किरायेदार मकान मालिक को यह नहीं बता सकता कि वह अपनी संपत्ति का उपयोग कैसे करे या व्यवसाय कहां से चलाए: दिल्ली हाईकोर्ट

दिल्ली हाईकोर्ट ने दिल्ली रेंट CONTROL एक्ट, 1958 (डीआरसी एक्ट) के तहत दायर एक रिवीजन याचिका को खारिज करते हुए स्पष्ट किया है कि किरायेदार मकान मालिक को यह निर्देश या सलाह नहीं दे सकता कि उसे अपनी संपत्ति का उपयोग किस तरह करना चाहिए या अपना व्यवसाय किस मंजिल या परिसर से चलाना चाहिए। बेदखली आदेश को चुनौती देने वाली याचिका को खारिज करते हुए जस्टिस हरिश वैद्यनाथन शंकर ने माना कि डीआरसी एक्ट की धारा 25B(8) के तहत हाईकोर्ट का रिवीजन क्षेत्राधिकार पूरी तरह से पर्यवेक्षी (सुपरवाइजरी) प्रकृति का है। अदालत रेंट कंट्रोलर के निष्कर्षों के स्थान पर अपना दृष्टिकोण नहीं रख सकती और न ही साक्ष्यों का नए सिरे से मूल्यांकन कर सकती है।

मामले की पृष्ठभूमि

यह मामला राजीव गुप्ता एचयूएफ (मकान मालिक) द्वारा किशोर लाल एंड संस व अन्य (किरायेदारों) के खिलाफ नई दिल्ली के दरियागंज स्थित अंसारी रोड पर दुकान नंबर 4328 और कोठरी नंबर 4330/3 से बेदखली की मांग को लेकर दायर याचिका से शुरू हुआ था। मकान मालिक ने डीआरसी एक्ट की धारा 14(1)(e) सहपठित धारा 25B के तहत यह याचिका दायर की थी।

मकान मालिक ने अपने सदस्यों, राजीव गुप्ता और उनकी पत्नी अलका गुप्ता द्वारा चलाए जा रहे प्रिंटिंग और पब्लिशिंग व्यवसाय के विस्तार और संचालन में आसानी के लिए इस परिसर की वास्तविक आवश्यकता प्रस्तुत की थी। उन्होंने कहा कि बड़ी मशीनें, उपकरण और कर्मचारियों को समायोजित करने के लिए मौजूदा जगह अपर्याप्त है। इसके अलावा, पहली मंजिल पर कागज का भंडारण करना काफी कठिन है, जिससे परिचालन लागत बढ़ जाती है।

11 दिसंबर 2019 को किरायेदारों को अपना बचाव प्रस्तुत करने (लीव टू डिफेंड) की अनुमति दी गई। अपने लिखित बयान में किरायेदारों ने मकान मालिक-किरायेदार के संबंध, वास्तविक आवश्यकता की प्रकृति और वैकल्पिक परिसरों की उपलब्धता पर सवाल उठाए। हालांकि, ट्रायल कोर्ट के समक्ष अंतिम बहस के दौरान किरायेदारों ने मकान मालिक-किरायेदार के रिश्ते को स्वीकार कर लिया। 11 नवंबर 2025 को पटियाला हाउस कोर्ट, दिल्ली के एडिशनल रेंट कंट्रोलर (एआरसी) ने बेदखली याचिका को स्वीकार कर लिया। इस आदेश से असंतुष्ट होकर किरायेदारों ने हाईकोर्ट में रिवीजन याचिका दायर की।

पक्षों के तर्क

हाईकोर्ट के समक्ष किरायेदार के वकील ने तर्क दिया कि मकान मालिक के पास भूतल (ग्राउंड फ्लोर) और पहली मंजिल पर पर्याप्त जगह उपलब्ध है और उसने उपलब्ध स्थान के बारे में महत्वपूर्ण तथ्यों को छिपाया है। यह तर्क दिया गया कि हालांकि मकान मालिक ने भूतल पर केवल 400 वर्ग फुट जगह होने का दावा किया था, लेकिन जिरह के दौरान उसने स्वीकार किया कि भूतल का कुल क्षेत्रफल लगभग 100 वर्ग मीटर (1076 वर्ग फुट) है। किरायेदारों और सीढ़ियों के कब्जे वाले हिस्से को घटाने के बाद भी मकान मालिक के पास लगभग 631 वर्ग फुट क्षेत्र उपलब्ध रहता है। किरायेदार ने तर्क दिया कि ट्रायल कोर्ट इस विसंगति को दूर करने में विफल रहा।

किरायेदार ने आगे कहा कि मकान मालिक के पास वैकल्पिक स्थान उपलब्ध हैं, जिनमें संबंधित संपत्ति की पहली मंजिल, गाजियाबाद के डीएलएफ अंकुर विहार और ट्रोनिका सिटी की संपत्तियां और दिल्ली के दयानंद विहार की एक संपत्ति शामिल है। सरबते टी.बी. बनाम नेमीचंद और खेमचंद व अन्य बनाम अर्जुन जैन व अन्य के फैसलों का हवाला देते हुए किरायेदार ने तर्क दिया कि अपनी वास्तविक आवश्यकता को साबित करने का भार मकान मालिक पर होता है और यह नियम कि मकान मालिक अपनी जरूरतों का सबसे अच्छा निर्णायक है, हर मामले में अनम्य रूप से लागू नहीं किया जा सकता।

इसके अलावा, डॉ. (श्रीमती) एन.डी. खन्ना बनाम मैसर्स हिंदुस्तान इंडस्ट्रियल कॉर्पोरेशन और अब्दुल हमीद व अन्य बनाम नूर मोहम्मद पर भरोसा करते हुए किरायेदार ने तर्क दिया कि बेदखली याचिका में वैकल्पिक स्थान की अनुपलब्धता से संबंधित आवश्यक दलीलों का अभाव था, जिसे केवल साक्ष्य पेश करके दूर नहीं किया जा सकता था। अंत में, किरायेदार ने तर्क दिया कि संपत्ति स्लम क्षेत्र में आती है और साथ लगे हिस्सों को जोड़ने के लिए संरचनात्मक बदलाव की योजना थी, इसलिए स्लम एरियाज एक्ट, 1956 की धारा 19(1)(a) के तहत स्लम अथॉरिटी से पूर्व अनुमति न लेने के कारण याचिका पोषणीय नहीं थी।

कोर्ट का विश्लेषण

डीआरसी एक्ट की धारा 25B(8) के तहत रिवीजन शक्तियों के दायरे का परीक्षण करते हुए हाईकोर्ट ने दोहराया कि उसका क्षेत्राधिकार पर्यवेक्षी (सुपरवाइजरी) स्वरूप का है, न कि अपीलीय। सुप्रीम कोर्ट के सरला आहूजा बनाम यूनाइटेड इंडिया इंश्योरेंस कंपनी लिमिटेड, हिंदुस्तान पेट्रोलियम कॉर्पोरेशन लिमिटेड बनाम दिलबहार सिंह और अबिद-उल-इस्लाम बनाम इंदर सैन दुआ के फैसलों के साथ-साथ दिल्ली हाईकोर्ट के फैसलों का हवाला देते हुए अदालत ने रेखांकित किया कि वह विस्तृत जांच नहीं कर सकती और न ही ट्रायल कोर्ट के स्थान पर अपना दृष्टिकोण थोप सकती है।

हाईकोर्ट ने सुप्रीम कोर्ट के निर्णय अबिद-उल-इस्लाम बनाम इंदर सैन दुआ के निम्नलिखित अंश को उद्धृत किया:

“धारा 25-बी(8) का परंतुक हाईकोर्ट को रेंट कंट्रोलर के आदेश के खिलाफ रिवीजन की विशेष शक्ति प्रदान करता है, जो कि निचली अदालत की निर्णय लेने की प्रक्रिया और प्रक्रियात्मक अनुपालन पर पर्यवेक्षण की प्रकृति का है। इसलिए, हाईकोर्ट से यह अपेक्षा नहीं की जाती है कि वह अपीलीय क्षेत्राधिकार का प्रयोग करते हुए ट्रायल कोर्ट के विचारों को अपने विचारों से प्रतिस्थापित करे या खारिज करे। इसका काम केवल अपनाई गई प्रक्रिया से संतुष्ट होना है। हाईकोर्ट द्वारा हस्तक्षेप का दायरा बेहद सीमित है और उन मामलों को छोड़कर जहां रिकॉर्ड के अवलोकन से ही कोई स्पष्ट त्रुटि दिखती हो, हाईकोर्ट को ऐसे निर्णय में दखल नहीं देना चाहिए। ऐसे मामलों में विस्तृत जांच करने की कोई आवश्यकता नहीं है, जो अन्यथा पर्यवेक्षण की शक्ति को नियमित पहली अपील में बदलने जैसा होगा, जिसे विधायिका ने पूरी तरह से प्रतिबंधित किया है।”

तथ्यात्मक तर्कों को संबोधित करते हुए अदालत ने पाया कि एआरसी ने उपलब्ध स्थान और वैकल्पिक संपत्तियों के संबंध में साक्ष्यों का गहराई से विश्लेषण किया था। एआरसी ने नोट किया कि किरायेदार द्वारा पेश किया गया काउंटर-साइट प्लान, जिसमें भूतल पर 800 वर्ग फुट जगह का दावा किया गया था, साक्ष्य के रूप में प्रस्तुत नहीं किया गया था और उसमें माप गायब थे, जबकि मकान मालिक के साइट प्लान में लगभग 400 वर्ग फुट क्षेत्र दिखाया गया था। वी.एस. सचदेवा बनाम एम.एल. ग्रोवर और रिशाल सिंह बनाम बोहत राम व अन्य निर्णयों का हवाला देते हुए एआरसी ने मकान मालिक के साइट प्लान को सही माना था।

वैकल्पिक संपत्तियों के संबंध में, कोर्ट ने राघवेन्द्र कुमार बनाम फर्म प्रेम मशीनरी, प्रतिभा देवी बनाम टी.वी. कृष्णन, उदय शंकर उपाध्याय बनाम नवीन माहेश्वरी और रहबर प्रोडक्शंस प्राइवेट लिमिटेड बनाम राजेंद्र कुमार टंडन के निर्णयों पर एआरसी के भरोसे की पुष्टि की। कोर्ट ने माना कि गाजियाबाद की आवासीय संपत्तियां दिल्ली में व्यावसायिक विकल्प के रूप में काम नहीं कर सकतीं। कोर्ट ने नोट किया कि विवादित संपत्ति दरियागंज में स्थित है, जो एक प्रसिद्ध पब्लिशिंग हब है और जहां मकान मालिक का मुख्य ग्राहक आधार मौजूद है। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि एक किरायेदार शर्तें तय नहीं कर सकता या मकान मालिक को ऊपरी मंजिलों, बेसमेंट या किसी अन्य स्थान से व्यवसाय चलाने के लिए मजबूर नहीं कर सकता।

दलीलों की कमी और छिपाव के आरोपों पर हाईकोर्ट ने नलिनी कांत गुप्ता बनाम लज्जा गुप्ता और दुर्गा देवी जैन बनाम डॉ. हरिश चंदर बांगा का उल्लेख करते हुए माना कि चूंकि किरायेदार को बचाव की अनुमति दी गई थी और दोनों पक्षों ने बिना किसी पूर्वाग्रह के पूर्ण साक्ष्य प्रस्तुत किए थे, इसलिए केवल तकनीकी दलीलों की कमी के आधार पर याचिका खारिज नहीं की जा सकती।

स्लम एक्ट के तहत अनुमति की आवश्यकता पर हाईकोर्ट ने सुप्रीम कोर्ट के निर्णय शफात अली बनाम शिवा मल (मृतक) कानूनी प्रतिनिधियों के माध्यम से पर एआरसी के भरोसे को सही ठहराया, जिसने रवि दत्त शर्मा बनाम रतन लाल भार्गव को उद्धृत करते हुए कहा था:

“दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट की धारा 14A, 14(1)(E), 25A, 25B और 25C मकान मालिक और किरायेदार के संबंध में विशेष प्रावधान हैं और धारा में शामिल नॉन-ऑब्स्टांटे क्लॉज के तहत नई प्रक्रिया के संबंध में ये प्रावधान मौजूदा कानून पर तरजीह पाते हैं। इस दृष्टिकोण से, हमारी राय है कि दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट की धारा 14A और 14(1)(E) के तहत आने वाले मामलों में स्लम एरियाज (इम्प्रूवमेंट एंड क्लियरेंस) Act, 1956 लागू नहीं होगा, विशेष रूप से 1976 के संशोधन अधिनियम द्वारा जोड़े गए प्रावधानों के आलोक में। रेंट एक्ट के अध्याय IIIA की प्रक्रिया के कारण असंगतता की सीमा तक स्लम एक्ट अप्रभावी हो जाता है, और इसलिए रेंट एक्ट की धारा 14(1)(e) के तहत बेदखली याचिका दायर करने से पहले मकान मालिक के लिए स्लम एक्ट की धारा 19(1)(A) के तहत सक्षम प्राधिकारी की अनुमति प्राप्त करना आवश्यक नहीं है।”

अदालत ने गवाह पीडब्लू-1 के इस स्पष्टीकरण को भी नोट किया कि किराये के स्थान को बगल के हिस्से से जोड़ने के लिए विभाजन दीवार में एक दरवाजा बनाने के अलावा किसी अन्य संरचनात्मक बदलाव की आवश्यकता नहीं थी।

निर्णय

हाईकोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि रेंट कंट्रोलर ने सभी तर्कों और साक्ष्यों पर सम्यक विचार किया था और एक तर्कसंगत निर्णय दिया था जिसमें कोई क्षेत्राधिकार संबंधी त्रुटि, विकृति या स्पष्ट अवैधता नहीं थी। हाईकोर्ट ने किरायेदार की रिवीजन याचिका और लंबित आवेदनों को खारिज करते हुए 11 नवंबर 2025 के बेदखली आदेश को बरकरार रखा।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: किशोर लाल एंड संस व अन्य बनाम राजीव गुप्ता एचयूएफ व अन्य
वाद संख्या: आरसी.रिविजन 78/2026 और सीएम आवेदन 17302/2026
पीठ: जस्टिस हरिश वैद्यनाथन शंकर
निर्णय की तिथि: 14 अगस्त 2026