एक ऐतिहासिक फैसले में, पंजाब एवं हरियाणा हाईकोर्ट ने फैसला सुनाया कि यदि मूल रूप से आवंटित प्लॉट वितरित नहीं किया जाता है, तो रियल एस्टेट आवंटी को डेवलपर से वैकल्पिक प्लॉट स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता। न्यायालय ने कहा कि डेवलपर को आवंटी को जमा की गई राशि ब्याज सहित वापस करनी होगी, जिससे डेवलपर्स से अनुचित देरी का सामना कर रहे घर खरीदारों को काफी राहत मिलेगी।
मामले की पृष्ठभूमि
पंकज नंदवानी बनाम स्थायी लोक अदालत एवं अन्य (सीडब्ल्यूपी-1637-2019) नामक मामले की अध्यक्षता न्यायमूर्ति विनोद एस. भारद्वाज ने की। याचिकाकर्ता पंकज नंदवानी का प्रतिनिधित्व श्री सी.के. सिंगला, सुश्री कविता जोशी और सुश्री तरन्नुम मदान ने किया। प्रतिवादियों, जिनमें टीडीआई सिटी, कुंडली, जिला सोनीपत में टस्कन रॉयल परियोजना के लिए जिम्मेदार डेवलपर भी शामिल है, का प्रतिनिधित्व डॉ. (सुश्री) मालविका सिंह ने किया, जो प्रतिवादियों द्वारा एकपक्षीय कार्यवाही के बाद नियुक्त एक कानूनी सहायता वकील हैं।
याचिकाकर्ता ने टीडीआई सिटी की टस्कन रॉयल परियोजना में 250 वर्ग गज का एक आवासीय प्लॉट बुक किया था, जिसके लिए 14 मई, 2012 को पंजीकरण फॉर्म जमा किया गया था और ₹18,75,000 का प्रारंभिक भुगतान किया गया था। 5 फरवरी, 2013 को एक बाद का आवंटन पत्र जारी किया गया, लेकिन नवंबर 2013 तक याचिकाकर्ता को वितरित नहीं किया गया। नियमों और शर्तों में विसंगतियों के बावजूद, याचिकाकर्ता ने दिसंबर 2013 में अतिरिक्त ₹14,06,250 जमा करके बुकिंग जारी रखी। हालांकि, डेवलपर परियोजना पर महत्वपूर्ण प्रगति करने में विफल रहा, और जून 2016 तक, प्रतिवादियों ने याचिकाकर्ता को प्लॉट देने में अपनी असमर्थता के बारे में सूचित किया और इसके बजाय उसी परियोजना में एक वैकल्पिक प्लॉट लेने या किसी अन्य परियोजना में जमा राशि को समायोजित करने सहित वैकल्पिक विकल्प पेश किए।
शामिल कानूनी मुद्दे
इस मामले में मुख्य कानूनी मुद्दा यह था कि क्या आवंटी को वैकल्पिक प्लॉट स्वीकार करने के लिए मजबूर किया जा सकता है या क्या उन्हें ब्याज सहित वापसी का अधिकार है जब डेवलपर मूल रूप से सहमत प्लॉट देने में विफल रहता है। याचिकाकर्ता ने तर्क दिया कि डेवलपर द्वारा वैकल्पिक प्लॉट की पेशकश अस्वीकार्य थी और डेवलपर द्वारा अपने अनुबंध संबंधी दायित्वों को पूरा करने में विफलता के कारण ब्याज सहित पूर्ण वापसी की मांग की।
डेवलपर ने तर्क दिया कि देरी अपरिहार्य परिस्थितियों के कारण हुई, जिसमें स्थानीय उपद्रवियों द्वारा उत्पन्न अवरोध और परियोजना के विकास को प्रभावित करने वाले चल रहे मुकदमे शामिल हैं। उन्होंने तर्क दिया कि वे जमा राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी नहीं थे क्योंकि उन्होंने एक अलग भूखंड प्रदान करके वैकल्पिक समाधान की पेशकश की थी।
न्यायालय का निर्णय
न्यायमूर्ति विनोद एस. भारद्वाज ने एक निर्णायक फैसले में स्थायी लोक अदालत द्वारा 15 नवंबर, 2018 को दिए गए पुरस्कार को रद्द कर दिया, जिसमें याचिकाकर्ता को मूल रूप से सहमत मूल्य पर उपलब्ध विकल्पों में से एक भूखंड चुनने का निर्देश दिया गया था। न्यायमूर्ति भारद्वाज ने इस बात पर जोर दिया कि आवंटी को वैकल्पिक भूखंड स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता क्योंकि यह मूल अनुबंध का नवीनीकरण होगा, जिसके लिए दोनों पक्षों की आपसी सहमति की आवश्यकता होती है।
न्यायमूर्ति भारद्वाज ने फैसले का हवाला देते हुए कहा, “आवंटी द्वारा विवेकाधिकार/पसंद का प्रयोग डेवलपर द्वारा किए गए काउंटर ऑफर के अधीन नहीं किया जा सकता है, और इस तरह के काउंटर ऑफर को कानून में स्वीकार नहीं किया जा सकता है, जिससे आवेदक पर इस तरह के आवंटन की मांग करने का बाध्यकारी दायित्व उत्पन्न हो। इस तरह के नए प्रस्ताव को अनुबंध के कानून में एक नए काउंटर ऑफर के रूप में देखा जाना चाहिए, जिसके लिए आवेदक द्वारा स्वीकृति किसी भी दायित्व को बनाने के लिए एक पूर्व-आवश्यकता है।”
अदालत ने आगे कहा कि एक दशक से अधिक समय के बाद भी, डेवलपर ने भूखंड का कब्जा नहीं सौंपा है, जिससे याचिकाकर्ता के अधिकारों को अनिश्चित काल के लिए निलंबित रखा गया है, जो अन्यायपूर्ण और अस्वीकार्य है। नतीजतन, अदालत ने प्रतिवादी डेवलपर को याचिकाकर्ता द्वारा जमा की गई पूरी राशि, जमा की तारीख से वास्तविक वापसी होने तक 10% प्रति वर्ष की दर से ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया।
केस विवरण
– केस का शीर्षक: पंकज नंदवानी बनाम स्थायी लोक अदालत और अन्य
– केस संख्या: CWP-1637-2019
– बेंच: न्यायमूर्ति विनोद एस. भारद्वाज
– याचिकाकर्ता: पंकज नंदवानी
– प्रतिवादी: स्थायी लोक अदालत और अन्य (TDI सिटी, कुंडली, सोनीपत के डेवलपर्स सहित)
– याचिकाकर्ता के वकील: श्री सी.के. सिंगला, सुश्री कविता जोशी, सुश्री तरन्नुम मदान
– प्रतिवादियों की वकील: डॉ. (सुश्री) मालविका सिंह (प्रतिवादियों के खिलाफ एकपक्षीय कार्यवाही के बाद नियुक्त)
