भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने फिर से पुष्टि की है कि प्रधान की मृत्यु पर सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) समाप्त हो जाती है और अपंजीकृत बिक्री समझौता अचल संपत्ति में स्वामित्व अधिकार प्रदान नहीं करता है। यह निर्णय एम.एस. अनंतमूर्ति एवं अन्य बनाम जे. मंजुला आदि [एसएलपी (सी) संख्या 13618-13619/2020] के मामले में दिया गया, जहां न्यायालय ने वैध संपत्ति हस्तांतरण के लिए पंजीकृत हस्तांतरण विलेख की कानूनी आवश्यकता को बरकरार रखा।
यह निर्णय न्यायमूर्ति जे.बी. पारदीवाला और न्यायमूर्ति आर. महादेवन की पीठ द्वारा दिया गया। न्यायालय ने GPA के तहत निष्पादित लेनदेन की कानूनी वैधता और अपंजीकृत बिक्री समझौते के परिणामों का सावधानीपूर्वक विश्लेषण किया।
मामले की पृष्ठभूमि
यह विवाद बंगलौर के चुंचघट्टा गांव में एक भूखंड को लेकर हुआ, जिसका मूल स्वामित्व मुनियप्पा @ रुत्तप्पा के पास था। अपीलकर्ता, एम.एस. अनंतमूर्ति और एक अन्य ने जीपीए और 1986 में निष्पादित एक अपंजीकृत बिक्री समझौते के आधार पर स्वामित्व का दावा किया। हालांकि, प्रतिवादी, जे. मंजुला ने तर्क दिया कि उन्होंने पंजीकृत लेनदेन की एक श्रृंखला के माध्यम से वैध रूप से संपत्ति अर्जित की – 21 मार्च, 2003 को बिक्री विलेख से शुरू होकर, उसके बाद 29 सितंबर, 2003 को एक और बिक्री विलेख और 6 दिसंबर, 2004 को एक उपहार विलेख।
कानूनी कार्यवाही तब शुरू हुई जब अपीलकर्ताओं ने प्रतिवादी के स्वामित्व को चुनौती देने की मांग की। ट्रायल कोर्ट ने प्रतिवादी के पक्ष में फैसला सुनाया, अपीलकर्ताओं के खिलाफ एक स्थायी निषेधाज्ञा प्रदान की। कर्नाटक हाईकोर्ट ने इस फैसले को बरकरार रखा, जिससे अपीलकर्ताओं को सर्वोच्च न्यायालय जाने के लिए प्रेरित किया।
मुख्य कानूनी मुद्दे
सुप्रीम कोर्ट ने निम्नलिखित कानूनी प्रश्नों की जांच की:
क्या जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) धारक को स्वामित्व अधिकार प्रदान करता है?
बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौते का कानूनी प्रभाव क्या है?
क्या GPA धारक प्रिंसिपल की मृत्यु के बाद बिक्री विलेख निष्पादित कर सकता है?
क्या शीर्षक के संबंध में घोषणात्मक राहत के बिना स्थायी निषेधाज्ञा के लिए मुकदमा चलाया जा सकता है?
सुप्रीम कोर्ट की टिप्पणियां और निर्णय
सुप्रीम कोर्ट ने सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य [(2012) 1 SCC 656] में स्थापित कानूनी सिद्धांतों की पुष्टि करते हुए कहा:
“जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी मूल रूप से एजेंसी का एक साधन है और प्रिंसिपल की मृत्यु के बाद अस्तित्व में नहीं रहता है। प्रिंसिपल की मृत्यु के बाद इस तरह के साधन पर आधारित लेन-देन कानूनी रूप से शून्य हैं।”
बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौते के संबंध में, अदालत ने जोर दिया:
“एक अपंजीकृत बिक्री समझौता स्वामित्व का संदेश नहीं देता है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 और पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत, स्वामित्व अधिकारों के कानूनी हस्तांतरण के लिए पंजीकृत हस्तांतरण विलेख अनिवार्य है।”
अदालत ने आगे कहा:
“एजेंट या पावर ऑफ अटॉर्नी धारक एजेंसी के साधन से सख्ती से अधिकार प्राप्त करता है। एक बार प्रिंसिपल की मृत्यु हो जाने पर, एजेंट का अधिकार समाप्त हो जाता है, जब तक कि यह स्पष्ट रूप से उस हित के साथ न जुड़ा हो जो प्रिंसिपल के जीवनकाल से परे जीवित रहता है।”
सीमा के मुद्दे पर, पीठ ने कहा:
“अचल संपत्ति के स्वामित्व का दावा वैधानिक रूप से निर्धारित अवधि के भीतर किया जाना चाहिए। अपीलकर्ता कानूनी समय सीमा के भीतर कार्य करने में विफल रहे, जिससे उनका दावा अस्थिर हो गया।”
अदालत का अंतिम निर्णय
ध्यानपूर्वक विचार-विमर्श के बाद, सर्वोच्च न्यायालय ने अपीलों को खारिज कर दिया और कर्नाटक हाईकोर्ट के फैसले को बरकरार रखा। निर्णय से मुख्य निष्कर्ष ये हैं:
अपीलकर्ताओं के पक्ष में जीपीए 1997 में मूल मालिक की मृत्यु के बाद अस्तित्व में नहीं रहा, जिससे इसके तहत कोई भी लेन-देन अमान्य हो गया।
बिक्री के लिए किया गया अनुबंध अपंजीकृत था और इसलिए स्वामित्व अधिकारों को हस्तांतरित करने में असमर्थ था।
प्रतिवादी के पंजीकृत बिक्री विलेख और उपहार विलेख वैध थे, जो मुकदमे की संपत्ति पर उसके वैध स्वामित्व को स्थापित करते थे।
स्वामित्व के लिए अपीलकर्ताओं की चुनौती सीमा द्वारा वर्जित थी, क्योंकि वे सीमा अधिनियम, 1963 के तहत निर्धारित तीन साल की अवधि के भीतर कानूनी कार्रवाई करने में विफल रहे।
