सुप्रीम कोर्ट ने संपत्ति कानून पर एक महत्वपूर्ण फैसला सुनाते हुए कहा है कि एक पंजीकृत विक्रय विलेख (सेल डीड) और उचित कानूनी प्रमाण के अभाव में, बिक्री का समझौता (एग्रीमेंट टू सेल), जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA), और यहाँ तक कि एक पंजीकृत वसीयत भी किसी संपत्ति पर वैध मालिकाना हक प्रदान नहीं करते हैं। जस्टिस अरविंद कुमार और जस्टिस संदीप मेहता की पीठ ने दिल्ली हाईकोर्ट के एक आदेश को रद्द कर दिया और कब्जे के लिए दायर एक मुकदमे को खारिज करते हुए यह स्पष्ट किया कि ऐसे दस्तावेजों को हस्तांतरण का वैध साधन नहीं माना जा सकता।
यह मामला, रमेश चंद (मृत) कानूनी वारिसों द्वारा बनाम सुरेश चंद और अन्य, दो भाइयों के बीच उनके पिता श्री कुंदन लाल के एक घर को लेकर संपत्ति विवाद से संबंधित था।
मामले की पृष्ठभूमि
वादी, सुरेश चंद ने दिल्ली की अंबेडकर बस्ती में स्थित एक संपत्ति पर कब्जे, मध्यवर्ती लाभ और मालिकाना हक की घोषणा के लिए मुकदमा दायर किया था। उसने दावा किया कि उसने 16 मई, 1996 को निष्पादित दस्तावेजों के एक सेट के माध्यम से अपने पिता से संपत्ति का अधिकार प्राप्त किया था, जिसमें एक जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी, एक बिक्री का समझौता, एक हलफनामा, 1,40,000 रुपये की रसीद और संपत्ति को उसके नाम करने वाली एक पंजीकृत वसीयत शामिल थी।
प्रतिवादी, रमेश चंद (अपीलकर्ता), जो संपत्ति पर काबिज था, ने मुकदमे का विरोध किया। उसने तर्क दिया कि संपत्ति को उनके पिता द्वारा जुलाई 1973 में मौखिक रूप से उसे हस्तांतरित किया गया था। उसने एक जवाबी दावा दायर कर यह घोषणा करने की मांग की कि वादी द्वारा प्रस्तुत दस्तावेज शून्य और अमान्य थे।
ट्रायल कोर्ट ने वादी के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसे बाद में दिल्ली हाईकोर्ट ने भी बरकरार रखा। इसके बाद प्रतिवादी ने सुप्रीम कोर्ट में अपील की।
पक्षकारों की दलीलें
अपीलकर्ता की ओर से पेश वकील श्री एस. महेंद्रन ने तर्क दिया कि एक पंजीकृत सेल डीड के बिना केवल बिक्री के समझौते, GPA और वसीयत के आधार पर मालिकाना हक नहीं दिया जा सकता है। यह दलील दी गई कि वसीयत को कानून, विशेष रूप से भारतीय साक्ष्य अधिनियम की धारा 68 और भारतीय उत्तराधिकार अधिनियम की धारा 63 के अनुसार, साबित नहीं किया गया था। इसके अलावा, यह तर्क दिया गया कि वादी संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53A के तहत आंशिक पालन (part performance) के लाभ का दावा नहीं कर सकता, क्योंकि संपत्ति का कब्जा उसे कभी नहीं सौंपा गया था।
दूसरी प्रतिवादी, जिसने अपीलकर्ता से संपत्ति का 50% हिस्सा खरीदा था, ने तर्क दिया कि वह एक सद्भावपूर्ण खरीदार (bona fide purchaser) थी और उसके अधिकारों की रक्षा की जानी चाहिए। मूल वादी (पहला प्रतिवादी) सुप्रीम कोर्ट के समक्ष पेश नहीं हुआ और उसके खिलाफ एकपक्षीय कार्यवाही की गई।
सुप्रीम कोर्ट का विश्लेषण
सुप्रीम कोर्ट ने यह निर्धारित करने के लिए वादी द्वारा प्रस्तुत प्रत्येक दस्तावेज की कानूनी वैधता का सावधानीपूर्वक विश्लेषण किया कि क्या वे मालिकाना हक प्रदान करते हैं।
बिक्री के समझौते पर: अदालत ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 के तहत “बिक्री” और “बिक्री के अनुबंध” के बीच के अंतर को दोहराया। उसने पाया कि बिक्री का अनुबंध अपने आप में संपत्ति में कोई हित या भार उत्पन्न नहीं करता है। सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य मामले में अपने पिछले ऐतिहासिक फैसले का हवाला देते हुए, अदालत ने कहा:
“यह स्पष्ट है कि बिक्री के माध्यम से अचल संपत्ति का हस्तांतरण केवल एक हस्तांतरण विलेख (सेल डीड) द्वारा ही हो सकता है। एक हस्तांतरण विलेख (कानून द्वारा आवश्यक रूप से मुहरबंद और पंजीकृत) के अभाव में, एक अचल संपत्ति में कोई अधिकार, हक या हित हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है।”
जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) पर: अदालत ने स्पष्ट किया कि GPA एजेंसी का एक साधन है, हस्तांतरण का नहीं। उसने माना कि GPA स्वतः ही संपत्ति का हस्तांतरण नहीं करता है। सूरज लैंप मामले का फिर से हवाला देते हुए, फैसले में कहा गया:
“एक पावर ऑफ अटॉर्नी किसी अचल संपत्ति में किसी भी अधिकार, हक या हित के संबंध में हस्तांतरण का साधन नहीं है… यहां तक कि एक अपरिवर्तनीय अटॉर्नी भी अनुदान प्राप्तकर्ता को मालिकाना हक हस्तांतरित करने का प्रभाव नहीं रखती है।”
पंजीकृत वसीयत पर: अदालत ने पाया कि निचली अदालतों ने वसीयत के मामले में महत्वपूर्ण कानूनी कमियों को नजरअंदाज किया। उसने इस बात पर जोर दिया कि एक वसीयत को उत्तराधिकार अधिनियम की धारा 63 और साक्ष्य अधिनियम की धारा 68 की सख्त आवश्यकताओं के अनुसार साबित किया जाना चाहिए, जो कम से कम एक अनुप्रमाणित गवाह की जांच को अनिवार्य बनाता है।
सुप्रीम कोर्ट ने हाईकोर्ट के इस “त्रुटिपूर्ण” निष्कर्ष की आलोचना की कि यह आवश्यकता केवल कानूनी वारिसों के बीच विवादों में लागू होती है, और इस तरह की टिप्पणी को “कानून के बिल्कुल विपरीत” बताया।
इसके अलावा, अदालत ने वसीयत के आसपास की संदिग्ध परिस्थितियों की पहचान की, और कहा, “इस बात का कोई कारण नहीं बताया गया है कि वसीयतकर्ता ने अन्य तीन बच्चों को वसीयत से बाहर क्यों रखा… यह बहुत अविश्वसनीय है कि एक पिता अपने तीन अन्य बच्चों की कीमत पर अपनी पूरी संपत्ति अपने एक बच्चे को दे देगा, जबकि पिता और बच्चों के बीच किसी भी तरह के मनमुटाव का कोई सबूत नहीं है।”
आंशिक पालन के सिद्धांत (धारा 53A) पर: अदालत ने कहा कि आंशिक पालन के सिद्धांत को लागू करने के लिए एक महत्वपूर्ण शर्त यह है कि हस्तांतरिती (transferee) ने संपत्ति पर कब्जा कर लिया हो। फैसले में कहा गया, “वर्तमान मामले में, यह तथ्य कि वादी ने अन्य राहतों के साथ कब्जे के लिए यह मुकदमा दायर किया है, यह दर्शाता है कि मुकदमा दायर करने की तारीख पर, वादी पूरी संपत्ति पर काबिज नहीं था। चूंकि वादी के पास कब्जा नहीं था, इसलिए वह आंशिक कब्जे के सिद्धांत के तहत कोई लाभ प्राप्त नहीं कर सकता।”
अंतिम निर्णय
इस व्यापक विश्लेषण के आधार पर, सुप्रीम कोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि वादी द्वारा प्रस्तुत कोई भी दस्तावेज विवादित संपत्ति पर वैध मालिकाना हक प्रदान नहीं करता है। अदालत ने माना कि चूंकि वसीयत साबित नहीं हुई थी, पिता श्री कुंदन लाल के निधन पर, उत्तराधिकार उनके सभी प्रथम श्रेणी के कानूनी वारिसों के लिए खुल जाएगा।
फैसले ने अपील को स्वीकार कर लिया और वादी के मुकदमे को खारिज कर दिया। अदालत ने यह भी आदेश दिया कि दूसरे प्रतिवादी, जिसने अपीलकर्ता से एक हिस्सा खरीदा था, के अधिकारों को अपीलकर्ता के हिस्से की सीमा तक संरक्षित किया जाएगा।
