एक महत्वपूर्ण फैसले में, भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने दोहराया कि अचल संपत्ति का स्वामित्व कानूनी रूप से केवल पंजीकृत बिक्री विलेख के माध्यम से हस्तांतरित किया जा सकता है, जैसा कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 और पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 के तहत आवश्यक है। यह निर्णय संजय शर्मा बनाम कोटक महिंद्रा बैंक लिमिटेड (सिविल अपील संख्या ___/2024) के मामले में सुनाया गया, जिसमें SARFAESI अधिनियम के तहत संपत्ति लेनदेन और सार्वजनिक नीलामी के आसपास के कानूनी ढांचे में स्पष्टता लाई गई।
मामले की पृष्ठभूमि
यह मामला मूल मालिक और उधारकर्ता चंपा बहन कुंडिया से बकाया राशि वसूलने के लिए कोटक महिंद्रा बैंक लिमिटेड (प्रतिवादी संख्या 1) द्वारा एक सुरक्षित संपत्ति – ओल्ड राजिंदर नगर, नई दिल्ली में एक बेसमेंट – की नीलामी पर विवाद से उत्पन्न हुआ। अपीलकर्ता संजय शर्मा 21 दिसंबर, 2010 को आयोजित सार्वजनिक नीलामी में सफल बोलीदाता के रूप में उभरे। हालांकि, प्रतिवादी संख्या 2 ने बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौते के माध्यम से स्वामित्व का दावा करते हुए नीलामी को चुनौती दी।
प्रतिवादी संख्या 2 ने तर्क दिया कि संपत्ति उसे 2001 में बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौते और जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से बेची गई थी। इन दावों को शुरू में ऋण वसूली न्यायाधिकरण (डीआरटी) द्वारा बरकरार रखा गया था, लेकिन 2014 में अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा पलट दिया गया था। दिल्ली उच्च न्यायालय ने बाद में डीआरटी के फैसले को बहाल कर दिया, जिससे अपीलकर्ता को सर्वोच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाना पड़ा।
कानूनी मुद्दे
मुख्य कानूनी प्रश्न इस बात पर केंद्रित थे:
1. स्वामित्व के दावों की वैधता: क्या बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौते से अचल संपत्ति पर स्वामित्व अधिकार स्थापित हो सकता है।
2. मोचन के अधिकार का दायरा: क्या प्रतिवादी संख्या 2 को नीलामी के बाद SARFAESI अधिनियम की धारा 13(8) के तहत गिरवी रखी गई संपत्ति को छुड़ाने का अधिकार था।
3. नीलामी का संचालन: क्या कोटक महिंद्रा बैंक द्वारा आयोजित नीलामी SARFAESI अधिनियम की वैधानिक आवश्यकताओं का पालन करती है।
सुप्रीम कोर्ट की टिप्पणियां और निर्णय
न्यायमूर्ति बी.वी. नागरत्ना और न्यायमूर्ति नोंगमईकापम कोटिस्वर सिंह की पीठ ने स्पष्ट रूप से माना कि अचल संपत्ति के स्वामित्व के लिए पंजीकृत बिक्री विलेख की आवश्यकता होती है, चाहे उस पर कब्ज़ा हो या भुगतान किया गया प्रतिफल। न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया:
“स्वामित्व तब तक हस्तांतरित नहीं होता जब तक कि बिक्री विलेख पंजीकृत न हो जाए, भले ही कब्ज़ा हस्तांतरित हो गया हो और प्रतिफल का भुगतान किया गया हो। हस्तांतरण को मान्य करने के लिए पंजीकरण अनिवार्य है।”
न्यायालय ने पाया कि प्रतिवादी संख्या 2 द्वारा विक्रय के लिए अनुबंध और सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी सहित जिन दस्तावेजों पर भरोसा किया गया, वे अपंजीकृत थे और इसलिए संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 के तहत स्वामित्व अधिकार स्थापित करने के लिए अपर्याप्त थे।
मोचन के अधिकार के मुद्दे पर, न्यायालय ने पाया कि प्रतिवादी संख्या 2 के पास बकाया राशि का भुगतान करने और संपत्ति को छुड़ाने के कई अवसर थे, लेकिन वह ऐसा करने में विफल रहा। न्यायालय ने इस बात पर प्रकाश डाला कि SARFAESI अधिनियम की धारा 13(8) के तहत मोचन का अधिकार अप्रतिबंधित नहीं है और इसे निर्धारित वैधानिक समयसीमा के भीतर प्रयोग किया जाना चाहिए।
न्यायालय ने नीलामी की वैधता को भी बरकरार रखा, जिसमें कहा गया कि यह SARFAESI अधिनियम के अनुपालन में आयोजित की गई थी और इसमें कोई भी भौतिक अनियमितता या धोखाधड़ी नहीं हुई थी। अपने पहले के निर्णयों का हवाला देते हुए, पीठ ने टिप्पणी की:
“जब तक धोखाधड़ी, मिलीभगत या गंभीर अनियमितताओं का सबूत न हो, तब तक सार्वजनिक नीलामी को हल्के में नहीं लिया जा सकता।” सर्वोच्च न्यायालय ने उच्च न्यायालय के आदेश को खारिज कर दिया, अपीलीय न्यायाधिकरण के निर्णय को बहाल किया, तथा बैंक को अपीलकर्ता को संपत्ति का कब्जा सौंपने का निर्देश दिया। साथ ही, अपीलकर्ता को आवश्यक होने पर कब्जा सुरक्षित करने के लिए आगे कानूनी कदम उठाने की अनुमति दी।
पक्ष और प्रतिनिधित्व
– अपीलकर्ता: संजय शर्मा, जिनका प्रतिनिधित्व श्री आर.सी. कौशिक और श्री एम.के. गोयल ने किया।
– प्रतिवादी संख्या 1: कोटक महिंद्रा बैंक लिमिटेड, जिनका प्रतिनिधित्व श्री अरुण अग्रवाल और सुश्री अंशिका अग्रवाल ने किया।
– प्रतिवादी संख्या 2: जिनका प्रतिनिधित्व सुश्री कनिका अग्निहोत्री और श्री राजीव सिंह ने किया।
