भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने एक महत्वपूर्ण फैसले में नवी मुंबई (वाशी) स्थित एक प्रमुख शॉपिंग मॉल और होटल को टूटने से बचा लिया है। बॉम्बे हाईकोर्ट के इमारत गिराने (demolition) के आदेश को संशोधित करते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने माना कि यद्यपि के. रहेजा कॉर्प (‘डेवलपर’) को किया गया मूल भूमि आवंटन अनियमित था, लेकिन 17 साल से पूरी तरह से संचालित एक व्यावसायिक परिसर को नष्ट करने के बजाय, भारी जुर्माना लगाकर उसे नियमित (regularise) करना जनहित में है।
यह मामला के. रहेजा कॉर्प प्राइवेट लिमिटेड बनाम महाराष्ट्र राज्य का है, जो नवी मुंबई के सेक्टर 30ए, वाशी में 29,000 वर्ग मीटर के भूखंड के आवंटन से जुड़ा है। यह जमीन मूल रूप से आईटी (IT) उपयोग के लिए आरक्षित थी, लेकिन बाद में इसे आवासीय और व्यावसायिक उपयोग के लिए बदल दिया गया था।
मामले की पृष्ठभूमि
साल 2003 में, सिडको (CIDCO) ने बिना किसी प्रतिस्पर्धी टेंडर प्रक्रिया के 10,250 रुपये प्रति वर्ग मीटर की दर से डेवलपर को यह भूखंड आवंटित किया था। इस आवंटन को बॉम्बे हाईकोर्ट में जनहित याचिकाओं (PILs) के जरिए चुनौती दी गई थी।
2005 में शंकरन समिति द्वारा की गई जांच में पाया गया कि यह आवंटन बाजार मूल्य से काफी कम दर पर किया गया था, जिससे सिडको को लगभग 50 करोड़ रुपये का नुकसान हुआ। इसके बावजूद, डेवलपर ने निर्माण कार्य जारी रखा और लगभग 450 करोड़ रुपये का निवेश करके एक शॉपिंग मॉल और होटल का निर्माण किया। 2008 में इसे ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट मिल गया और 2009 से यह परिसर व्यावसायिक रूप से संचालित हो रहा है।
नवंबर 2014 में, बॉम्बे हाईकोर्ट ने इस आवंटन को पूरी तरह से अवैध और मनमाना करार दिया था और डेवलपर को भूखंड को उसकी मूल स्थिति में बहाल करने तथा सिडको को खाली कब्जा सौंपने का निर्देश दिया था। हालांकि, हाईकोर्ट ने डेवलपर को नियमितीकरण के लिए आवेदन करने की छूट भी दी थी।
सुप्रीम कोर्ट की टिप्पणी: ‘आनुपातिकता’ (Proportionality) और व्यावहारिकता
जस्टिस पामिडीघंटम श्री नरसिम्हा और जस्टिस आलोक अराधे की पीठ ने ‘आनुपातिकता के सिद्धांत’ (doctrine of proportionality) पर ध्यान केंद्रित किया। कोर्ट ने कहा कि 17 साल के संचालन के बाद इस इमारत को गिराने का आदेश देना विनाशकारी होगा।
फैसले में टिप्पणी की गई, “17 साल बाद पूरी तरह से संचालित एक व्यावसायिक परिसर, 450 करोड़ रुपये के निवेश, 8,000 लोगों की आजीविका और 100 करोड़ रुपये के वार्षिक कर राजस्व को खत्म करना जनहित को सही नहीं ठहराएगा।”
अदालत ने कहा कि न्यायपालिका को केवल की गई गलती को नहीं, बल्कि वर्तमान वास्तविकता को भी तौलना चाहिए। एक ऐसा उपाय जो उस सार्वजनिक लाभ से कहीं अधिक सार्वजनिक नुकसान पहुंचाता हो, उसे कानून द्वारा मान्यता नहीं दी जानी चाहिए।
मूल्यांकन और जुर्माना: 2014 की बाजार दर लागू
नियमितीकरण की लागत तय करते समय, सुप्रीम कोर्ट ने डेवलपर की उस दलील को खारिज कर दिया जिसमें 2005 के शंकरन समिति के फॉर्मूले के आधार पर (257.87 करोड़ रुपये) भुगतान की पेशकश की गई थी। अदालत ने माना कि पुरानी दरों पर जुर्माना तय करने से डेवलपर को ऐतिहासिक रूप से कम भूमि मूल्यों का अनुचित लाभ मिलेगा।
इसके बजाय, अदालत ने 2015 में गठित ‘बंथिया समिति’ के तर्क को अपनाया, जिसमें कहा गया था कि नियमितीकरण भविष्यलक्षी (prospective) होना चाहिए और 2014 (हाईकोर्ट के फैसले के समय) के बाजार मूल्य पर आधारित होना चाहिए।
कोर्ट ने सेक्टर 30ए, वाशी के लिए 2014 के रेडी रेकनर रेट (54,400 रुपये प्रति वर्ग मीटर) का उपयोग करते हुए भूखंड का बाजार मूल्य 1,66,36,60,800 रुपये आंका। इसमें 1 दिसंबर 2014 से 30 अप्रैल 2026 तक 8% ब्याज (1,51,94,76,864 रुपये) जोड़ने के बाद, कोर्ट ने डेवलपर द्वारा देय कुल राशि 3,18,31,37,664 रुपये तय की।
अदालत के मुख्य निर्देश
सुप्रीम कोर्ट ने बॉम्बे हाईकोर्ट के आदेश को संशोधित करते हुए इमारत गिराने के निर्देश को रद्द कर दिया और निम्नलिखित निर्देश जारी किए:
- डेवलपर को भूखंड के नियमितीकरण के लिए कुल 3,18,31,37,664 रुपये (लगभग 318 करोड़ रुपये) का भुगतान करना होगा।
- 10,250 रुपये प्रति वर्ग मीटर की दर से पूर्व में चुकाई गई प्रारंभिक खरीद राशि को इस कुल राशि में से काट लिया जाएगा।
- डेवलपर को बगल के भूखंड पर बगीचा विकसित करने के अपने अधूरे दायित्व के एवज में 1 करोड़ रुपये का अतिरिक्त भुगतान करना होगा।
- नियमितीकरण तभी मान्य होगा जब फैसले की तारीख से चार महीने के भीतर इन राशियों का भुगतान कर दिया जाएगा।
- एक अन्य भूखंड (प्लॉट नंबर 39/16) से संबंधित अलग विवाद पर हाईकोर्ट में लंबित रिट याचिका में स्वतंत्र रूप से फैसला लिया जाएगा।
केस विवरण
- केस का शीर्षक: के. रहेजा कॉर्प प्राइवेट लिमिटेड बनाम महाराष्ट्र राज्य और अन्य
- केस नंबर: सिविल अपील संख्या 13092-13093 (2025)
- कोरम: जस्टिस पामिडीघंटम श्री नरसिम्हा और जस्टिस आलोक अराधे
- फैसले की तारीख: 26 मई, 2026
