कलकत्ता हाईकोर्ट ने एक महत्वपूर्ण फैसले में कहा है कि यदि कोई किराएदार बेदखली का मुकदमा (Ejectment Suit) दायर होने के बाद सिविल जज के बजाय रेंट कंट्रोलर (Rent Controller) के पास किराया जमा करता है, तो इसे केवल एक “तकनीकी चूक” (Technical Default) माना जाएगा, न कि वास्तविक चूक। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि इस प्रकार की अनियमितता के आधार पर पश्चिम बंगाल परिसर किरायेदारी अधिनियम, 1997 की धारा 7(3) के तहत कब्जे की डिलीवरी के खिलाफ किराएदार के बचाव (Defence) को खारिज नहीं किया जा सकता है।
कानूनी मुद्दा और परिणाम
अदालत के समक्ष मुख्य कानूनी प्रश्न यह था कि क्या पश्चिम बंगाल परिसर किरायेदारी अधिनियम, 1997 (WBPT Act) की धारा 7(3) के तहत किराएदार के बचाव को केवल इसलिए खारिज किया जा सकता है क्योंकि उसने संशोधित प्रावधानों के अनुसार सिविल जज या मकान मालिक के बजाय रेंट कंट्रोलर के पास किराया जमा किया था।
जस्टिस शम्पा दत्त (पॉल) की पीठ ने निचली अदालत के उस आदेश को रद्द कर दिया, जिसमें किराएदार के बचाव को खारिज कर दिया गया था। कोर्ट ने कहा कि हालांकि जमा “गलत मंच” (Wrong Forum) पर किया गया था, लेकिन यह दर्शाता है कि किराएदार की ओर से कोई “जानबूझकर चूक” (Willful Default) नहीं की गई थी।
मामले की पृष्ठभूमि
यह पुनर्रीक्षण याचिका (Revisional Application – CO 141 of 2022) याचिकाकर्ता तारक नाथ बनर्जी द्वारा दायर की गई थी। उन्होंने सियालदह, दक्षिण 24 परगना के सिविल जज (जूनियर डिवीजन), प्रथम कोर्ट द्वारा बेदखली वाद संख्या 62/2011 में पारित 10 दिसंबर, 2021 के आदेश को चुनौती दी थी।
निचली अदालत ने वादी/विपक्षी पक्ष प्रांतोष कुमार साहा द्वारा WBPT अधिनियम की धारा 7(3) के तहत दायर आवेदन को स्वीकार कर लिया था। विवादित आदेश में, निचली अदालत ने यह देखा कि यद्यपि धारा 7(2) के तहत पहले के आवेदन का निपटारा 2014 में इस निष्कर्ष के साथ किया गया था कि किराए का कोई बकाया नहीं है, फिर भी किराएदार धारा 7(1)(c) के तहत मकान मालिक को भुगतान करने या सिविल जज के पास जमा करने के लिए बाध्य था।
निचली अदालत ने टिप्पणी की थी: “प्रतिवादी ने यह दिखाने के लिए चालान प्रस्तुत किए हैं कि वह किराए के बराबर राशि का भुगतान कर रहा है, लेकिन यह आश्चर्यजनक है कि प्रतिवादी इसे रेंट कंट्रोलर के समक्ष जमा कर रहा है, न कि इस अदालत में या सीधे मकान मालिक को।” नतीजतन, निचली अदालत ने इन जमाओं को वैध नहीं माना और कब्जे की डिलीवरी के खिलाफ बचाव को खारिज कर दिया।
पक्षों की दलीलें
याचिकाकर्ता/किराएदार की ओर से तर्क दिया गया कि उनकी ओर से किराए के भुगतान में “स्वीकार्य रूप से कोई चूक नहीं” है, बल्कि यह रेंट कंट्रोलर के समक्ष एक “अनियमित जमा” (Irregular Deposit) का मामला है। यह बताया गया कि सितंबर 2022 से किराएदार विद्वान कोर्ट अधिकारी के पास किराया जमा कर रहा है। याचिकाकर्ता का कहना था कि इस तरह की अनियमित जमा राशि के कारण उनके बचाव को खारिज नहीं किया जा सकता, क्योंकि इसमें कोई जानबूझकर की गई गलती नहीं थी।
याचिकाकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट के मनोज लाल सील और अन्य बनाम ऑक्टेवियस टी एंड इंडस्ट्रीज लिमिटेड (2015) और कलकत्ता हाईकोर्ट के माधवी मुखर्जी बनाम दीपाली मित्रा (2012) के फैसलों का हवाला दिया।
दूसरी ओर, विपक्षी पक्ष/मकान मालिक ने तर्क दिया कि WBPT अधिनियम में 2006 के संशोधन के बाद, जो 1 जून, 2006 से प्रभावी हुआ, लंबित मुकदमों के लिए कंट्रोलर के पास किराया जमा करने का मंच समाप्त कर दिया गया था। मकान मालिक ने दावा किया कि “रेंट कंट्रोलर के समक्ष की गई जमा राशि पूरी तरह से अवैध है” क्योंकि किराएदार को सीधे मकान मालिक को भुगतान करना था या अदालत में जमा करना था। उन्होंने भी माधवी मुखर्जी के फैसले और एक अन्य मामले कालूराम सारदा ग्रैंडसन्स और अन्य बनाम मायादेवी गुप्ता का सहारा लिया।
कोर्ट का विश्लेषण
हाईकोर्ट ने दोनों पक्षों द्वारा उद्धृत निर्णयों का परीक्षण किया। जस्टिस दत्त (पॉल) ने माधवी मुखर्जी बनाम दीपाली मित्रा के फैसले का विस्तृत उल्लेख किया। कोर्ट ने नोट किया कि हालांकि माधवी मुखर्जी मामले में यह स्वीकार किया गया था कि संशोधन के बाद कंट्रोलर के पास जमा राशि “अमान्य” थी और उसे “नियमित” नहीं किया जा सकता था, लेकिन साथ ही यह भी कहा गया था कि ऐसी “तकनीकी चूकों” के लिए बचाव को खारिज करना उचित नहीं है।
माधवी मुखर्जी मामले के प्रासंगिक हिस्से को उद्धृत करते हुए, कोर्ट ने कहा: “इस प्रकार, यह ऐसा मामला है जहां इस न्यायालय को लगता है कि उक्त अवधि के लिए किराया जमा करने में किराएदार द्वारा की गई चूक वास्तव में तकनीकी अर्थ में चूक है और वास्तविक अर्थ में चूक नहीं है, क्योंकि यह वास्तव में अनियमित जमा का मामला है और किराया जमा न करने का मामला नहीं है।”
मकान मालिक द्वारा कालूराम सारदा ग्रैंडसन्स मामले पर दिए गए जोर के संबंध में, हाईकोर्ट ने कहा कि उस मामले के तथ्य और परिस्थितियां वर्तमान मामले के समान नहीं थीं।
अदालत ने अवलोकन किया: “इस प्रकार यह प्रतीत होता है कि याचिकाकर्ता की ओर से प्रथम दृष्टया कोई चूक नहीं है क्योंकि भुगतान किया गया है, लेकिन गलत मंच के समक्ष।”
फैसला
हाईकोर्ट ने पुनर्रीक्षण याचिका को स्वीकार करते हुए 10 दिसंबर, 2021 के आदेश को रद्द कर दिया। कोर्ट ने निचली अदालत को निम्नलिखित निर्देश दिए:
- प्रतिवादी द्वारा भुगतान किए जाने वाले किसी भी बकाया किराए की गणना करें।
- रेंट कंट्रोलर के पास पहले से जमा की गई राशि को ध्यान में रखें।
- कानून के अनुसार किसी भी शेष राशि के भुगतान का निर्देश दें।
कोर्ट ने कहा कि याचिकाकर्ता द्वारा की गई जमा राशि “वास्तव में तकनीकी अर्थ में एक चूक है और वास्तविक अर्थ में चूक नहीं है क्योंकि यह अनियमित जमा का मामला है, न कि किराया जमा न करने का।”
जस्टिस शम्पा दत्त (पॉल) ने आगे निर्देश दिया कि निचली अदालत WBPT अधिनियम की धारा 7(3) के तहत आवेदन पर नए सिरे से सुनवाई करे और “रेंट कंट्रोलर के पास जमा किराए को केवल एक अनियमितता माने, न कि अवैधता।”
केस विवरण:
- केस टाइटल: तारक नाथ बनर्जी बनाम प्रांतोष कुमार साहा
- केस नंबर: CO 141 of 2022
- कोरम: जस्टिस शम्पा दत्त (पॉल)
- याचिकाकर्ता के वकील: श्री प्रांतिक घोष, सुश्री पौलोमी साहा, सुश्री श्रावणी घोष
- विपक्षी पक्ष के वकील: श्री तारक नाथ हलदर
