एक महत्वपूर्ण फैसले में, भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने स्पष्ट किया कि बंधककर्ता को दिया गया अनुमेय कब्जा अनिवार्य रूप से सशर्त बिक्री द्वारा बंधक को संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(सी) के तहत एक साधारण बंधक में नहीं बदल देता है। न्यायमूर्ति विक्रम नाथ और न्यायमूर्ति प्रसन्ना बी. वराले की पीठ ने लीला अग्रवाल बनाम सरकार एवं अन्य (सिविल अपील संख्या 12538-12539/2024) में फैसला सुनाया, जिसमें ट्रायल कोर्ट और छत्तीसगढ़ हाईकोर्ट के फैसलों को पलट दिया गया।
पृष्ठभूमि
यह विवाद छत्तीसगढ़ के मनेंद्रगढ़ में दो एकड़ की कृषि भूमि से संबंधित था। 1990 में, वादी लीला अग्रवाल (बंधककर्ता) ने प्रतिवादी सरकार (बंधककर्ता) के पक्ष में ₹75,000 का बंधक विलेख निष्पादित किया। विलेख में यह निर्धारित किया गया था कि वादी मूलधन और ब्याज सहित ₹1,20,000 चुकाकर तीन वर्षों के भीतर बंधक को भुना सकता है।
वादी ने आरोप लगाया कि जब उसने 1993 में राशि चुकाने का प्रयास किया, तो प्रतिवादी ने यह कहते हुए मना कर दिया कि बंधक पूर्ण बिक्री में परिवर्तित हो गया है। व्यथित होकर, वादी ने 2001 में एक दीवानी मुकदमा दायर किया, जिसमें मोचन और प्रतिवादी के स्वामित्व के दावे को अमान्य घोषित करने की मांग की गई।
ट्रायल कोर्ट ने वादी के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसमें बंधक को बिक्री में बदलने की शर्त को “मोचन की इक्विटी पर अवरोध” घोषित किया गया। हाईकोर्ट ने इस निर्णय को बरकरार रखा। प्रतिवादी की अपीलों के कारण सर्वोच्च न्यायालय ने हस्तक्षेप किया।
मुख्य कानूनी मुद्दे
1. बंधक की प्रकृति: क्या 1990 में निष्पादित बंधक विलेख संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 58(सी) के तहत “सशर्त बिक्री द्वारा बंधक” या “साधारण बंधक” का गठन करता है।
2. संपत्ति का कब्ज़ा: क्या बंधककर्ता को कब्ज़ा बनाए रखने की अनुमति देने से लेन-देन की प्रकृति बदल गई।
3. शर्तों की वैधता: डिफ़ॉल्ट पर बंधक को पूर्ण बिक्री में बदलने वाली शर्त की प्रवर्तनीयता।
सुप्रीम कोर्ट की टिप्पणियाँ
सुप्रीम कोर्ट ने नोट किया कि धारा 58(सी) के तहत सशर्त बिक्री द्वारा बंधक के सभी आवश्यक तत्व पूरे किए गए थे:
– प्रत्यक्ष बिक्री: विलेख में स्पष्ट रूप से शर्तों के अधीन संपत्ति के हस्तांतरण का संकेत दिया गया था।
– बिक्री के लिए शर्त: विलेख में स्पष्ट रूप से कहा गया था कि तीन साल के भीतर चुकाने में विफलता बंधक को पूर्ण बिक्री में बदल देगी।
– विलेख में निहित शर्त: पंजीकृत दस्तावेज़ में शर्तें शामिल की गई थीं, जो वैधानिक आवश्यकताओं को पूरा करती थीं।
न्यायालय ने इस बात पर भी जोर दिया कि वादी द्वारा संपत्ति पर लगातार कब्जा करना अनुमेय था और इसका उद्देश्य भूमि की सुरक्षा करना था। न्यायमूर्ति नाथ ने कहा, “अनुमेय कब्जा लेन-देन की प्रकृति को नकारता नहीं है या वैध सशर्त बिक्री के तहत बंधककर्ता के अधिकारों को कमजोर नहीं करता है।”
महत्वपूर्ण निष्कर्ष
– अनुमेय कब्जा: न्यायालय ने लेन-देन को एक साधारण बंधक घोषित करने के लिए वादी के कब्जे पर निचली अदालतों की निर्भरता को खारिज कर दिया। इसने माना कि कब्जा स्वामित्व प्रदान नहीं करता है या बंधक की सशर्त प्रकृति को नकारता नहीं है।
– मोचन की समता: न्यायालय ने मोचन पर “अवरोध” के दावों को खारिज कर दिया, जिसमें वादी द्वारा निर्धारित अवधि के भीतर पुनर्भुगतान करने में विफलता को उजागर किया गया।
निर्णय
सुप्रीम कोर्ट ने वादी के मुकदमे को खारिज करते हुए अपील को अनुमति दी। इसने बंधक को पूर्ण बिक्री में बदलने की शर्त को वैध और लागू करने योग्य घोषित किया। न्यायालय ने ट्रायल कोर्ट को वादी द्वारा जमा की गई मोचन राशि को अर्जित ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया।
न्यायमूर्ति नाथ ने टिप्पणी की, “कब्जे पर अनावश्यक जोर देकर पंजीकृत बंधक विलेख की स्पष्ट शर्तों की अवहेलना नहीं की जा सकती।”
