एक उल्लेखनीय निर्णय में, इलाहाबाद हाईकोर्ट ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA) के तहत मान लेना चाहिए कि यह काल्पनिक है। न्यायालय ने फैसला सुनाया कि यदि रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण वैधानिक अवधि के भीतर किसी परियोजना के पंजीकरण पर निर्णय लेने में विफल रहता है, तो परियोजना को कानून द्वारा पंजीकृत माना जाएगा। यह फैसला उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (UPRERA) और एक डेवलपर से जुड़े मामले में आया, जिसने एक रियल एस्टेट परियोजना के लिए पंजीकरण की मांग की थी।
न्यायमूर्ति महेश चंद्र त्रिपाठी और न्यायमूर्ति प्रशांत कुमार की पीठ ने स्पष्ट किया कि विनियामक प्राधिकरण द्वारा निर्धारित समय के भीतर कार्रवाई करने में विफल रहने पर RERA अधिनियम की धारा 5(2) के तहत स्वतः पंजीकरण हो जाता है। न्यायालय ने कहा, “यदि प्राधिकरण निर्दिष्ट अवधि के भीतर पंजीकरण देने या आवेदन को अस्वीकार करने में विफल रहता है, तो मान लेना चाहिए कि यह काल्पनिक है, और परियोजना पंजीकृत है।”
मामले की पृष्ठभूमि
यह मामला एक रियल एस्टेट डेवलपमेंट प्रोजेक्ट के इर्द-गिर्द केंद्रित था, जिसके लिए डेवलपर ने RERA अधिनियम के तहत पंजीकरण के लिए आवेदन किया था। आवश्यक दस्तावेज जमा करने के बाद, डेवलपर को UPRERA की ओर से कई बार देरी का सामना करना पड़ा। सभी आवश्यक आवश्यकताओं को पूरा करने और आपत्तियों का जवाब देने के बावजूद, अनिवार्य 30-दिन की अवधि के भीतर पंजीकरण प्रदान नहीं किया गया।
डेवलपर ने तर्क दिया कि RERA अधिनियम की धारा 5(2) के तहत, यदि प्राधिकरण 30 दिनों के भीतर आवेदन को अस्वीकार नहीं करता है, तो पंजीकरण स्वचालित रूप से प्रदान किया गया माना जाता है। डेवलपर ने तर्क दिया कि UPRERA ने स्पष्टीकरण मांगना जारी रखते हुए और वैधानिक अवधि बीत जाने के बाद भी पंजीकरण देने से इनकार करके अपने अधिकार क्षेत्र का अतिक्रमण किया है।
शामिल कानूनी मुद्दे
1. RERA अधिनियम की धारा 5(2) के तहत काल्पनिक माना जाना: मुख्य मुद्दा यह था कि यदि प्राधिकरण 30-दिन की समय सीमा के भीतर कार्रवाई नहीं करता है, तो क्या परियोजना को धारा 5(2) के माने जाने वाले प्रावधान के तहत स्वचालित रूप से पंजीकृत किया जाना चाहिए। याचिकाकर्ता ने तर्क दिया कि स्वचालित पंजीकरण प्रावधान नियामक प्राधिकरणों द्वारा अनुचित देरी को रोकने और रियल एस्टेट विकास में पारदर्शिता और जवाबदेही सुनिश्चित करने के लिए मौजूद है।
2. वैधानिक अवधि की समाप्ति के बाद UPRERA का अधिकार क्षेत्र: न्यायालय से यह निर्धारित करने के लिए कहा गया था कि क्या UPRERA 30-दिन की अवधि समाप्त होने के बाद स्पष्टीकरण मांगना और आवेदनों को अस्वीकार करना जारी रख सकता है।
3. प्रमोटर की स्थिति के संबंध में UPRERA की कार्रवाई: एक अन्य मुद्दा UPRERA का आग्रह था कि मूल रूप से भूमि पर कब्जा करने वाले तीसरे पक्ष को परियोजना के सह-प्रवर्तक के रूप में शामिल किया जाना चाहिए। डेवलपर ने तर्क दिया कि उन्होंने परियोजना के लिए सभी अधिकार वैध रूप से हासिल किए हैं और भूमिधारक को प्रमोटर के रूप में सूचीबद्ध करने की आवश्यकता नहीं है।
न्यायालय द्वारा की गई मुख्य टिप्पणियाँ
इलाहाबाद हाईकोर्ट ने RERA के कामकाज और डेवलपर्स तथा घर खरीदने वालों दोनों के लिए इसके निहितार्थों के बारे में कई महत्वपूर्ण टिप्पणियाँ कीं:
1. डीमिंग फिक्शन अनिवार्य है: न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया कि RERA अधिनियम की धारा 5(2) के तहत डीमिंग फिक्शन विवेकाधीन नहीं बल्कि अनिवार्य है। इसे विनियामक देरी को रोकने और यह सुनिश्चित करने के लिए डिज़ाइन किया गया है कि रियल एस्टेट प्रोजेक्ट प्रक्रियात्मक अक्षमताओं के कारण रुके नहीं। न्यायालय ने कहा, “एक बार डीमिंग प्रावधान लागू हो जाने के बाद, प्राधिकरण के पास उसके बाद आवेदन को अस्वीकार करने का कोई अधिकार क्षेत्र नहीं है।”
2. UPRERA की कार्रवाई में देरी: न्यायालय ने UPRERA द्वारा वैधानिक समयसीमा का पालन न करने पर सवाल उठाया। स्पष्टीकरण के लिए कई अनुरोधों के बावजूद, प्राधिकरण ने 30-दिन की अवधि के भीतर कार्रवाई नहीं की, जिससे प्रभावी रूप से डीमिंग प्रावधान लागू हो गया।
3. प्रमोटर की स्थिति पर स्पष्टीकरण: न्यायालय ने फैसला सुनाया कि डेवलपर को पिछले भूमिधारक को सह-प्रवर्तक के रूप में शामिल करने की आवश्यकता नहीं है। इसने स्पष्ट किया कि डेवलपर ने सभी आवश्यक अधिकार प्राप्त कर लिए हैं, और वह परियोजना का एकमात्र प्रमोटर है।
4. न्यायिक मिसालें: न्यायालय ने भावनगर विश्वविद्यालय बनाम पालीताना शुगर मिल (पी) लिमिटेड में सर्वोच्च न्यायालय के फैसले सहित कई मिसालों पर भरोसा किया, जिसने स्थापित किया कि जब कोई सार्वजनिक प्राधिकरण वैधानिक अवधि के भीतर कार्य करने में विफल रहता है, तो कानून के प्रावधान को प्रभावी होना चाहिए।
न्यायालय का निर्णय
न्यायालय ने डेवलपर के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसमें कहा गया कि जब UPRERA 30-दिन की अवधि के भीतर कार्य करने में विफल रहा, तो परियोजना के लिए पंजीकरण प्रदान किया गया माना गया। इसने UPRERA को डेवलपर को आवश्यक पंजीकरण विवरण प्रदान करने का भी निर्देश दिया ताकि परियोजना आगे बढ़ सके।
न्यायालय का निर्णय RERA अधिनियम के तहत वैधानिक समयसीमा का पालन करने के महत्व पर प्रकाश डालता है और नौकरशाही देरी के खिलाफ डेवलपर्स को दी जाने वाली सुरक्षा की पुष्टि करता है। यह निर्णय सुनिश्चित करता है कि नियामक प्राधिकरण परियोजना अनुमोदन में अनिश्चित काल तक देरी नहीं कर सकते, जिसका प्रभाव डेवलपर्स और घर खरीदने वालों दोनों पर पड़ सकता है।
