‘पेंडेंट लाइट’ खरीदार डिक्री के निष्पादन का विरोध नहीं कर सकता; संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 52 के तहत मुकदमे के परिणाम से बाध्य: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने एक महत्वपूर्ण निर्णय में स्पष्ट किया है कि मुकदमे के लंबित रहने के दौरान संपत्ति खरीदने वाला व्यक्ति (ट्रांसफरी पेंडेंट लाइट) डिक्री के निष्पादन (execution of decree) का विरोध नहीं कर सकता है और वह मुकदमे के परिणाम से पूरी तरह बाध्य होगा। बाद के खरीदारों द्वारा दायर अपीलों को खारिज करते हुए, कोर्ट ने फैसला सुनाया कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 52 के तहत ‘लिस पेंडेंस’ (lis pendens) का सिद्धांत ऐसे हस्तांतरणों को कोर्ट द्वारा पारित डिक्री के अधीन कर देता है।

जस्टिस मनोज मिश्रा और जस्टिस उज्ज्वल भुइयां की पीठ ने कहा कि यदि पेंडेंट लाइट ट्रांसफरी को निष्पादन में बाधा डालने की अनुमति दी जाती है, तो यह धारा 52 के उद्देश्य को विफल कर देगा और न्यायिक प्रक्रिया की पवित्रता को कमजोर करेगा।

सुप्रीम कोर्ट ने बॉम्बे हाईकोर्ट के उस फैसले को चुनौती देने वाली दो दीवानी अपीलों को खारिज कर दिया, जिसमें विशिष्ट प्रदर्शन (specific performance) की डिक्री के निष्पादन में अपीलकर्ताओं (बाद के खरीदारों) द्वारा डाली गई बाधा को हटाने के आदेश को बरकरार रखा गया था। शीर्ष अदालत ने पुष्टि की कि अपीलकर्ताओं ने मूल दीवानी मुकदमे के लंबित रहने के दौरान संपत्ति खरीदी थी, इसलिए उनके पास निष्पादन का विरोध करने का कोई स्वतंत्र अधिकार नहीं है। कोर्ट ने अपीलकर्ताओं को 15 फरवरी, 2026 तक डिक्री धारक को वास्तविक भौतिक कब्जा सौंपने का निर्देश दिया और इस मामले में किसी भी आगे की मुकदमेबाजी को रोकने के लिए संविधान के अनुच्छेद 142 का उपयोग किया।

मामले की पृष्ठभूमि

यह विवाद वादी (प्रतिवादी संख्या 1, डिक्री धारक) और प्रतिवादी (प्रतिवादी संख्या 2, निर्णय ऋणी) के बीच 26 अप्रैल, 1973 को हुए बिक्री के एक समझौते से उत्पन्न हुआ था। प्रतिवादी द्वारा अनुबंध का पालन करने में विफल रहने पर, वादी ने 28 अप्रैल, 1986 को रेगुलर सिविल सूट नंबर 910/1986 दायर किया और 2 मई, 1986 को ‘लिस पेंडेंस’ नोटिस पंजीकृत कराया।

मुकदमे के लंबित रहने के दौरान, मई और अगस्त 1987 के बीच, निर्णय ऋणी (judgment debtor) ने वाद संपत्ति के विभिन्न हिस्सों को अलग-अलग व्यक्तियों को हस्तांतरित कर दिया। अपीलकर्ताओं ने इन मध्यवर्ती खरीदारों से 1995 और 1996 में निष्पादित बाद के बिक्री विलेखों (sale deeds) के आधार पर मालिकाना हक का दावा किया।

ट्रायल कोर्ट ने 30 नवंबर, 1990 को वादी के पक्ष में डिक्री पारित की और प्रतिवादी को बिक्री विलेख निष्पादित करने का निर्देश दिया। प्रतिवादी की विफलता के बाद, कोर्ट कमिश्नर ने 25 मार्च, 1993 को वादी के पक्ष में बिक्री विलेख निष्पादित किया। यह डिक्री और बिक्री विलेख निर्णय ऋणी द्वारा दायर अपीलों और पुनरीक्षण आवेदनों के खारिज होने के बाद अंतिम हो गए।

जब डिक्री धारक ने 2019 में कब्जे की मांग की, तो अपीलकर्ताओं ने स्वतंत्र स्वामित्व और कब्जे का दावा करते हुए इसका विरोध किया। निष्पादन न्यायालय (Executing Court) ने 29 फरवरी, 2020 को उनकी आपत्तियों को खारिज कर दिया और उन्हें डिक्री से बाध्य माना। इस निर्णय को अपीलीय अदालत और बाद में 19 दिसंबर, 2024 को बॉम्बे हाईकोर्ट ने भी बरकरार रखा।

पक्षकारों की दलीलें

अपीलकर्ताओं का तर्क: अपीलकर्ताओं की ओर से वरिष्ठ अधिवक्ता विनय नवरे ने तर्क दिया कि वे वास्तविक बाद के खरीदार (bona fide subsequent purchasers) हैं जिन्होंने पंजीकृत बिक्री विलेखों के माध्यम से शीर्षक (title) प्राप्त किया है। उन्होंने तर्क दिया कि चूंकि डिक्री धारक को हस्तांतरण और भूमि पर एक बंगले के निर्माण की जानकारी थी, इसलिए वैध शीर्षक पारित करने के लिए कोर्ट कमिश्नर द्वारा निष्पादित बिक्री विलेख में बाद के खरीदारों को शामिल किया जाना चाहिए था। उन्होंने सुप्रीम कोर्ट के थॉमसन प्रेस (इंडिया) लिमिटेड बनाम नानक बिल्डर्स और लाला दुर्गा प्रसाद बनाम लाला दीप चंद के फैसलों पर भरोसा करते हुए तर्क दिया कि विशिष्ट प्रदर्शन की डिक्री केवल एक दावे को मान्यता देती है और शीर्षक धारकों को शामिल किए बिना स्वचालित रूप से शीर्षक हस्तांतरित नहीं करती है।

प्रतिवादी का तर्क: प्रतिवादी संख्या 1 (डिक्री धारक), जो व्यक्तिगत रूप से उपस्थित हुए, ने तर्क दिया कि ये हस्तांतरण संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 52 की जद में आते हैं क्योंकि ये मुकदमे की संस्था और ‘लिस पेंडेंस’ के पंजीकरण के बाद हुए थे। उन्होंने कहा कि एक ‘ट्रांसफरी पेंडेंट लाइट’ निर्णय ऋणी के स्थान पर कदम रखता है और डिक्री से बाध्य होता है। सिल्वरलाइन फोरम प्रा. लि. बनाम राजीव ट्रस्ट और उषा सिन्हा बनाम दीना राम का हवाला देते हुए, उन्होंने तर्क दिया कि ऐसे ट्रांसफरी के पास निष्पादन में बाधा डालने का कोई अधिकार (locus standi) नहीं है।

सुप्रीम कोर्ट का विश्लेषण और अवलोकन

सुप्रीम कोर्ट ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 52 और सिविल प्रक्रिया संहिता (CPC) के आदेश XXI नियम 97 से 102 का विस्तृत विश्लेषण किया।

लिस पेंडेंस का सिद्धांत (Doctrine of Lis Pendens): कोर्ट ने दोहराया कि धारा 52 ‘लिस पेंडेंस’ के सिद्धांत को समाहित करती है, जिसका अर्थ है “मुकदमे के लंबित रहने के दौरान कुछ भी नया नहीं बदला जाना चाहिए।” पीठ ने सेलर एलएलपी बनाम सोमती प्रसाद बाफना में अपने हालिया फैसले का हवाला देते हुए कहा:

“लिस पेंडेंस का सिद्धांत… मुकदमेबाजी के लंबित रहने के दौरान वाद संपत्ति के हस्तांतरण को रोकता है। इस सिद्धांत का एकमात्र अपवाद तब है जब इसे अदालत के अधिकार के तहत हस्तांतरित किया जाता है… जहां मुकदमे का कोई पक्षकार वाद संपत्ति… किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करता है, तो बाद वाला कार्यवाही के परिणाम से बाध्य होता है, भले ही उसे मुकदमे या कार्यवाही की जानकारी न हो।”

विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा 19(b) बनाम TPA की धारा 52: कोर्ट ने विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा 19(b) (जो बिना नोटिस के वास्तविक खरीदारों की रक्षा करती है) और TPA की धारा 52 के बीच के संबंध को स्पष्ट किया।

“विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा 19(b) एक अनुबंध के उस पक्ष के लिए उपलब्ध होगी जो संपत्ति के बाद के हस्तांतरण से पीड़ित है। हालांकि, जिस क्षण कोई मुकदमा या कार्यवाही शुरू की जाती है… विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा 19(b) को संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 52 को रास्ता देना होगा, और ऐसी स्थिति में लिस पेंडेंस का सिद्धांत लागू हो जाएगा।”

निष्पादन का विरोध: उषा सिन्हा बनाम दीना राम का उल्लेख करते हुए, कोर्ट ने कहा:

“कार्यवाही के लंबित रहने के दौरान निर्णय-ऋणी के ट्रांसफरी (खरीदार) के इशारे पर प्रतिरोध को अपने स्वयं के अधिकार में किसी व्यक्ति द्वारा प्रतिरोध या बाधा नहीं कहा जा सकता है और, इसलिए, वह अपने दावे को न्यायनिर्णित कराने का हकदार नहीं है।”

कोर्ट ने लाला दुर्गा प्रसाद के मामले को अलग बताया, यह देखते हुए कि उसमें मुकदमे को दायर करने से पहले हस्तांतरण शामिल था, जबकि वर्तमान मामले में हस्तांतरण पेंडेंट लाइट (मुकदमे के दौरान) हुआ था।

फैसला

सुप्रीम कोर्ट ने अपीलों को खारिज करते हुए कहा कि निष्पादन न्यायालय ने अपीलकर्ताओं की आपत्तियों को सही ढंग से खारिज किया था। कोर्ट ने कहा कि प्रतिवादी संख्या 1 के पक्ष में डिक्री और हस्तांतरण अंतिम हो चुके हैं, और अपीलकर्ता, पेंडेंट लाइट ट्रांसफरी होने के नाते, रास्ता देने के लिए बाध्य हैं।

मुख्य निर्देश:

1. कब्जा: “अपीलकर्ताओं को निर्देश दिया जाता है कि वे 15.02.2026 तक या उससे पहले प्रतिवादी संख्या 1 (डिक्री धारक) को वाद संपत्ति का वास्तविक भौतिक कब्जा सौंप दें।”
2. आगे की मुकदमेबाजी पर रोक: यह देखते हुए कि डिक्री धारक ने डिक्री का फल पाने के लिए तीन दशकों से अधिक समय तक इंतजार किया है, कोर्ट ने संविधान के अनुच्छेद 142 के तहत अपनी शक्तियों का प्रयोग किया:
   “तदनुसार, हम निर्देश देते हैं कि अपीलकर्ताओं या निर्णय ऋणी यानी प्रतिवादी संख्या 2 या उनके माध्यम से वाद संपत्ति पर अधिकार का दावा करने वाले किसी अन्य व्यक्ति द्वारा कोई और आवेदन या याचिका किसी भी अदालत द्वारा स्वीकार नहीं की जाएगी।”

मामले का विवरण

केस टाइटल: अलका श्रीरंग चव्हाण और अन्य बनाम हेमचंद्र राजाराम भोंसले और अन्य

केस नंबर: सिविल अपील संख्या 2026 (एस.एल.पी. (सिविल) नंबर 27660/2025 से उद्भूत)

कोरम: जस्टिस मनोज मिश्रा और जस्टिस उज्ज्वल भुइयां