बेदखली के लिए ‘वास्तविक आवश्यकता’ साबित करने हेतु मकान मालिक को खाली संपत्तियों का उपयोग न करने का देना होगा संतोषजनक स्पष्टीकरण: दिल्ली हाईकोर्ट

दिल्ली हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया है कि दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम (DRC एक्ट) के तहत किरायेदार की बेदखली चाहने वाला मकान मालिक कानूनी रूप से यह बताने के लिए बाध्य है कि उसने उन अन्य संपत्तियों का उपयोग क्यों नहीं किया जो याचिका दायर करने से ठीक पहले या कार्यवाही के दौरान खाली हुई थीं। जस्टिस अमित शर्मा ने एक पुनरीक्षण याचिका (Revision Petition) को खारिज करते हुए कहा कि बेदखली याचिका दायर करने से ठीक पहले वैकल्पिक व्यावसायिक जगहों को फिर से किराए पर देना या बेचना मकान मालिक की ‘वास्तविक आवश्यकता’ (bona fide requirement) की सत्यता पर “संदेह की छाया” डालता है।

कोर्ट ने एडिशनल रेंट कंट्रोलर (ARC) द्वारा बेदखली याचिका को खारिज करने के निर्णय को बरकरार रखा। कोर्ट ने पाया कि मकान मालिक यह न्यायोचित ठहराने में विफल रहा कि उसके बेटे की व्यावसायिक जरूरतों को उन संपत्तियों से क्यों पूरा नहीं किया जा सका जो हाल ही में उपलब्ध हुई थीं।

मामले की पृष्ठभूमि

याचिकाकर्ता श्री वेद प्रकाश ने मेसर्स गे ड्राई क्लीनर्स के खिलाफ मस्जिद मोठ स्थित लीला राम मार्केट की दुकान नंबर 438 (ग्राउंड फ्लोर) के संबंध में DRC एक्ट की धारा 14(1)(e) के तहत बेदखली याचिका दायर की थी। मकान मालिक का तर्क था कि यह दुकान उनके बेटे श्री जतिंदर अत्री के लिए वास्तव में आवश्यक है, जो वर्तमान में उसी मार्केट की संपत्ति संख्या 439 की पहली मंजिल से रियल एस्टेट का व्यवसाय चला रहे हैं। यह दावा किया गया कि पहली मंजिल पर स्थित होने के कारण कार्यालय व्यावसायिक रूप से व्यावहारिक नहीं था और इससे आय कम हो रही थी, इसलिए ग्राउंड फ्लोर पर शिफ्ट होना आवश्यक था।

किरायेदारों ने इस याचिका का विरोध किया और खुलासा किया कि मकान मालिक के पास उसी मार्केट में कई अन्य संपत्तियां थीं—विशेष रूप से दुकान नंबर 435, 436, 437, 439 और 440—जिन्हें मुकदमेबाजी शुरू होने से ठीक पहले या तो बेच दिया गया था या नए किरायेदारों को फिर से किराए पर दे दिया गया था।

पक्षों की दलीलें

याचिकाकर्ता (मकान मालिक) की ओर से: मकान मालिक के वकील ने तर्क दिया कि मकान मालिक अपनी आवश्यकताओं का “सबसे अच्छा जज” होता है और कोर्ट को यह निर्देश नहीं देना चाहिए कि एक मकान मालिक अपनी कई संपत्तियों में से किसका चुनाव करे। उन्होंने तर्क दिया कि बेदखली याचिका in praesenti (वर्तमान स्थिति में) दायर की जाती है और मकान मालिक के लिए यह बताना आवश्यक नहीं है कि आवश्यकता कब पैदा हुई। अन्य दुकानों के संबंध में यह तर्क दिया गया कि वे या तो पहले से ही किरायेदारों के पास थीं या दूसरी संपत्ति पर निर्माण के लिए धन जुटाने हेतु बेची गई थीं।

प्रतिवादी (किरायेदार) की ओर से: किरायेदारों के वकील ने तर्क दिया कि मकान मालिक ने उपलब्ध वैकल्पिक आवासों के संबंध में भौतिक तथ्यों को छुपाया था। उन्होंने बताया कि संपत्ति संख्या 435 याचिका दायर करने से केवल चार महीने पहले खाली हुई थी, लेकिन उसे तुरंत दूसरे किरायेदार को किराए पर दे दिया गया। उन्होंने आगे तर्क दिया कि मकान मालिक के बेटे ने मकान मालिक की सहमति से अन्य ग्राउंड फ्लोर संपत्तियों को उप-किराये (sub-let) पर दिया था, जो ग्राउंड फ्लोर की जगह के लिए “हताश आवश्यकता” के दावे का खंडन करता है।

कोर्ट का विश्लेषण और टिप्पणियां

दिल्ली हाईकोर्ट ने इस बात पर ध्यान केंद्रित किया कि मकान मालिक परिसर के लिए महज “इच्छा” के बजाय “जरूरत” साबित करने के भार को निभाने में विफल रहा।

वास्तविक आवश्यकता और गवाही पर: कोर्ट ने पाया कि मकान मालिक ने जिरह (cross-examination) के दौरान अपने बेटे की आय के बारे में अनभिज्ञता जताई, जिससे यह दावा कमजोर हो गया कि पहली मंजिल पर व्यवसाय संघर्ष कर रहा था। जस्टिस अमित शर्मा ने टिप्पणी की:

“अपने बेटे की आय के संबंध में याचिकाकर्ता द्वारा जताई गई अनभिज्ञता… स्पष्ट रूप से दर्शाती है कि बेदखली याचिका में लिया गया आधार वास्तविक नहीं था।”

खाली संपत्तियों के संबंध में कानूनी कर्तव्य पर: कोर्ट ने एक महत्वपूर्ण कानूनी सिद्धांत पर जोर दिया कि मकान मालिक को यह बताना होगा कि उसने उपलब्ध परिसरों का उपयोग क्यों नहीं किया। कोर्ट ने पाया कि याचिका दायर करने से चार महीने पहले दुकान संख्या 435 को फिर से किराए पर दिया गया था और दुकान संख्या 436 को मामले के लंबित रहने के दौरान भी नए किरायेदारों को दिया गया। कोर्ट ने कहा:

“मकान मालिक उन अन्य परिसरों पर कब्जा न करने के लिए संतोषजनक स्पष्टीकरण देने के लिए बाध्य है जो बेदखली याचिका दायर करने से ठीक पहले या उसके लंबित रहने के दौरान खाली हुए हैं… हालांकि, वर्तमान मामले में, मकान मालिक-याचिकाकर्ता ऐसी संपत्तियों के संबंध में संतोषजनक स्पष्टीकरण देने में विफल रहा।”

कोर्ट ने यह भी नोट किया कि मकान मालिक ने 2014 में दुकान संख्या 440 को बेच दिया था, यह दावा करते हुए कि यह दूसरी संपत्ति (नंबर 279-A) पर निर्माण के लिए था, फिर भी “निर्माण किए जाने का कोई दस्तावेजी या मौखिक सबूत रिकॉर्ड पर नहीं रखा गया था।”

अंतिम निर्णय

हाईकोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि ARC के निष्कर्ष न तो मनमाने थे और न ही विकृत। कोर्ट ने माना कि “वास्तविक आवश्यकता” स्थापित नहीं हुई क्योंकि कई ग्राउंड फ्लोर की दुकानों को किराए पर देने या बेचने के मकान मालिक के आचरण ने किराये की दुकान के लिए उसकी आवश्यकता के दावे को संदिग्ध बना दिया।

पुनरीक्षण याचिका को खारिज कर दिया गया और एडिशनल रेंट कंट्रोलर के आदेश को बरकरार रखा गया।

मामले का विवरण:

• केस टाइटल: वेद प्रकाश बनाम मेसर्स गे ड्राई क्लीनर्स और अन्य
• केस नंबर: RC.REV.248/2020 और CM APPL. 30325/2020
• पीठ: जस्टिस अमित शर्मा
• दिनांक: 08 अप्रैल, 2026