दिल्ली हाईकोर्ट ने कहा है कि मकान मालकिन के अपने घर से सिलाई का काम करने का यह अर्थ नहीं है कि उसे उसी व्यवसाय के लिए मुख्य सड़क पर स्थित व्यावसायिक दुकान की वास्तविक जरूरत नहीं हो सकती। कोर्ट ने किरायेदारों की पुनरीक्षण याचिका खारिज करते हुए दिल्ली के नई सड़क इलाके में स्थित दुकान से उनकी बेदखली का आदेश बरकरार रखा है।
जस्टिस हरीश वैद्यनाथन शंकर की एकल पीठ ने तीस हजारी कोर्ट के अतिरिक्त किराया नियंत्रक (सेंट्रल) के आदेश में कोई कानूनी त्रुटि, महत्वपूर्ण प्रक्रियागत अनियमितता या स्पष्ट विकृति नहीं पाई। किराया नियंत्रक ने किरायेदारों को मुकदमे का बचाव करने की अनुमति देने से इनकार करते हुए बेदखली का आदेश दिया था।
मकान मालकिन ने सिलाई व्यवसाय के लिए मांगी थी दुकान
मकान मालकिन ने 24 सितंबर 1999 को पंजीकृत बिक्री विलेख के जरिए नई सड़क स्थित नगरपालिका संख्या 5561 से 5564 वाली संपत्ति खरीदी थी।
उन्होंने लगभग 16 फुट लंबी और 6 फुट चौड़ी दुकान संख्या 5564 से किरायेदारों की बेदखली की मांग की थी। यह दुकान पहले किरायेदारों के पूर्ववर्ती अधिकारधारी को किराये पर दी गई थी।
मकान मालकिन का कहना था कि वह अपने घर से सिलाई का काम करती हैं, लेकिन आजीविका कमाने और व्यवसाय चलाने के लिए उन्हें मुख्य सड़क पर भूतल की दुकान चाहिए।
इससे पहले उन्होंने 2008 में अपने और अपने बेटे की जरूरतों के आधार पर बेदखली याचिका दाखिल की थी। हालांकि, तकनीकी खामियों के कारण उन्होंने पुनरीक्षण कार्यवाही के दौरान वह याचिका वापस ले ली थी। हाईकोर्ट ने 28 अगस्त 2019 को याचिका वापस लेने की अनुमति दी थी।
इसके बाद 13 मई 2024 को किराया नियंत्रक ने किरायेदारों की बचाव की अनुमति संबंधी अर्जी खारिज कर दी। नियंत्रक ने पाया कि किरायेदारों ने सुनवाई योग्य कोई विवादित मुद्दा नहीं उठाया था।
किरायेदारों ने दूसरी दुकानों की उपलब्धता का दिया तर्क
किरायेदारों की ओर से अधिवक्ता जवाहर राजा और अभय नरूला ने दलील दी कि मकान मालकिन के बेटे की व्यावसायिक जरूरत पहले ही पूरी हो चुकी है। वह दुकान संख्या 5562 और 5563 को मिलाकर बनाई गई दुकान से संगीत वाद्ययंत्रों का कारोबार चला रहा है।
उन्होंने कहा कि मकान मालकिन पहले से घर में सिलाई का काम कर रही हैं। केवल मुख्य सड़क पर दुकान चलाने की इच्छा को वास्तविक जरूरत का निर्णायक आधार नहीं माना जा सकता।
किरायेदारों ने उसी भवन की अन्य दुकानों, ऊपरी मंजिलों और दूसरी संपत्तियों से संबंधित नगरपालिका रिकॉर्ड का हवाला देकर वैकल्पिक स्थान उपलब्ध होने का दावा किया।
मकान मालकिन की ओर से अधिवक्ता ओ.पी. अग्रवाल ने कहा कि वर्तमान याचिका में बताई गई जरूरत पहले की याचिका से अलग है। उन्होंने तर्क दिया कि मकान मालकिन अपनी व्यावसायिक आवश्यकताओं का निर्धारण स्वयं कर सकती हैं और किरायेदार यह तय नहीं कर सकते कि वह अपना कारोबार कहां चलाएं।
उन्होंने यह भी कहा कि जिन अन्य स्थानों का उल्लेख किया गया है, वे या तो पहले से उपयोग में हैं या प्रस्तावित व्यवसाय के लिए उपयुक्त नहीं हैं।
घर से व्यवसाय चलाना पर्याप्त वैकल्पिक व्यवस्था नहीं
हाईकोर्ट ने सबसे पहले दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 की धारा 25B(8) के परंतुक के तहत पुनरीक्षण अधिकार क्षेत्र की सीमाओं पर विचार किया।
कोर्ट ने स्पष्ट किया:
“यह अधिकार क्षेत्र पर्यवेक्षणात्मक प्रकृति का है और इसमें अपील की तरह रिकॉर्ड पर मौजूद सामग्री का दोबारा मूल्यांकन करने की अनुमति नहीं है।”
पहली बेदखली याचिका के संबंध में कोर्ट ने कहा कि 2019 के आदेश में केवल याचिका वापस लेने की अनुमति दी गई थी। उस आदेश में यह तय नहीं हुआ था कि मकान मालकिन की जरूरत पूरी हो चुकी है।
बेंच ने कहा:
“इसलिए पहले की कार्यवाही वापस लिए जाने को अपने आप में वर्तमान याचिका में प्रतिवादी संख्या 1 द्वारा बताई गई अलग जरूरत को खारिज करने का आधार नहीं बनाया जा सकता।”
कोर्ट ने Gaya Prasad v. Pradeep Srivastava मामले का उल्लेख करते हुए कहा कि संयुक्त दुकान का इस्तेमाल ‘मेसर्स रॉयल शेरवानी’ नामक दूसरे व्यवसाय के लिए होने से यह साबित नहीं होता कि मकान मालकिन की जरूरत समाप्त हो गई है।
Anil Bajaj v. Vinod Ahuja और Budh Singh & Sons v. Sangeeta Kedia के फैसलों पर भरोसा करते हुए कोर्ट ने कहा:
“यह तथ्य कि वह अपने आवास से सिलाई का काम कर पा रही हैं, यह स्थापित नहीं करता कि आवासीय परिसर अब जिस व्यावसायिक उद्देश्य के लिए जरूरत बताई गई है, उसके लिए उचित रूप से उपयुक्त है।”
केवल दूसरी दुकानों की मौजूदगी से वैकल्पिक स्थान साबित नहीं होता
हाईकोर्ट ने Lalta Prasad Gupta v. Sita Ram मामले का हवाला देते हुए कहा कि किरायेदार को वैकल्पिक स्थान की उपलब्धता और उपयुक्तता साबित करने के लिए ठोस विवरण तथा सामग्री पेश करनी होती है।
कोर्ट ने टिप्पणी की:
“उसी संपत्ति के अन्य हिस्सों की उपलब्धता का निर्धारण केवल दुकानों या मंजिलों की संख्या गिनकर नहीं किया जा सकता।”
Uday Shankar Upadhyay v. Naveen Maheshwari के फैसले का उल्लेख करते हुए हाईकोर्ट ने कहा कि मुख्य सड़क पर भूतल की दुकान की जरूरत को केवल इस अनुमान पर खारिज नहीं किया जा सकता कि ऊपरी मंजिल का स्थान भी पर्याप्त होगा।
कोर्ट ने पाया कि किरायेदारों ने जिन अन्य दुकानों का हवाला दिया था, उनकी उपलब्धता साबित करने के लिए कोई तस्वीर, साइट प्लान या अन्य सामग्री पेश नहीं की।
मकान मालकिन के पति की संपत्तियों के संबंध में भी कोर्ट ने कहा कि जब तक यह साबित न हो कि उन संपत्तियों पर मकान मालकिन का अधिकार है या उन्हें उनका उपयोग करने की सुविधा उपलब्ध है, तब तक उन्हें वैकल्पिक स्थान नहीं माना जा सकता।
बेदखली आदेश के खिलाफ पुनरीक्षण याचिका खारिज
दिल्ली हाईकोर्ट ने किरायेदारों की पुनरीक्षण याचिका खारिज कर दुकान संख्या 5564 के संबंध में पारित बेदखली आदेश की पुष्टि कर दी।
कोर्ट ने स्पष्ट किया कि मकान मालकिन कानून के अनुसार आदेश के निष्पादन की कार्यवाही कर सकती हैं। हालांकि, यह दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 14(7) के तहत उपलब्ध वैधानिक संरक्षण के अधीन होगा, यदि वह संरक्षण अभी लागू है।
केस डिटेल्स
केस टाइटल: Sanjay Goel & Ors. v. Manju Suri & Ors.
केस नंबर: RC.REV. 254/2024
पीठ: जस्टिस हरीश वैद्यनाथन शंकर
फैसले की तारीख: 6 नवंबर 2026
