…एक बार जब एफएसआई/टीडीआर के रूप में मुआवजा निर्धारित हो जाता है, तो भूस्वामी द्वारा कोई प्रतिनिधित्व या अनुरोध न किए जाने की स्थिति में भी इसका भुगतान किया जाना अनिवार्य है। वास्तव में, भूमि गंवाने वालों को मुआवजा देने का कर्तव्य राज्य का है, अन्यथा यह संविधान के अनुच्छेद 300-A का उल्लंघन होगा।”
पीठ ने सेंचुरी टेक्सटाइल्स एंड इंडस्ट्रीज लिमिटेड मामले से इस मामले को अलग बताया और कहा कि उस मामले में देरी भूमि अधिग्रहण की प्रक्रिया को चुनौती देने में हुई थी, जबकि वर्तमान मामले में केवल वैधानिक मुआवजे की मांग की जा रही है। सुख दत्त रात्रा मामले का हवाला देते हुए, कोर्ट ने पुष्टि की कि जहां बिना भुगतान किए गए मुआवजे का मामला हो, वहां लगातार वाद-कारण (continuing cause of action) होने के कारण देरी का तर्क सफल नहीं हो सकता।
4. एमेनिटी की श्रेणी
अंत में, अदालत ने बीएमसी की इस दलील को भी खारिज कर दिया कि बगीचा एमआरटीपी अधिनियम की धारा 2(2) के तहत एक “एमेनिटी” नहीं था। पीठ ने याद दिलाया कि बीएमसी ने खुद बगीचे के विकास को प्रमाणित किया था और बुनियादी भूमि के लिए टीडीआर देने से पहले इसे अनिवार्य शर्त बनाया था।
कोर्ट ने जोड़ा कि बगीचे के किसी भी कथित दुरुपयोग या रखरखाव समझौते के उल्लंघन के मामले में कानून के अनुसार अलग से उपाय किए जा सकते हैं, लेकिन इसका उपयोग भूस्वामी को वैधानिक मुआवजे से वंचित करने के लिए नहीं किया जा सकता।
फैसला
अपील में कोई दम न पाते हुए सुप्रीम कोर्ट ने बीएमसी की आपत्तियों को खारिज कर दिया और हाईकोर्ट के निर्देशों को बरकरार रखा। कोर्ट ने निर्देश दिया:
“निगम अब दो महीने की अवधि के भीतर हाईकोर्ट द्वारा जारी निर्देशों का अनुपालन करेगा।”
सभी लंबित अंतरिम आवेदनों को भी इसी के साथ निपटा दिया गया।
मामले का विवरण
- मामले का शीर्षक: बृहन्मुंबई नगर निगम और अन्य बनाम विजय नगर अपार्टमेंट्स और अन्य
- मामला संख्या: सिविल अपील संख्या 2026 (एसएलपी (सी) संख्या 11541/2024 से उत्पन्न)
- पीठ: जस्टिस जे.के. माहेश्वरी और जस्टिस अतुल एस. चांदुरकर
- फैसले की तारीख: 20 मई 2026
