किराए की रसीद मकान मालिक-किराएदार संबंध का प्रथम दृष्टया सबूत, रेंट कंट्रोलर को मालिकाना हक पर निर्णय देने की आवश्यकता नहीं: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने 9 सितंबर, 2025 के एक फैसले में कहा है कि कर्नाटक किराया अधिनियम, 1999 के तहत किराए की रसीद मकान मालिक और किरायेदार के बीच संबंध का प्रथम दृष्टया सबूत है। न्यायमूर्ति जे.के. माहेश्वरी और न्यायमूर्ति विजय बिश्नोई की पीठ ने फैसला सुनाया कि एक बार ऐसी रसीद प्रस्तुत कर दी जाती है, तो रेंट कंट्रोलर बेदखली की कार्यवाही को आगे बढ़ाने के लिए उचित है और उसे मालिकाना हक जैसे जटिल सवालों पर निर्णय देने के लिए कार्यवाही रोकने की आवश्यकता नहीं है।

अदालत ने कर्नाटक हाईकोर्ट के एक फैसले को रद्द कर दिया, जिसने इस आधार पर बेदखली के आदेश को पलट दिया था कि मकान मालिक ने अपने मालिकाना हक और वंश को पर्याप्त रूप से साबित नहीं किया था। सुप्रीम कोर्ट ने रेंट कंट्रोलर के आदेश को बहाल करते हुए किरायेदार को परिसर खाली करने का निर्देश दिया।

मामले की पृष्ठभूमि

यह विवाद बेंगलुरु के क्यूबॉन पेट में स्थित संपत्ति संख्या 7, 26वीं क्रॉस से संबंधित था। अपीलकर्ता, एच.एस. पुट्टशंकर, ने प्रतिवादी-किराएदार, यशोदम्मा के खिलाफ कर्नाटक किराया अधिनियम, 1999 की धारा 27(2)(ए), (ई), (जी), और (ओ) के तहत बेंगलुरु की लघु वाद न्यायालय (‘रेंट कंट्रोलर’) के समक्ष एक बेदखली याचिका दायर की थी।

1 सितंबर, 2017 को रेंट कंट्रोलर ने याचिका को स्वीकार करते हुए मकान मालिक-किराएदार के संबंध को स्थापित किया और यशोदम्मा को तीन महीने के भीतर संपत्ति का “कब्जा छोड़ने, खाली करने और सौंपने” का निर्देश दिया।

प्रतिवादी ने इस आदेश को कर्नाटक हाईकोर्ट में चुनौती दी। 31 मार्च, 2021 को हाईकोर्ट ने पुनरीक्षण याचिका को स्वीकार कर लिया और बेदखली के आदेश को रद्द कर दिया। हाईकोर्ट ने कहा कि अपीलकर्ता मूल मालिक, श्री बनप्पा के साथ अपने वंश को साबित करने के लिए “सकारात्मक दस्तावेजी सबूत” प्रदान करने में विफल रहा। हाईकोर्ट इस बात से भी प्रभावित हुआ कि प्रतिवादी के बेटे ने मकान मालिक द्वारा प्रस्तुत किराए की रसीदों की काउंटर-फॉइल्स पर अपने हस्ताक्षर होने से स्पष्ट रूप से इनकार कर दिया था। इस उलटफेर से व्यथित होकर, अपीलकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट का दरवाजा खटखटाया।

पक्षकारों की दलीलें

अपीलकर्ता-मकान मालिक ने तर्क दिया कि यह संपत्ति मूल रूप से उनके परदादा, श्री बनप्पा की थी। उन्होंने अन्य कानूनी उत्तराधिकारियों द्वारा उनके पक्ष में निष्पादित 4 नवंबर, 2015 की एक रिलीज डीड के माध्यम से स्वामित्व का दावा किया। उन्होंने आगे तर्क दिया कि प्रतिवादी की मां, मैसूर लिंगम्मा, उनके पिता, एच.एस. शंकरनारायण की मूल किरायेदार थीं, यह तथ्य पिछली बेदखली की कार्यवाही (HRC No. 1971/1980) में स्वीकार किया गया था। उनकी मृत्यु के बाद, यशोदम्मा को कानूनी उत्तराधिकारी के रूप में प्रतिस्थापित किया गया और उन्होंने किरायेदारी जारी रखी।

प्रतिवादी-किराएदार ने मकान मालिक और किरायेदार के किसी भी कानूनी संबंध के अस्तित्व से इनकार किया। उनका मामला यह था कि संपत्ति अंकलप्पा मठ की है और श्री बनप्पा इसके केवल एक ट्रस्टी थे। उन्होंने मठ के तहत किरायेदार होने का दावा किया और जोर देकर कहा कि अपीलकर्ता का संपत्ति पर कोई अधिकार नहीं है। उन्होंने यह भी कहा कि रिलीज डीड के आधार पर अपीलकर्ता के स्वामित्व के दावे पर उनकी आपत्तियां राजस्व अधिकारियों के पास लंबित थीं।

न्यायालय का विश्लेषण और निष्कर्ष

सुप्रीम कोर्ट ने अपने विश्लेषण को कर्नाटक किराया अधिनियम, 1999 की धारा 43 की व्याख्या पर केंद्रित किया, जो मकान मालिक-किराएदार संबंध पर विवादों को नियंत्रित करती है। अदालत ने पाया कि धारा 43(1) रेंट कंट्रोलर को “पट्टे के दस्तावेज़ को स्वीकार करने या जहां पट्टे का कोई दस्तावेज़ नहीं है, वहां मकान मालिक द्वारा हस्ताक्षरित किराए के भुगतान की पावती रसीद को संबंध के प्रथम दृष्टया सबूत के रूप में स्वीकार करने और मामले की सुनवाई के लिए आगे बढ़ने” की अनुमति देती है।

फैसले में अधिनियम की धारा 3(ई) के तहत “मकान मालिक” की परिभाषा का भी उल्लेख किया गया, जिसमें कोई भी व्यक्ति शामिल है “जो उस समय किसी भी परिसर का किराया प्राप्त कर रहा है या प्राप्त करने का हकदार है।”

पीठ ने पाया कि अपीलकर्ता ने प्रतिवादी को जारी की गई मूल किराए की रसीदें पेश करके धारा 43 के तहत अपनी प्रारंभिक जिम्मेदारी पूरी कर दी थी। विशेष रूप से, 1 फरवरी, 2013 से 31 मई, 2014 की अवधि के लिए एकत्र किए गए किराए की 20 जुलाई, 2015 की रसीद “प्रथम दृष्टया यह इंगित करती है कि वह धारा 3(ई) के प्रयोजन के लिए मकान मालिक के रूप में खड़ा था।”

सुप्रीम कोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि इस प्रारंभिक जिम्मेदारी को पूरा करने के बाद रेंट कंट्रोलर का सुनवाई के साथ आगे बढ़ना सही था। उसने माना कि कार्यवाही को केवल तभी रोका जाना चाहिए और पक्षों को सिविल कोर्ट में भेजा जाना चाहिए जब पट्टा मौखिक हो, संबंध से इनकार किया गया हो, और किराए की कोई रसीद पेश न की गई हो, या यदि अदालत को दस्तावेजों की वास्तविकता पर संदेह करने का कारण हो।

अदालत ने पाया कि हाईकोर्ट ने अपने दृष्टिकोण में गलती की थी। फैसले में कहा गया, “हाईकोर्ट ने अपनी पुनरीक्षण अधिकारिता का प्रयोग करते हुए रेंट कंट्रोलर के आदेश को इस आधार पर रद्द करके खुद को गुमराह किया कि पार्टियों के बीच मकान मालिक-किराएदार का कानूनी संबंध मौजूद नहीं है क्योंकि अपीलकर्ता-मकान मालिक श्री बनप्पा के साथ अपने वंश और संबंध को साबित करने में सक्षम नहीं था।”

इसके अलावा, सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि हाईकोर्ट को अपनी पुनरीक्षण अधिकारिता में “तथ्य-खोज अभ्यास” नहीं करना चाहिए था। फैसले में कहा गया, “रेंट कंट्रोलर के विपरीत निष्कर्ष पर पहुंचने में, हाईकोर्ट ने एक तथ्य-खोज अभ्यास किया, जिससे स्थापित कानून के अनुसार बचा जाना चाहिए था।”

अंतिम निर्णय

यह निष्कर्ष निकालते हुए कि हाईकोर्ट ने अधिनियम की धारा 43 के आदेश पर विधिवत विचार नहीं किया था, सुप्रीम कोर्ट ने अपील की अनुमति दी। कर्नाटक हाईकोर्ट द्वारा पारित 31 मार्च, 2021 के अंतिम फैसले को रद्द कर दिया गया, और रेंट कंट्रोलर द्वारा 1 सितंबर, 2017 को पारित बेदखली के आदेश को बहाल कर दिया गया।