दिल्ली हाईकोर्ट ने कई घर खरीदारों की उन याचिकाओं को खारिज कर दिया है, जिसमें बैंकों और वित्तीय संस्थानों को निर्देश देने की मांग की गई थी कि जब तक रियल एस्टेट डेवलपर्स अपने संबंधित फ्लैटों का कब्जा नहीं दे देते, तब तक ईएमआई नहीं वसूलें।
न्यायमूर्ति पुरुषेंद्र कुमार कौरव ने इस आधार पर रिट याचिकाओं पर विचार करने से इनकार कर दिया कि याचिकाकर्ताओं के पास उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, दिवाला और दिवालियापन संहिता और रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम जैसे विभिन्न कानूनों के तहत वैकल्पिक उपाय हैं।
चूंकि इन मामलों में बड़ी संख्या में घर खरीदारों के हित शामिल हैं, अगर वे वैकल्पिक उपायों का लाभ उठाते हैं, तो उस पर विचार किया जा सकता है और कानून के अनुसार तेजी से फैसला किया जा सकता है, जज ने कहा।
अदालत के समक्ष याचिकाकर्ताओं में सुपरटेक अर्बन होम बायर्स एसोसिएशन (SUHA) फाउंडेशन शामिल है, जिसमें 123 घर खरीदार शामिल हैं, और इसी तरह के अन्य लोग हैं, जिन्होंने सबवेंशन स्कीम के आधार पर बैंकों और वित्तीय संस्थानों से होम लोन लिया है।
योजना के तहत, स्वीकृत ऋण राशि सीधे बिल्डर को वितरित की गई थी, जिसे प्री-ईएमआई या पूर्ण ईएमआई का भुगतान करना था।
हालांकि, वर्तमान मामले में, बिल्डरों ने कब्जा देने के साथ-साथ ईएमआई के भुगतान के अपने दायित्व को पूरा नहीं किया, लेकिन बैंकों ने उधारकर्ताओं से पुनर्भुगतान की मांग की।
न्यायमूर्ति कौरव ने कहा कि वर्तमान मामले में उधारकर्ताओं के अधिकार मुख्य रूप से अनुबंध की शर्तों द्वारा शासित होते हैं, और संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत रिट कार्यवाही के तहत “अधिकारियों को अनुबंध के उल्लंघन को रोकने के लिए मजबूर करने” के लिए कोई आदेश जारी नहीं किया जा सकता है।
“संबंधित समझौतों के विभिन्न खंडों का अवलोकन, चाहे वह ‘क्रेता-डेवलपर समझौता’, ‘ऋण समझौता’ या ‘त्रिपक्षीय समझौता’ हो, याचिकाकर्ताओं द्वारा दावा किए गए अधिकार अंततः संबंधित समझौतों से ही बह रहे हैं। यह भी ध्यान दिया जाना चाहिए न्यायाधीश ने 14 मार्च के अपने आदेश में कहा कि याचिकाकर्ता होमबॉयर्स द्वारा आरबीआई सर्कुलर के उल्लंघन का आरोप लगाया गया है, जो प्रतिवादियों द्वारा विवादित है।
अदालत ने कहा कि इससे पहले के मामले “विशुद्ध रूप से संविदात्मक प्रकृति के हैं” और कुछ समझौतों में पार्टियों के बीच मध्यस्थता का भी प्रावधान है, और कुछ मामलों में अन्य न्यायाधिकरणों के समक्ष कार्यवाही पहले से ही लंबित है।
“रेरा अधिनियम, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2016, सरफेसी अधिनियम आदि जैसे विभिन्न क़ानून हैं, जहाँ याचिकाकर्ता अपनी शिकायतें उठा सकते हैं। संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत रिट याचिका पर विचार करना उचित नहीं होगा। वर्तमान मामलों के तथ्यों के तहत,” अदालत ने कहा।
“मौजूदा मामले में, न केवल याचिकाकर्ताओं के अधिकार निजी अनुबंध से बह रहे हैं बल्कि तथ्यों के जटिल और विवादित प्रश्न शामिल हैं और पार्टियां उपचार योग्य नहीं हैं। वैकल्पिक मंच पहले से ही मौजूद हैं। रिट कोर्ट द्वारा किसी भी हस्तक्षेप के तहत वर्तमान मामले के तथ्य संबंधित मंचों के साथ निहित शक्तियों के हड़पने के समान होंगे,” इसने फैसला सुनाया।
अदालत ने स्पष्ट किया कि उसने मामले के गुण-दोष पर कोई राय व्यक्त नहीं की है और पार्टियों की ओर से उल्लंघन/गैर-उल्लंघन के संबंध में कोई निष्कर्ष भी नहीं दिया है।
केंद्र सरकार ने तर्क दिया कि रिट याचिका एक सार्वजनिक कानून उपाय है और निजी विवादों में उपलब्ध नहीं है।
याचिकाकर्ताओं ने तर्क दिया था कि 200 से अधिक घर खरीदारों को उपचार के बिना नहीं छोड़ा जा सकता है और एक सबवेंशन व्यवस्था को आरबीआई द्वारा प्रतिबंधित कर दिया गया है और कई बिल्डरों को दिवालिएपन की कार्यवाही का सामना करना पड़ रहा है।
याचिकाकर्ताओं ने दावा किया कि बैंकों द्वारा आरबीआई के दिशानिर्देशों का पालन नहीं किया गया और अदालत से यह सुनिश्चित करने का आग्रह किया कि उनसे कोई वसूली न की जाए और कोई कठोर कार्रवाई न की जाए।
