राजस्थान स्टाम्प अधिनियम, 1998 के तहत स्टाम्प ड्यूटी की गणना के लिए जमीन का वास्तविक उपयोग (यूसेज) ही उसका मूल्यांकन तय करता है, न कि उस क्षेत्र का जोनल वर्गीकरण। सुप्रीम कोर्ट की पीठ, जिसमें जस्टिस जे. बी. पारडीवाला और जस्टिस के. विनोद चंद्रन शामिल थे, ने यह महत्वपूर्ण निर्णय सुनाया। उपहार में दी गई संपत्ति के हिस्से को औद्योगिक माना जाए या वाणिज्यिक (कमर्शियल), इस विवाद का निपटारा करते हुए शीर्ष अदालत ने हाईकोर्ट के फैसले को रद्द कर दिया और वैधानिक प्राधिकरणों के निष्कर्षों को बहाल कर दिया। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि परिसर में ही निर्मित वस्तुओं की खुदरा बिक्री करने से कोई औद्योगिक इमारत वाणिज्यिक इमारत में तब्दील नहीं हो जाती।
मामले की पृष्ठभूमि
यह मामला एक बहुमंजिला इमारत (भूखंड और तीन ऊपरी मंजिलें) से जुड़ा है, जहां एक परिवार अपना व्यवसाय चलाता था और भाइयों-बहनों के पास इमारत के अलग-अलग हिस्सों का मालिकाना हक था। एक भाई ने अपने हिस्से को दूसरे भाई के नाम हस्तांतरित करने के लिए उपहार पत्र (गिफ्ट डीड) निष्पादित किया और आवासीय मूल्यांकन के आधार पर स्टाम्प ड्यूटी जमा की। लागू नियमों के अनुसार, आवासीय भूमि का मूल्यांकन औद्योगिक भूमि से अधिक होता है, लेकिन वाणिज्यिक भूमि से कम होता है।
पंजीकरण के बाद, सब-रजिस्ट्रार ने संपत्ति का निरीक्षण किया और अतिरिक्त स्टाम्प ड्यूटी की मांग की। उन्होंने तर्क दिया कि परिसर में “सॉढ़ी कारपेट्स” नाम से एक शोरूम चलाया जा रहा था और आसपास का गोलीमार गार्डन क्षेत्र वाणिज्यिक गतिविधियों का केंद्र था, इसलिए यह संपत्ति वाणिज्यिक श्रेणी में आती है।
इसके बाद, स्टाम्प अधिनियम के तहत सक्षम प्राधिकारी कलेक्टर ने संपत्ति का निरीक्षण किया और दर्ज किया कि इमारत का उपयोग एक कारखाने (उद्योग) के रूप में किया जा रहा था। राजस्थान टैक्स बोर्ड ने सब-रजिस्ट्रार और कलेक्टर दोनों की निरीक्षण रिपोर्टों के साथ-साथ राजस्थान सरकार द्वारा जारी सर्कुलर संख्या 2/2004 का अध्ययन किया और कलेक्टर के इस निष्कर्ष से सहमति जताई कि संपत्ति औद्योगिक प्रकृति की है।
राज्य सरकार ने टैक्स बोर्ड के फैसले को हाईकोर्ट में चुनौती दी। हाईकोर्ट ने वैधानिक प्राधिकरणों के सर्वसम्मति वाले निष्कर्षों को उलट दिया। हाईकोर्ट ने माना कि औद्योगिक दरों पर मूल्यांकन का पात्र होने के लिए संपत्ति का औद्योगिक क्षेत्र में स्थित होना और केवल निर्माण कार्य के लिए इस्तेमाल होना अनिवार्य है। चूंकि वहां निर्मित सामान की बिक्री भी की जा रही थी, इसलिए हाईकोर्ट ने इसे वाणिज्यिक संपत्ति करार दिया। इसके बाद अपीलकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट का दरवाजा खटखटाया।
पक्षों की दलीलें
अपीलकर्ता ने अदालत के समक्ष तर्क दिया कि इस संपत्ति का उपयोग औद्योगिक उद्देश्यों के लिए किया जा रहा था। उन्होंने ध्यान दिलाया कि यह परिसर कारखाना अधिनियम, 1948 के तहत एक कारखाने के रूप में पंजीकृत था और जिला उद्योग केंद्र, जयपुर के पास भी एक उद्योग के रूप में पंजीकृत था। अपीलकर्ता ने यह भी कहा कि गिफ्ट डीड पर आवासीय दर से स्टाम्प ड्यूटी चुकाई गई थी, जो औद्योगिक दरों से पहले ही अधिक थी।
दूसरी ओर, राज्य सरकार ने मास्टर प्लान का हवाला देते हुए तर्क दिया कि परिसर से वाणिज्यिक बिक्री होने के कारण इसे औद्योगिक दरों पर मूल्यांकित नहीं किया जा सकता।
सुप्रीम कोर्ट का विश्लेषण
स्टाम्प ड्यूटी तय करने के संबंध में राजस्थान सरकार के सर्कुलर संख्या 2/2004 का परीक्षण करते हुए सुप्रीम कोर्ट ने माना कि यह सर्कुलर जोनल वर्गीकरण के बजाय वास्तविक उपयोग पर ध्यान केंद्रित करता है।
पीठ ने टिप्पणी की: “सर्कुलर, जहां तक औद्योगिक भूमि के मूल्यांकन का सवाल है, उपयोग को निर्दिष्ट करता है न कि क्षेत्र के वर्गीकरण को। सर्कुलर की शर्त है कि दस्तावेज़ के निष्पादन के समय यदि भूमि का औद्योगिक उपयोग किया जा रहा है या वह रीको (RIICO) औद्योगिक क्षेत्र में स्थित है या औद्योगिक उद्देश्य के लिए परिवर्तित की गई है, तो इसका मूल्यांकन औद्योगिक दर पर किया जाएगा। इसलिए, हमारा यह निष्कर्ष है कि संपत्ति का वास्तविक उपयोग ही भूमि का मूल्यांकन तय करता है, न कि मास्टर प्लान के अनुसार क्षेत्र का वर्गीकरण, जैसा कि विद्वान राज्य अधिवक्ता ने प्रस्तुत किया है।”
परिसर में होने वाली बिक्री को लेकर हाईकोर्ट द्वारा अपनाए गए दृष्टिकोण को खारिज करते हुए सुप्रीम कोर्ट ने जोर देकर कहा कि निर्माण (मैन्युफैक्चरिंग) प्रक्रिया में उत्पादित वस्तुओं की बिक्री स्वाभाविक रूप से शामिल है: “कलेक्टर ने वास्तव में परिसर का भौतिक निरीक्षण किया था और वहां विनिर्माण गतिविधि जारी पाई थी। निर्मित वस्तुओं की बिक्री होना स्वाभाविक है और यदि परिसर का उपयोग ऐसी बिक्री, यहां तक कि खुदरा बिक्री के लिए भी किया जाता है, तो इससे यह निष्कर्ष नहीं निकाला जा सकता कि संपत्ति का उपयोग औद्योगिक उद्देश्य के बजाय वाणिज्यिक उद्देश्य के लिए किया जा रहा है।”
शीर्ष अदालत ने कहा कि औद्योगिक गतिविधियों को बढ़ावा देने के उद्देश्य से ही औद्योगिक भूमि के लिए कम मूल्यांकन दरें लागू की जाती हैं। इसके अलावा, राज्य सर्कुलर के तहत कारखाने और उद्योग के रूप में पंजीकरण का बहुत महत्व है।
हाईकोर्ट के तर्क की आलोचना करते हुए पीठ ने कहा: “हाईकोर्ट ने ऐसा मानदंड लागू करने में स्पष्ट रूप से भूल की जो विभिन्न संपत्तियों, विशेष रूप से औद्योगिक, आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियों के मूल्यांकन के लिए राज्य सरकार द्वारा जारी सर्कुलर से मेल नहीं खाता।”
सुप्रीम कोर्ट का निर्णय
हाईकोर्ट के फैसले को बरकरार रखने का कोई आधार न पाते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने अपील स्वीकार कर ली और हाईकोर्ट का आदेश रद्द करते हुए वैधानिक प्राधिकरणों के आदेश को बहाल कर दिया।
अदालत ने यह भी स्पष्ट किया कि भले ही स्टाम्प ड्यूटी स्वेच्छा से आवासीय दरों पर चुकाई गई थी (जो औद्योगिक दरों से अधिक है), फिर भी रिफंड की अनुमति नहीं दी जाएगी: “हम यह स्पष्ट करते हैं कि भले ही उपहार पत्र में आवासीय भूमि के आधार पर मूल्यांकन तय किया गया था, जो कि औद्योगिक भूमि से अधिक है, फिर भी इस आदेश के आधार पर रिफंड का कोई दावा नहीं किया जाएगा, क्योंकि उपहार पत्र के निष्पादक द्वारा यह मूल्यांकन स्वेच्छा से और पूरी जानकारी के साथ किया गया था।”
मामले का विवरण
मामले का शीर्षक: हरिंदर सिंह सॉढ़ी बनाम राजस्थान राज्य और अन्य
वाद संख्या: सिविल अपील संख्या 2026 (एसएलपी (सी) संख्या 36745/2025 से उत्पन्न)
पीठ: जस्टिस जे. बी. पारडीवाला और जस्टिस के. विनोद चंद्रन
निर्णय की तिथि: 24 अगस्त 2026
