स्पेसिफिक रिलीफ़ एक्ट के तहत खरीदार को लगातार वित्तीय तैयारी साबित करनी होगी: संपत्ति के ट्रांसफर पर आदेश देने से दिल्ली हाईकोर्ट का इनकार

दिल्ली हाईकोर्ट की पीठ, जिसमें जस्टिस मिनी पुष्करणा शामिल हैं, ने कहा है कि एग्रीमेंट टू सेल के तहत संपत्ति के स्पेसिफिक परफॉर्मेंस (विशिष्ट पालन) की मांग करने वाले खरीदार को अनुबंध की तारीख से लेकर डिक्री पारित होने तक अपनी दायित्वों को पूरा करने के लिए “निरंतर” तैयारी और इच्छाशक्ति साबित करनी होगी। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि अपर्याप्त शेष वाले खातों से जारी तीसरे पक्ष के खाते में जमा होने वाले (अकाउंट-पेयी) चेक पर भरोसा करना इस वैधानिक आवश्यकता को पूरा नहीं करता है। दिल्ली स्थित एक संपत्ति का मालिकाना हक स्थानांतरित करने की मांग वाले मुकदमे को खारिज करने के निचली अदालत के फैसले को बरकरार रखते हुए, हाईकोर्ट ने अपील के दौरान विक्रेता के वकील द्वारा दी गई अंडरटेकिंग के आधार पर संपत्ति मालिक को बयाना राशि के रूप में रखे 10 लाख रुपये चार सप्ताह के भीतर लौटाने का निर्देश दिया।

मामले की पृष्ठभूमि

यह विवाद दिल्ली के शाहदरा स्थित ग्राम खुरेजी खास के गोविंद पार्क में निर्मित संपत्ति संख्या 7 के सौदे से जुड़ा है। खरीदार (अपीलकर्ता) चंदर पाल सिंह ने 25 मई 2008 को विक्रेता (प्रतिवादी) कमलेश नागपाल के साथ 55.5 लाख रुपये के कुल प्रतिफल में संपत्ति खरीदने का पहला एग्रीमेंट टू सेल किया था और एडवांस बयाना राशि के रूप में 5 लाख रुपये का भुगतान किया था।

इसके बाद, 19 जून 2008 को दोनों पक्षों ने पिछले समझौते के स्थान पर एक नया एग्रीमेंट टू सेल निष्पादित किया। खरीदार ने 15 लाख रुपये की अतिरिक्त राशि का भुगतान किया, जिससे कुल भुगतान 20 लाख रुपये हो गया। संशोधित समझौते की शर्तों के अनुसार, 10 लाख रुपये को इयरनेस्ट मनी (बयाना राशि) और शेष 10 लाख रुपये को कुल बिक्री राशि के आंशिक भुगतान के रूप में माना गया। शेष 35.5 लाख रुपये की राशि का भुगतान 1 अगस्त 2008 को या उससे पहले बिक्री विलेख (सेल डीड) के निष्पादन के समय किया जाना तय हुआ था।

1 अगस्त 2008 को दोनों पक्ष सब-रजिस्ट्रार कार्यालय, गीता कॉलोनी, दिल्ली में उपस्थित हुए और निरीक्षण रसीदें प्राप्त करके अपनी उपस्थिति दर्ज कराई। हालांकि, दोनों पक्षों द्वारा एक-दूसरे पर विफलता का आरोप लगाने के कारण सेल डीड का निष्पादन नहीं हो सका। खरीदार ने 2 अगस्त 2008 को एक कानूनी नोटिस जारी कर दावा किया कि वह शेष राशि के साथ उपस्थित था और आरोप लगाया कि विक्रेता निष्पादन से बच रहा था। विक्रेता ने 13 अगस्त 2008 को जवाब दिया कि खरीदार 35.5 लाख रुपये की शेष राशि का बैंक ड्राफ्ट लाने में विफल रहा, और दावा किया कि समझौते के क्लॉज 4 के तहत बयाना राशि जब्त कर ली गई है।

29 अगस्त 2008 को खरीदार ने अपने पैसे वापस पाने की मांग करते हुए सहायक पुलिस आयुक्त (एसीपी), गांधी नगर के समक्ष पुलिस शिकायत दर्ज कराई। बाद में, उसने कोर्ट में स्पेसिफिक परफॉर्मेंस के लिए एक सिविल मुकदमा दायर किया। मुकदमे के लंबित रहने के दौरान, हाईकोर्ट ने 27 अक्टूबर 2009 को 10 लाख रुपये (आंशिक भुगतान) वापस करने की विक्रेता की इच्छा दर्ज की, जिसका बाद में खरीदार को भुगतान कर दिया गया। हालांकि, 15 सितंबर 2016 को ट्रायल कोर्ट ने खरीदार के मुकदमे को खारिज कर दिया। ट्रायल कोर्ट ने माना कि वह निरंतर वित्तीय तैयारी और इच्छा साबित करने में विफल रहा, और बयाना राशि के लिए धन डिक्री देने से इनकार कर दिया क्योंकि प्लेन्ट में इसके लिए अलग से प्रार्थना नहीं की गई थी। इसके बाद खरीदार ने हाईकोर्ट के समक्ष रेगुलर फर्स्ट अपील (आरएफए 246/2017) दायर की।

पक्षों के तर्क

अपीलकर्ता (खरीदार) ने तर्क दिया कि उसने पूरे सौदे के दौरान अपनी तैयारी और इच्छाशक्ति स्थापित की थी। उसने तर्क दिया कि उसने 1 अगस्त 2008 को 35.5 लाख रुपये की शेष राशि के लिए चार चेक की व्यवस्था की थी, और धनराशि का एक बड़ा हिस्सा (24 लाख रुपये) उसकी पत्नी के साथ एक संयुक्त खाते में रखा हुआ था। उसने तर्क दिया कि ट्रायल कोर्ट ने सबूत दर्ज करने की तारीखों पर बैंक बैलेंस के आधार पर उसकी वित्तीय क्षमता का मूल्यांकन करके गलती की, न कि प्रदर्शन की निर्धारित तारीख के आधार पर। इसके अलावा, उसने कहा कि उसे तीसरे पक्ष के चेक पेश करने का अधिकार था क्योंकि समझौते में स्वयं या उसके नामांकित व्यक्ति (नॉमिनी) के पक्ष में निष्पादन की बात कही गई थी। उसने विक्रेता द्वारा किसी भी नुकसान को साबित न किए जाने की स्थिति में बयाना राशि की जब्ती को भी चुनौती दी।

इसके विपरीत, प्रतिवादी (विक्रेता) ने तर्क दिया कि स्पेसिफिक रिलीफ़ एक्ट, 1963 की धारा 16(c) के तहत, समझौते की तारीख से लेकर डिक्री की तारीख तक निरंतर तैयारी और इच्छाशक्ति एक अनिवार्य पूर्व शर्त है। विक्रेता ने कहा कि खरीदार निरंतर धन की उपलब्धता प्रदर्शित करने वाले बैंक विवरण प्रस्तुत करने में विफल रहा। यह भी तर्क दिया गया कि खरीदार ने तीसरे पक्षों (रिश्तेदारों और दोस्तों) के निजी अकाउंट-पेयी चेक दिए, जिन्हें स्वीकार करने के लिए विक्रेता बाध्य नहीं था और जिन्हें बैंकिंग मानदंडों के तहत उसी दिन भुनाया नहीं जा सकता था। इसके अतिरिक्त, बैंक विवरणों से पता चला कि जिन खातों पर ये चेक काटे गए थे, उनमें उनकी वैधता अवधि के दौरान पर्याप्त शेष राशि नहीं थी। विक्रेता ने यह भी ध्यान दिलाया कि 29 अगस्त 2008 की खरीदार की पुलिस शिकायत में उसके पैसे वापस करने का अनुरोध किया गया था, जिससे साबित होता है कि वह अनुबंध को पूरा करने के लिए इच्छुक नहीं था।

हाईकोर्ट का विश्लेषण

हाईकोर्ट ने ध्यान दिलाया कि चूकि सौदा स्पेसिफिक रिलीफ़ एक्ट, 1963 में 2018 के संशोधन से पहले हुआ था, इसलिए धारा 16(c) का असंशोधित प्रावधान लागू हुआ, जैसा कि pyदी रमना उर्फ रामुलु बनाम डावारासेटी मन्मधा राव और कट्टा सुजाता रेड्डी बनाम सिद्दमसेटी इंफ्रा प्रोजेक्ट्स (पी) लिमिटेड में माना गया था।

कोर्ट ने “तैयारी” (रेडीनेस) और “इच्छाशक्ति” (विलिंगनेस) के बीच के अंतर को रेखांकित किया, और पी. दैवासगामनी बनाम एस. संबंदम, शेनबागम और अन्य बनाम केके रथिनवेल, और आचार्य स्वामी गणेश दासजी बनाम सीता राम थापर का संदर्भ दिया। दायरा परिभाषित करते हुए कोर्ट ने टिप्पणी की:

“तैयारी से तात्पर्य अनुबंध को पूरा करने की वादी की क्षमता से है, जिसमें बिक्री की रकम का भुगतान करने की उसकी वित्तीय स्थिति शामिल है। इच्छाशक्ति किसी पक्ष का आचरण है।”

कमल कुमार बनाम प्रेमलता जोशी और अन्य, जे.पी. बिल्डर्स और एक अन्य बनाम ए. रामदास राव और एक अन्य, तथा सी.एस. वेंकटेश बनाम ए.एस.सी. मूर्ति के स्थापित सिद्धांतों को दोहराते हुए, पीठ ने कहा कि तैयारी और इच्छाशक्ति निरंतर होनी चाहिए। सी.एस. वेंकटेश और एन.पी. तिरुज्ञानम बनाम आर. जगन मोहन राव से उद्धृत करते हुए कोर्ट ने कहा:

“यदि वादी इसे का उल्लेख करने या साबित करने में विफल रहता है, तो उसे असफलता ही मिलेगी। यह आंकने के लिए कि क्या वादी अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए तैयार और इच्छुक है, अदालत को मुकदमा दायर करने से पहले और बाद के वादी के आचरण के साथ-साथ अन्य परिस्थितियों पर भी विचार करना चाहिए। प्रतिवादी को दी जाने वाली प्रतिफल की राशि आवश्यक रूप से उपलब्ध साबित होनी चाहिए।”

सबूतों का मूल्यांकन करते हुए, कोर्ट ने पाया कि खरीदार ने 1 अगस्त 2008 को बैंकर चेक के बजाय चार निजी अकाउंट-पेयी चेक दिए थे। बैंकिंग मानदंडों के तहत इन चेक को तुरंत भुनाया नहीं जा सकता था, और बैंक विवरणों से पता चला कि खातों—विशेष रूप से तीसरे पक्ष श्री राजेश कुमार और श्री मीर सिंह सेहरावत के खातों—में चेक की वैधता अवधि के दौरान उन्हें भुनाने के लिए आवश्यक धनराशि नहीं थी।

इसके अलावा, कोर्ट ने 29 अगस्त 2008 की खरीदार की पुलिस शिकायत को गंभीरता से लिया, जिसमें उसने अनुबंध को लागू करने के बजाय अपने पैसे वापस मांगे थे। इस आचरण पर टिप्पणी करते हुए कोर्ट ने कहा:

“प्रदर्शन की तय तिथि के कुछ ही हफ्तों के भीतर बिक्री की रकम की वापसी मांगने वाला खरीदार साथ ही यह दावा नहीं कर सकता कि वह अनुबंध को पूरा करने के लिए लगातार इच्छुक बना रहा।”

खरीदार की इस दलील को खारिज करते हुए कि विक्रेता ने निष्पादन से परहेज किया था, कोर्ट ने मान कौर (मृतक) एलआर द्वारा बनाम हरतार सिंह संघा पर भरोसा किया और टिप्पणी की कि “…भले ही यह मान लिया जाए कि प्रतिवादी ने उल्लंघन किया था, यदि वादी प्लेन्ट में यह बताने में विफल रहता है या यह साबित नहीं कर पाता है कि वह अनुबंध की आवश्यक शर्तों को पूरा करने के लिए हमेशा तैयार और इच्छुक था… तो उसके पक्ष में विशिष्ट पालन पर रोक है।”

कोर्ट ने सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 के आदेश XLI नियम 27 के तहत अतिरिक्त बैंक विवरण पेश करने की मांग वाली खरीदार की याचिका (सी.एम. 8298/2017) को भी खारिज कर दिया। संजय कुमार सिंह बनाम झारखंड राज्य और राहुल एसोसिएट्स बनाम बीएमएस एंटरप्राइजेज और अन्य का हवाला देते हुए, कोर्ट ने माना कि अतिरिक्त साक्ष्य केवल असाधारण परिस्थितियों में ही स्वीकार किए जाते हैं जब निर्णय सुनाने के लिए इसकी आवश्यकता होती है, और प्रस्तावित बयान निरंतर वित्तीय तैयारी की कमी पर निष्कर्ष को बदलने में विफल रहे।

अंतिम निर्णय

हाईकोर्ट ने एग्रीमेंट टू सेल के विशिष्ट पालन (स्पेसिफिक परफॉर्मेंस) की डिक्री से इनकार करने वाले ट्रायल कोर्ट के फैसले की पुष्टि की। हालांकि, 16 अप्रैल 2026 को सुनवाई के दौरान विक्रेता के वकील द्वारा बिना किसी पूर्वाग्रह के बयाना राशि वापस करने की तत्परता व्यक्त करने वाले बयान को ध्यान में रखते हुए, हाईकोर्ट ने विक्रेता को खरीदार को चार सप्ताह के भीतर 10 लाख रुपये (बयाना राशि/सुरक्षा) वापस करने का निर्देश दिया। तदनुसार अपील का निस्तारण कर दिया गया।

मामले का विवरण

मामले का शीर्षक: चंदर पाल सिंह बनाम कमलेश नागपाल

वाद संख्या: आरएफए 246/2017 एवं सीएम आवेदन 8298/2017

पीठ: जस्टिस मिनी पुष्करणा

निर्णय की तिथि: 20 जुलाई 2026