इलाहाबाद हाईकोर्ट ने विशिष्ट प्रदर्शन के मुकदमों में अंतरिम निषेधाज्ञा पर एक महत्वपूर्ण फैसला सुनाया है। हाईकोर्ट ने माना है कि एक अदालत, सिविल प्रक्रिया संहिता (सीपीसी) के आदेश 39 नियम 1 और 2 के तहत, प्रतिवादी को मुकदमे के दौरान संपत्ति को हस्तांतरित करने (बेचने) से रोक सकती है, भले ही ऐसा हस्तांतरण संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम (टीपी एक्ट) की धारा 52 के तहत ‘लिस पेंडेंस’ (लंबित वाद) के सिद्धांत के अंतर्गत आता हो।
न्यायमूर्ति संदीप जैन ने एक ट्रायल कोर्ट के आदेश को रद्द कर दिया, जिसने निषेधाज्ञा देने से इनकार कर दिया था। हाईकोर्ट ने तर्क दिया कि ‘लिस पेंडेंस’ का नियम तीसरे पक्ष के अधिकारों के निर्माण को नहीं रोकता है, जिससे भविष्य में जटिलताएँ पैदा हो सकती हैं, और विधानमंडल ने धारा 52 के बावजूद निषेधाज्ञा का एक अलग उपाय प्रदान किया है।
कोर्ट ने वादी द्वारा दायर एक प्रथम अपीलीय आदेश (FAFO) को स्वीकार करते हुए, उन्हें मुकदमे के लंबित रहने तक प्रतिवादी को विवादित भूमि को बेचने या हस्तांतरित करने से रोकने के लिए एक अंतरिम निषेधाज्ञा प्रदान की।
मामले की पृष्ठभूमि
यह अपील (प्रथम अपीलीय आदेश संख्या – 2422 ऑफ 2025) वादीगण, महेश कुमार और 3 अन्य द्वारा, सिविल जज (सीनियर डिवीजन), गौतम बुद्ध नगर के दिनांक 17.09.2025 के आदेश के खिलाफ दायर की गई थी। ट्रायल कोर्ट ने मूल वाद संख्या 751 ऑफ 2023 में उनकी अंतरिम निषेधाज्ञा की अर्जी को खारिज कर दिया था।
वादीगण ने यह मुकदमा प्रतिवादी, ओमैरा बिल्डकॉन प्रोप्राइटर ललित गोगिया, द्वारा निष्पादित दिनांक 28.07.2022 के एक पंजीकृत बिक्री अनुबंध (registered agreement to sell) के विशिष्ट प्रदर्शन (specific performance) के लिए दायर किया था। यह अनुबंध गौतम बुद्ध नगर के मिर्जापुर गाँव में स्थित 3250 वर्ग गज भूमि से संबंधित था, जिसका कुल सौदा 2.05 करोड़ रुपये में तय हुआ था।
वादपत्र के अनुसार, वादीगण ने अनुबंध से पहले ही 1.85 करोड़ रुपये का भुगतान कर दिया था, और शेष 20 लाख रुपये का भुगतान 28.10.2022 तक किया जाना था, जिस समय प्रतिवादी को बिक्री विलेख (sale deed) निष्पादित करना था। वादीगण ने आरोप लगाया कि उनकी ओर से अनुबंध के निष्पादन की तत्परता और इच्छा (readiness and willingness) होने के बावजूद, और सब-रजिस्ट्रार के समक्ष उपस्थित होने के लिए कानूनी नोटिस देने के बावजूद, प्रतिवादी ने विलेख निष्पादित नहीं किया।
मुकदमे के दौरान, वादीगण ने सीपीसी के आदेश 39 नियम 1 और 2 के तहत एक आवेदन दायर कर कहा कि प्रतिवादी की मंशा “दुर्भावनापूर्ण” (malafide) हो गई थी और वह “विवादित भूमि को अन्य व्यक्तियों को बेचने का इरादा” रखता था, जिससे “मामला जटिल हो जाएगा।”
तर्क और ट्रायल कोर्ट का निर्णय
प्रतिवादी ने निषेधाज्ञा का विरोध करते हुए दावा किया कि 1.85 करोड़ रुपये की राशि एक “ऋण” (loan) थी और कथित बिक्री अनुबंध केवल “ऋण के लिए सुरक्षा” (security for the loan) के तौर पर निष्पादित किया गया था। प्रतिवादी ने तर्क दिया कि वह राशि वापस करने को तैयार था और वादी अनुबंध की शर्तों को पूरा करने के लिए तैयार और इच्छुक नहीं थे।
ट्रायल कोर्ट ने 17.09.2025 के अपने आदेश में वादी की निषेधाज्ञा अर्जी को खारिज कर दिया। ट्रायल कोर्ट ने तर्क दिया कि वादी न तो विवादित भूमि के मालिक थे और न ही उनके पास कब्जा (possession) था, और बिक्री के अनुबंध से कोई स्वामित्व (title) नहीं मिलता। अदालत ने यह भी माना कि कोई ‘प्रथम दृष्टया मामला’ (prima facie case) नहीं बनता था और यदि कोई हस्तांतरण होता भी है, तो वह “लिस पेंडेंस के सिद्धांत से बाधित” (barred by the principle of lis-pendens) होगा, जिसका अर्थ है कि वादी को कोई “अपूरणीय क्षति” (irreparable injury) नहीं होगी।
अपीलकर्ता (वादी) ने हाईकोर्ट के समक्ष तर्क दिया कि ट्रायल कोर्ट का तर्क “विकृत” (perverse) था। उनके वकील ने प्रस्तुत किया कि वादी ने “कभी भी यह दावा नहीं किया कि उनके पास विवादित भूमि का कोई स्वामित्व है या वे कब्जे में हैं,” और यह कभी मुद्दा था ही नहीं। एकमात्र मुद्दा प्रतिवादी द्वारा भूमि बेचने के इरादे का था, जिससे मुकदमे में “जटिलताएँ पैदा होंगी।” अपीलकर्ताओं ने सुप्रीम कोर्ट के रामकांत अंबालाल चोकसी बनाम हरीश अंबालाल चोकसी व अन्य (2024) 11 SCC 351 मामले पर भरोसा किया, जिसमें यह माना गया था कि “टीपी एक्ट की धारा 52 के तहत ‘लिस पेंडेंस’ के नियम के बावजूद” निषेधाज्ञा दी जा सकती है।
प्रतिवादी (उत्तरदाता) ने तर्क दिया कि टीपी एक्ट की धारा 52 लागू होती है, और कोई भी बाद का खरीदार मुकदमे के फैसले से बंधा होगा, इसलिए वादी निषेधाज्ञा पाने के हकदार नहीं थे।
हाईकोर्ट का विश्लेषण और टिप्पणियाँ
न्यायमूर्ति संदीप जैन ने अपील की सुनवाई करते हुए कहा कि वादी “केवल यह अंतरिम राहत मांग रहे थे कि प्रतिवादी को विवादित भूमि को तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करने से रोका जाए, जो पूरी तरह से कानून के अनुसार है।”
कोर्ट ने ट्रायल कोर्ट के उस तर्क को “विकृत” (perverse) पाया, जो वादी के स्वामित्व या कब्जे की कमी पर केंद्रित था, क्योंकि यह “वादी की स्वीकृत स्थिति” (admitted position) थी, और वादी अपने कब्जे की सुरक्षा की मांग नहीं कर रहे थे।
हाईकोर्ट ने रामकांत अंबालाल चोकसी (उपरोक्त) मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का विस्तार से उल्लेख किया, जिसने इसी मुद्दे को संबोधित किया था। उस फैसले में कहा गया था:
“यह सच है कि टीपी एक्ट की धारा 52 में प्रतिपादित ‘लिस पेंडेंस’ का सिद्धांत मुकदमे के दौरान होने वाले सभी हस्तांतरणों का ख्याल रखता है; लेकिन यह वादी के हितों की पूरी तरह से देखभाल करने के लिए हमेशा पर्याप्त नहीं हो सकता है।”
न्यायमूर्ति जैन ने सुप्रीम कोर्ट द्वारा दिए गए उस उदाहरण पर प्रकाश डाला: यदि प्रतिवादी को रोका नहीं जाता है और “कोई तीसरा पक्ष लंबित मुकदमे की सूचना के बिना सद्भावनापूर्वक मूल्य देकर (bona fide for value without any notice) उसे खरीद लेता है… और उस पर सुधार (improvement) के लिए एक बड़ी राशि खर्च करता है, तो उसके पक्ष में साम्यता (equity in his favour) हस्तक्षेप कर सकती है और अदालत को वादी को विशिष्ट प्रदर्शन (specific performance) की साम्यिक राहत (equitable relief) देने से इनकार करने के लिए प्रेरित कर सकती है…”
सुप्रीम कोर्ट के तर्क को अपनाते हुए, हाईकोर्ट ने कहा कि “यदि टीपी एक्ट की धारा 52 में निहित ‘लिस पेंडेंस’ के सिद्धांत को ही… सभी समस्याओं का रामबाण (panacea) मान लिया गया होता, तो विधानमंडल ने सीपीसी के आदेश 39 नियम 1 में संपत्ति के हस्तांतरण पर रोक लगाने के लिए अंतरिम निषेधाज्ञा का प्रावधान नहीं किया होता।”
अंतिम निर्णय
यह निष्कर्ष निकालते हुए कि ट्रायल कोर्ट ने “वादी की अंतरिम निषेधाज्ञा अर्जी को खारिज करने में निश्चित रूप से त्रुटि की है,” हाईकोर्ट ने अपील को स्वीकार कर लिया।
दिनांक 17.09.2025 के आक्षेपित आदेश को रद्द कर दिया गया, और वादी के आवेदन (6C-2) को सीपीसी के आदेश 39 नियम 1 और 2 के तहत स्वीकार किया गया।
परिणामस्वरूप, प्रतिवादी, ओमैरा बिल्डकॉन, को “मुकदमे के लंबित रहने के दौरान, विवादित भूमि को हस्तांतरित करने, या तीसरे पक्ष के अधिकार बनाने से रोका जाता है।” ट्रायल कोर्ट को यह भी निर्देश दिया गया कि वह मूल मुकदमे का फैसला “अधिमानतः छह महीने की अवधि के भीतर” करे।
