सुप्रीम कोर्ट ने एक महत्वपूर्ण फैसले में स्पष्ट किया है कि कोई भी किरायेदार (Tenant) मकान मालिक को यह निर्देश नहीं दे सकता कि उसके लिए कौन सा वैकल्पिक आवास उपयुक्त है या उसे अपना व्यवसाय कहां शुरू करना चाहिए। इसके साथ ही, शीर्ष अदालत ने यह भी कहा कि हाईकोर्ट (High Court) अपने पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार (Revisional Jurisdiction) का प्रयोग करते समय दलीलों और सबूतों की “सूक्ष्म जांच” (Microscopic Scrutiny) नहीं कर सकता, खासकर तब जब निचली अदालतों ने मकान मालिक की वास्तविक आवश्यकता (Bona Fide Need) के पक्ष में एकसमान निष्कर्ष दिया हो।
जस्टिस जे.के. माहेश्वरी और जस्टिस विजय बिश्नोई की पीठ ने बॉम्बे हाईकोर्ट के उस फैसले को रद्द कर दिया, जिसमें हाईकोर्ट ने ट्रायल कोर्ट और प्रथम अपीलीय अदालत द्वारा पारित बेदखली की डिक्री को पलट दिया था। सुप्रीम कोर्ट ने निचली अदालतों के फैसले को बहाल करते हुए मकान मालिक की व्यावसायिक आवश्यकताओं को प्राथमिकता दी।
मामले की पृष्ठभूमि
यह मामला मुंबई के कमाठीपुरा, नागपाड़ा में स्थित प्लॉट सीटीएस नंबर 425 पर एक गैर-आवासीय (Non-residential) परिसर से बेदखली की मांग से जुड़ा है। वादी (मकान मालिक) ने अपनी बहू की वास्तविक आवश्यकता का हवाला देते हुए यह मुकदमा दायर किया था।
ट्रायल कोर्ट और प्रथम अपीलीय अदालत, दोनों ने मकान मालिक के पक्ष में फैसला सुनाया और यह माना कि मकान मालिक की बहू के लिए परिसर की आवश्यकता वास्तविक और सद्भावनापूर्ण (Bona Fide) है। इन निष्कर्षों को चुनौती देते हुए, किरायेदार ने बॉम्बे हाईकोर्ट का दरवाजा खटखटाया था।
हाईकोर्ट ने अपने पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार का प्रयोग करते हुए निचली अदालतों के निष्कर्षों की विस्तृत जांच की और बेदखली की डिक्री को रद्द कर दिया। इसके बाद मकान मालिक ने सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की।
सुप्रीम कोर्ट का विश्लेषण और टिप्पणियाँ
सुप्रीम कोर्ट ने इस बात पर विचार किया कि क्या हाईकोर्ट के लिए सबूतों की गहराई में जाकर निचली अदालतों के एकसमान निष्कर्षों को पलटना उचित था। पीठ ने पाया कि हाईकोर्ट ने अपने अधिकार क्षेत्र से बाहर जाकर सबूतों की जांच की थी।
अदालत ने टिप्पणी की:
“हमारी सुविचारित राय में, हाईकोर्ट द्वारा पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार में की गई सूक्ष्म जांच स्पष्ट रूप से क्षेत्राधिकार के बिना (Ex Facie Without Jurisdiction) है और इस अपील में हस्तक्षेप की मांग करती है, इसलिए इसे रद्द किया जाना चाहिए।”
पीठ ने स्पष्ट किया कि पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार में ऐसी जांच की अनुमति तब तक नहीं है जब तक कि निचली अदालतों द्वारा किया गया क्षेत्राधिकार का प्रयोग स्पष्ट रूप से अधिकार के बिना न हो, जो कि इस मामले में नहीं था।
वास्तविक आवश्यकता और परिसर की उपयुक्तता पर
अदालत ने परिसर की प्रकृति के संबंध में किरायेदार की दलीलों को खारिज कर दिया। मकान मालिक को ग्राउंड फ्लोर पर स्थित व्यावसायिक परिसर की आवश्यकता थी। किरायेदार ने तर्क दिया था कि दूसरी और तीसरी मंजिल (जो आवासीय थीं) और ग्राउंड फ्लोर पर एक कमरा उपलब्ध था।
सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि केवल इस तथ्य से कि मुकदमे के दौरान ग्राउंड फ्लोर के एक आवासीय कमरे के लिए कमर्शियल बिजली कनेक्शन लिया गया था, मकान मालिक की आवश्यकता को खारिज नहीं किया जा सकता।
भूपिंदर सिंह बावा बनाम आशा देवी (2016) 10 SCC 209 के मामले का हवाला देते हुए, अदालत ने दोहराया कि किरायेदार मकान मालिक पर शर्तें नहीं थोप सकता कि उसके व्यवसाय के लिए कौन सा परिसर उपयुक्त है।
अदालत ने कहा:
“वैकल्पिक आवास का प्रस्ताव रखने वाला प्रतिवादी (किरायेदार), वादी-मकान मालिक को आवास की उपयुक्तता स्वीकार करने और उसकी आवश्यकता को रद्द करने के लिए बाध्य नहीं कर सकता… प्रतिवादी मकान मालिक को यह निर्देश नहीं दे सकता कि कौन सा आवास उपयुक्त है और उसे अपना व्यवसाय कहां शुरू करना चाहिए।”
फैसला
सुप्रीम कोर्ट ने अपील को स्वीकार करते हुए बॉम्बे हाईकोर्ट के फैसले को रद्द कर दिया और ट्रायल कोर्ट तथा प्रथम अपीलीय अदालत के फैसलों को बहाल कर दिया।
किरायेदार द्वारा परिसर में लंबे समय से रहने (जैसा कि “पिछली आधी सदी” से उल्लेख किया गया है) को ध्यान में रखते हुए, अदालत ने प्रतिवादियों को 30 जून 2026 तक परिसर खाली करने का समय दिया है। यह समय सीमा एक महीने के भीतर बकाया किराये के भुगतान और नियमित किराये का भुगतान जारी रखने की शर्त पर दी गई है। प्रतिवादियों को तीन सप्ताह के भीतर बॉम्बे हाईकोर्ट के रजिस्ट्रार के समक्ष एक सामान्य वचनबद्धता (Undertaking) दाखिल करने का निर्देश दिया गया है।
केस डीटेल्स:
- केस टाइटल: रजनी मनोहर कुंठा व अन्य बनाम परशुराम चुनीलाल कनोजिया व अन्य
- केस नंबर: सिविल अपील नंबर __________ / 2025 (Arising out of SLP (C) No. 30407 of 2024)
- कोरम: जस्टिस जे.के. माहेश्वरी और जस्टिस विजय बिश्नोई
