अपंजीकृत लीज डीड में किराया वृद्धि की शर्त लागू होगी यदि किरायेदारी जारी रहती है: दिल्ली हाई कोर्ट ने रिकवरी डिक्री को बरकरार रखा

दिल्ली हाईकोर्ट ने पूर्व किरायेदारों द्वारा दायर एक अपील को खारिज कर दिया है और कमर्शियल कोर्ट द्वारा बिजली-पानी के बकाया और मरम्मत के हर्जाने की वसूली के लिए पारित डिक्री को बरकरार रखा है। जस्टिस अनिल क्षेत्रपाल और जस्टिस अमित महाजन की खंडपीठ ने एक महत्वपूर्ण कानूनी टिप्पणी करते हुए स्पष्ट किया कि यदि किरायेदार शुरुआती एक साल की अवधि के बाद भी परिसर पर कब्जा बनाए रखता है, तो अपंजीकृत लीज डीड (Unregistered Lease Deed) में मौजूद किराया वृद्धि (Rent Escalation) की शर्त लागू मानी जाएगी।

अपीलकर्ता मैसर्स रीताज हेरिटेज और अन्य बनाम संगीता गुप्ता और अन्य के मामले में कमर्शियल कोर्ट द्वारा 11 जनवरी, 2023 को पारित फैसले और डिक्री को चुनौती दी गई थी। निचली अदालत ने मकान मालिकों (प्रतिवादियों) द्वारा दायर मुकदमे को आंशिक रूप से स्वीकार करते हुए उन्हें 6% वार्षिक ब्याज के साथ 3,90,163 रुपये की राशि प्रदान करने का आदेश दिया था। यह विवाद नई दिल्ली के करोल बाग स्थित एक संपत्ति की दूसरी और तीसरी मंजिल के किरायेदारी संबंधों से जुड़ा था।

मामले की पृष्ठभूमि

संपत्ति के संयुक्त मालिकों (प्रतिवादियों) ने 12 जुलाई, 2017 को एक अपंजीकृत लीज डीड के तहत अपीलकर्ताओं को परिसर किराये पर दिया था। समझौते के अनुसार मासिक किराया 2,14,935 रुपये तय किया गया था, जिसमें यह शर्त शामिल थी कि 1 अगस्त, 2018 से किराये में 20% की वृद्धि होगी, जिसके बाद यह राशि 2,57,922 रुपये हो जाएगी।

मकान मालिकों ने 10,25,030 रुपये की वसूली के लिए एक कमर्शियल मुकदमा दायर किया। उन्होंने दावा किया कि किरायेदारों द्वारा संपत्ति खाली करने के बाद अवैतनिक किराया, बिजली-पानी का बकाया और मरम्मत पर हुए खर्च का भुगतान नहीं किया गया। अपीलकर्ता निर्धारित समय के भीतर अपना लिखित बयान (Written Statement) दाखिल करने में विफल रहे, जिसके कारण उनके खिलाफ एकतरफा कार्यवाही (ex-parte) की गई। नतीजतन, मकान मालिकों द्वारा पेश किए गए सबूतों का कोई खंडन नहीं किया गया।

कमर्शियल कोर्ट ने मुकदमे को आंशिक रूप से स्वीकार करते हुए उपयोगिता शुल्क (utility charges) और मरम्मत के लिए हर्जाने की अनुमति दी, लेकिन बढ़े हुए किराये के दावे को खारिज कर दिया था।

पक्षों की दलीलें

अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि कमर्शियल कोर्ट ने बिजली और पानी के शुल्क के लिए उन पर दायित्व थोपकर गलती की है। उनका कहना था कि जिन बिलों पर भरोसा किया गया, वे विशेष रूप से किराये की मंजिलों से संबंधित नहीं थे। उन्होंने यह भी दलील दी कि मरम्मत के लिए पेश किए गए चालान बढ़ा-चढ़ाकर बताए गए थे और उनका उनसे कोई लेना-देना नहीं था। बढ़े हुए किराये के संबंध में, यह तर्क दिया गया कि चूंकि निचली अदालत ने वृद्धि को खारिज कर दिया था, इसलिए ‘लॉस ऑफ यूजर’ (उपयोग की हानि) के लिए दिया गया मुआवजा अनुचित था।

दूसरी ओर, प्रतिवादियों (मकान मालिकों) ने फैसले का समर्थन करते हुए कहा कि उनके सबूतों को चुनौती नहीं दी गई क्योंकि अपीलकर्ता गवाहों से जिरह करने में विफल रहे। उन्होंने जोर दिया कि कमर्शियल कोर्ट ने पहले ही एक संतुलित दृष्टिकोण अपनाया है और कई दावों को खारिज कर दिया है।

कोर्ट का विश्लेषण और टिप्पणियाँ

खंडपीठ ने कमर्शियल कोर्ट के निष्कर्षों की जांच की और निम्नलिखित महत्वपूर्ण बिंदु सामने रखे:

1. अपंजीकृत लीज में किराया वृद्धि की प्रवर्तनीयता: हालांकि मकान मालिकों ने वृद्धि की मांग को लेकर कोई क्रॉस-अपील दायर नहीं की थी, फिर भी हाईकोर्ट ने अगस्त से अक्टूबर 2018 की अवधि के लिए बढ़े हुए किराये को खारिज करने के कमर्शियल कोर्ट के तर्क की जांच की। निचली अदालत ने कहा था कि लीज डीड के अपंजीकृत होने के कारण वृद्धि की शर्त पर भरोसा नहीं किया जा सकता।

इस दृष्टिकोण से असहमति जताते हुए, हाईकोर्ट ने कहा, “महज इस तथ्य से कि प्रतिवादियों ने जुलाई 2018 में अपीलकर्ताओं को परिसर खाली करने के लिए कहा था… अपने आप में यह निष्कर्ष नहीं निकलता है कि 01.08.2018 से किरायेदारी समाप्त हो गई थी।”

सुप्रीम कोर्ट के सिरी चंद (मृत) बनाम सुरिंदर सिंह के फैसले का हवाला देते हुए, पीठ ने कहा कि वृद्धि की शर्त किरायेदारी के जारी रहने पर निर्भर करती है और यह दस्तावेज़ को अनिवार्य रूप से पंजीकृत करने योग्य नहीं बनाती। कोर्ट ने टिप्पणी की:

“किराया वृद्धि (Escalation) की शर्त एक वर्ष पूरा होने पर स्वतः लागू होती है, और जब तक किरायेदारी बनी रहती है तब तक यह प्रवर्तनीय है। 01.08.2018 के बाद भी अपीलकर्ताओं द्वारा परिसर पर कब्जा बनाए रखने के कारण वे उस अवधि के दौरान लागू बढ़ी हुई दर पर किराया देने के लिए संविदात्मक रूप से बाध्य थे।”

हालांकि, चूंकि मकान मालिकों ने निचली अदालत द्वारा इस राशि को देने से इनकार करने के खिलाफ अपील नहीं की थी, इसलिए हाईकोर्ट ने इस बिंदु पर डिक्री में कोई बदलाव नहीं किया।

2. मरम्मत और नवीनीकरण के लिए हर्जाना: कोर्ट ने हर्जाने के आकलन को सही ठहराया। निचली अदालत ने सामान्य टूट-फूट की कटौती के बाद मकान मालिक के 7,00,000 रुपये के दावे को घटाकर 2,50,000 रुपये कर दिया था। पीठ ने नोट किया कि तस्वीरों से पता चलता है कि “बिजली की फिटिंग हटाई गई थी और ऐसा नुकसान हुआ था जिसे सामान्य टूट-फूट नहीं माना जा सकता।” कोर्ट ने इसे “सबूतों की संतुलित और न्यायिक सराहना” करार दिया।

3. बिजली-पानी शुल्क और उपयोग की हानि: कोर्ट ने बिजली और पानी के शुल्क के फैसले की पुष्टि की, यह देखते हुए कि कमर्शियल कोर्ट ने उन अवधियों को सावधानीपूर्वक बाहर रखा था जब अपीलकर्ता वहां नहीं थे। नवंबर 2018 के लिए ‘लॉस ऑफ यूजर’ शुल्क के संबंध में, कोर्ट ने कहा कि परिसर को फिर से किराये पर देने से पहले मरम्मत की आवश्यकता थी, इसलिए एक महीने का किराया मुआवजे के रूप में उचित था।

फैसला

हाईकोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि कमर्शियल कोर्ट के फैसले में कोई अवैधता या त्रुटि नहीं है। पीठ ने जोर दिया कि मकान मालिकों द्वारा क्रॉस-अपील के अभाव में, हस्तक्षेप का दायरा केवल अपीलकर्ताओं की शिकायतों तक सीमित था, जो कि निराधार पाई गईं।

कोर्ट ने फैसला सुनाते हुए कहा, “कमर्शियल कोर्ट द्वारा निकाले गए निष्कर्षों में कोई अवैधता या स्पष्ट त्रुटि न पाते हुए, यह न्यायालय हस्तक्षेप करने से इनकार करता है।”

इस प्रकार, अपील खारिज कर दी गई और 6% ब्याज के साथ 3,90,163 रुपये की वसूली की डिक्री को बरकरार रखा गया।

केस डिटेल्स:

• केस टाइटल: मैसर्स रीताज हेरिटेज और अन्य बनाम संगीता गुप्ता और अन्य
• केस नंबर: RFA(COMM) 150/2023
• कोरम: जस्टिस अनिल क्षेत्रपाल और जस्टिस अमित महाजन
• अपीलकर्ताओं के वकील: श्री अरिहंत जैन
• प्रतिवादियों के वकील: श्री राजीव रंजन मिश्रा, श्री सौरभ, श्री जितेंद्र कुमार, सुश्री सुरुचि यादव