सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से की गई बिक्री को धोखाधड़ी या मिलीभगत के आधार पर ही रद्द किया जा सकता है: सुप्रीम कोर्ट

भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने सार्वजनिक नीलामी की पवित्रता की पुष्टि करते हुए कहा है कि धोखाधड़ी, मिलीभगत या गंभीर अनियमितताओं से प्रभावित होने पर ही इसे रद्द किया जा सकता है। न्यायमूर्ति बी.वी. नागरत्ना और न्यायमूर्ति नोंगमईकापम कोटिस्वर सिंह की पीठ ने संजय शर्मा बनाम कोटक महिंद्रा बैंक लिमिटेड (सिविल अपील संख्या ___/2024) में SARFAESI अधिनियम के तहत गिरवी रखी गई संपत्ति की नीलामी बिक्री पर लंबे समय से चल रहे विवाद को सुलझाते हुए यह फैसला सुनाया।

मामले की पृष्ठभूमि

यह विवाद नई दिल्ली के ओल्ड राजिंदर नगर में एक बेसमेंट संपत्ति की नीलामी के इर्द-गिर्द घूमता है, जिसे कोटक महिंद्रा बैंक लिमिटेड (प्रतिवादी संख्या 1) ने उधारकर्ता चंपा बहन कुंडिया द्वारा बकाया ऋण वसूलने के लिए किया था। अपीलकर्ता, संजय शर्मा ने 21 दिसंबर, 2010 को आयोजित सार्वजनिक नीलामी में संपत्ति के लिए सफलतापूर्वक बोली लगाई और बिक्री प्रमाणपत्र प्राप्त किया। हालांकि, नीलामी को प्रतिवादी संख्या 2 द्वारा चुनौती दी गई, जिसमें 2001 में निष्पादित एक अपंजीकृत बिक्री समझौते के माध्यम से संपत्ति के स्वामित्व का दावा किया गया।

इस मामले में कई दौर की मुकदमेबाजी हुई, जिसमें ऋण वसूली न्यायाधिकरण (डीआरटी), अपीलीय न्यायाधिकरण और दिल्ली हाईकोर्ट के परस्पर विरोधी फैसले आए। मामला अंततः सर्वोच्च न्यायालय पहुंचा।

मुख्य कानूनी मुद्दे

1. सार्वजनिक नीलामी की पवित्रता: क्या प्रतिवादी संख्या 2 के अपंजीकृत स्वामित्व दावे के आधार पर नीलामी बिक्री को रद्द किया जा सकता है?

2. स्वामित्व दावों की वैधता: क्या प्रतिवादी संख्या 2 के पास अपंजीकृत दस्तावेजों के माध्यम से संपत्ति का कानूनी शीर्षक था?

3. मोचन का अधिकार: क्या प्रतिवादी संख्या 2 नीलामी के बाद मोचन के अधिकार का प्रयोग कर सकता है?

सर्वोच्च न्यायालय की टिप्पणियाँ

सर्वोच्च न्यायालय ने सार्वजनिक नीलामी की सत्यनिष्ठा और अचल संपत्ति के स्वामित्व का दावा करने के लिए कानूनी आवश्यकताओं के बारे में महत्वपूर्ण टिप्पणियाँ कीं:

1. सार्वजनिक नीलामी को वैध माना जाता है:

न्यायालय ने टिप्पणी की, “सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से की गई बिक्री को हल्के में नहीं लिया जा सकता, सिवाय उन आधारों के जो ऐसी बिक्री प्रक्रियाओं के मूल में जाते हैं, जैसे धोखाधड़ी, मिलीभगत या गंभीर प्रक्रियात्मक अनियमितताएँ।” न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया कि मामूली अनियमितताएँ या प्रक्रियात्मक विचलन नीलामी को रद्द करने का औचित्य नहीं रखते, क्योंकि इससे SARFAESI अधिनियम के तहत वसूली प्रक्रिया बाधित होगी।

2. अपंजीकृत दस्तावेज़ स्वामित्व प्रदान नहीं कर सकते:

न्यायालय ने फैसला सुनाया कि प्रतिवादी संख्या 2 का स्वामित्व दावा अमान्य था क्योंकि यह बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौते पर आधारित था। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 और पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 के तहत, अचल संपत्ति का स्वामित्व केवल पंजीकृत बिक्री विलेख के माध्यम से ही हस्तांतरित किया जा सकता है। पीठ ने टिप्पणी की:

“जहां बिक्री विलेख के लिए पंजीकरण की आवश्यकता होती है, वहां स्वामित्व तब तक हस्तांतरित नहीं होता जब तक कि विलेख पंजीकृत न हो जाए, भले ही कब्ज़ा हस्तांतरित हो जाए और प्रतिफल का भुगतान किया जाए।”

3. मोचन का अधिकार समयबद्ध है:

न्यायालय ने इस बात पर प्रकाश डाला कि SARFAESI अधिनियम की धारा 13(8) के तहत मोचन का अधिकार केवल तब तक उपलब्ध है जब तक कि सार्वजनिक नीलामी आयोजित न हो जाए। इसने टिप्पणी की कि प्रतिवादी संख्या 2 के पास इस अधिकार का प्रयोग करने के कई अवसर थे, लेकिन वह ऐसा करने में विफल रहा।

न्यायालय का निर्णय

सर्वोच्च न्यायालय ने नीलामी को रद्द करने वाले दिल्ली हाईकोर्ट के फैसले को पलट दिया। इसने अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश को बहाल कर दिया, जिसने नीलामी बिक्री को बरकरार रखा था। पीठ ने कोटक महिंद्रा बैंक लिमिटेड को अपीलकर्ता संजय शर्मा को संपत्ति का कब्ज़ा सौंपने का निर्देश दिया। न्यायालय ने अपीलकर्ता के कब्ज़ा सुरक्षित करने के लिए कानूनी उपाय करने के अधिकार को भी सुरक्षित रखा।

प्रतिनिधित्व

– अपीलकर्ता: संजय शर्मा, जिनका प्रतिनिधित्व श्री आर.सी. कौशिक और श्री एम.के. गोयल कर रहे हैं।

– प्रतिवादी नंबर 1: कोटक महिंद्रा बैंक लिमिटेड, जिसका प्रतिनिधित्व श्री अरुण अग्रवाल और सुश्री अंशिका अग्रवाल कर रहे हैं।

– प्रतिवादी संख्या 2: सुश्री कनिका अग्निहोत्री और श्री राजीव सिंह द्वारा प्रतिनिधित्व किया गया।