एक निर्णायक फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि अनधिकृत निर्माण को केवल इसलिए वैध नहीं बनाया जा सकता क्योंकि अधिकारियों ने कार्रवाई में देरी की या वर्षों तक निष्क्रिय रहे। राजेंद्र कुमार बड़जात्या एवं अन्य बनाम यू.पी. आवास एवं विकास परिषद एवं अन्य (सिविल अपील संख्या 14604/2024) और राजीव गुप्ता एवं अन्य बनाम यू.पी. आवास एवं विकास परिषद एवं अन्य (सिविल अपील संख्या 14605/2024) में दिए गए फैसले में इस बात पर जोर दिया गया है कि अधिकारियों की निष्क्रियता या मिलीभगत से उल्लंघनकर्ताओं के लिए कानूनी अधिकार नहीं बनते।
न्यायमूर्ति जे.बी. पारदीवाला और न्यायमूर्ति आर. महादेवन की पीठ ने उत्तर प्रदेश के मेरठ के एक आवासीय क्षेत्र में अवैध व्यावसायिक निर्माण को ध्वस्त करने का आदेश दिया। न्यायालय ने कहा कि कानूनों को सख्ती से लागू किया जाना चाहिए और “अवैधता लाइलाज है।” मामले की पृष्ठभूमि
यह मामला शास्त्री नगर योजना संख्या 7, मेरठ में प्लॉट संख्या 661/6 से संबंधित है, जिसे 1986 में उत्तर प्रदेश आवास एवं विकास परिषद द्वारा वीर सिंह (प्रतिवादी संख्या 5) को आवासीय प्लॉट के रूप में आवंटित किया गया था। व्यावसायिक उपयोग को प्रतिबंधित करने वाली स्पष्ट शर्तों के बावजूद, सिंह ने अपने पावर ऑफ अटॉर्नी धारक विनोद अरोड़ा (प्रतिवादी संख्या 6) के साथ मिलकर बिना मंजूरी के प्लॉट पर व्यावसायिक दुकानों का निर्माण किया।
हालांकि 2011 में ध्वस्तीकरण के आदेश जारी किए गए थे, लेकिन स्थानीय अधिकारियों और पुलिस से सहयोग की कमी के कारण उन्हें कभी लागू नहीं किया गया, जिससे 24 वर्षों में अवैध निर्माणों को बढ़ावा मिला। दुकान मालिकों (अपीलकर्ताओं) ने इन संपत्तियों को खरीदा और देरी, निहित अधिकारों और प्राकृतिक न्याय के उल्लंघन के आधार पर ध्वस्तीकरण आदेश को चुनौती दी।
मुख्य कानूनी मुद्दे और अदालत की टिप्पणियां
अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि:
1. निर्माण 24 वर्षों तक अधिकारियों की जानकारी में मौजूद थे।
2. 2004 में फ्रीहोल्ड रूपांतरण ने निर्माण की स्वीकृति को निहित किया।
3. वर्तमान दुकान मालिकों को सीधे कोई नोटिस नहीं दिया गया।
उत्तर प्रदेश आवास एवं विकास परिषद सहित प्रतिवादियों ने तर्क दिया कि:
1. भूखंड को आवासीय उपयोग के लिए नामित किया गया था, और अवैध वाणिज्यिक संरचनाओं ने ज़ोनिंग कानूनों का उल्लंघन किया।
2. 1990 से मूल आवंटी को बार-बार नोटिस जारी किए गए थे, लेकिन उल्लंघन जारी रहा।
3. प्रवर्तन में देरी से अवैधता को वैध नहीं बनाया जा सकता।
अपीलकर्ताओं की दलील को खारिज करते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने कहा:
“अधिकारियों की ओर से देरी या निष्क्रियता को अनधिकृत निर्माणों का बचाव करने के लिए ढाल के रूप में इस्तेमाल नहीं किया जा सकता है। अवैधता, विशेष रूप से जानबूझकर की गई अवैधता, लाइलाज है।”
कोर्ट ने कहा कि अपीलकर्ताओं ने आवासीय उद्देश्यों के लिए स्पष्ट रूप से नामित भूखंड पर दुकानें खरीदीं और उचित परिश्रम करने में विफल रहे। कैवेट एम्प्टर (खरीदार सावधान रहें) के सिद्धांत का हवाला देते हुए, पीठ ने कहा:
“खरीदारों को संपत्ति खरीदने से पहले भूमि के उपयोग और कानूनी स्थिति को सत्यापित करना आवश्यक है। ऐसा न करने पर कानूनी अधिकार नहीं बनाए जा सकते।”
न्यायालय ने अधिकारियों द्वारा तुरंत कार्रवाई न करने की आलोचना करते हुए कहा कि इस तरह की देरी से अक्सर उल्लंघनकर्ताओं को बढ़ावा मिलता है और भूमि का दुरुपयोग होता है।
“अधिकारियों और भू-माफियाओं के बीच मिलीभगत ने शहरी नियोजन को पटरी से उतार दिया है और शहरों को अराजक कंक्रीट के जंगलों में बदल दिया है। इस तरह की निष्क्रियता अधिकारियों को उनके कर्तव्य से मुक्त नहीं कर सकती।”
निर्णय
सुप्रीम कोर्ट ने हाईकोर्ट के ध्वस्तीकरण आदेश को बरकरार रखते हुए कहा कि किसी भी परिस्थिति में अवैध निर्माण को नियमित नहीं किया जा सकता। मुख्य निर्देशों में शामिल हैं:
1. ध्वस्तीकरण: अपीलकर्ताओं को तीन महीने के भीतर परिसर खाली करना होगा, जिसके बाद अनधिकृत संरचनाओं को ध्वस्त कर दिया जाएगा।
2. जवाबदेही: दोषी अधिकारियों के खिलाफ आपराधिक और विभागीय कार्रवाई शुरू की जाएगी।
3. वापसी: अपीलकर्ताओं द्वारा न्यायालय में जमा किए गए ₹10 लाख ब्याज सहित वापस किए जाएंगे।
अनधिकृत निर्माणों पर अंकुश लगाने के लिए व्यापक दिशा-निर्देश
भविष्य में इस तरह के मुद्दों को रोकने के लिए, न्यायालय ने व्यापक दिशा-निर्देश जारी किए:
– अधिकारियों को ज़ोनिंग कानूनों को सख्ती से लागू करना चाहिए और निर्माण स्थलों का नियमित रूप से निरीक्षण करना चाहिए।
– बिजली और पानी जैसे सेवा कनेक्शन केवल पूर्णता प्रमाण पत्र प्रस्तुत करने पर ही प्रदान किए जाएंगे।
– अनधिकृत निर्माण की अनुमति देने में दोषी अधिकारियों को कठोर दंड का सामना करना पड़ेगा।
मामले का विवरण:
मामले का शीर्षक: राजेंद्र कुमार बड़जात्या और अन्य बनाम यू.पी. आवास एवं विकास परिषद और अन्य; राजीव गुप्ता और अन्य बनाम यू.पी. आवास एवं विकास परिषद और अन्य।
मामला संख्या: सिविल अपील संख्या 14604/2024 और सिविल अपील संख्या 14605/2024
पीठ: न्यायमूर्ति जे.बी. पारदीवाला और न्यायमूर्ति आर. महादेवन
