न्यायमूर्ति अभय एस. ओका और न्यायमूर्ति उज्जल भुयान की सदस्यता वाले भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने एक महत्वपूर्ण फैसले में भारतीय संपत्ति कानून के तहत स्थापित सिद्धांत को दोहराया कि अचल संपत्ति की बिक्री के लिए एक समझौता तब तक स्वामित्व अधिकार प्रदान नहीं करता है जब तक कि पंजीकृत बिक्री विलेख निष्पादित न हो। इंडियन ओवरसीज बैंक बनाम एम.ए.एस. सुब्रमण्यन और अन्य (सिविल अपील डायरी संख्या 38616/2018) का मामला एक कंपनी से जुड़ी भूमि के स्वामित्व को लेकर विवाद से उत्पन्न हुआ।
मामले की पृष्ठभूमि:
इस विवाद में इंडियन ओवरसीज बैंक और एम.ए.एस. सुब्रमण्यन के साथ-साथ अन्य प्रतिवादी शामिल थे। मामले का सार यह था कि क्या मूल मालिक स्वर्गीय श्री एम.ए. षणमुगम द्वारा कंपनी को भूमि बेचने के समझौते से कंपनी को स्वामित्व प्राप्त हुआ था। राष्ट्रीय कंपनी कानून अपीलीय न्यायाधिकरण (एनसीएलएटी) ने पहले माना था कि अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन के तहत कब्जे के कारण भूमि कंपनी की थी, और इस निष्कर्ष को सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गई थी।
कानूनी मुद्दे:
1. बिक्री के लिए समझौते के आधार पर स्वामित्व की वैधता:
सर्वोच्च न्यायालय ने विश्लेषण किया कि क्या पंजीकृत बिक्री विलेख की अनुपस्थिति में कब्जा और बिक्री के लिए समझौता स्वामित्व प्रदान कर सकता है।
2. स्वामित्व निर्धारित करने में एनसीएलएटी की भूमिका:
न्यायालय ने विचार किया कि क्या एनसीएलएटी के पास बिक्री विलेख को अमान्य घोषित करने का अधिकार है।
3. संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 का अनुप्रयोग:
धारा 54 में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि बिक्री के लिए समझौता, अपने आप में, संपत्ति में कोई हित या शीर्षक नहीं बनाता है।
न्यायालय का निर्णय:
सर्वोच्च न्यायालय ने एनसीएलएटी की घोषणा को दरकिनार करते हुए आंशिक रूप से अपील की अनुमति दी कि 31 अक्टूबर, 2011 की बिक्री विलेख कंपनी पर बाध्यकारी नहीं थी। न्यायालय ने टिप्पणी की:
“अचल संपत्ति के संबंध में बिक्री के लिए किया गया समझौता, समझौते के तहत क्रेता के पक्ष में स्वामित्व हस्तांतरित नहीं करता है। ₹100 से अधिक मूल्य की अचल संपत्ति को बेचने का एकमात्र तरीका भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 के अनुसार विधिवत पंजीकृत बिक्री विलेख है।”
निर्णय ने स्पष्ट किया कि अनुबंध के आंशिक निष्पादन के तहत कब्जा स्वामित्व के बराबर नहीं है, जब तक कि अनुबंध को कानूनी तंत्र के माध्यम से विशेष रूप से लागू नहीं किया जाता है।
टिप्पणियाँ:
न्यायालय ने स्वामित्व स्थापित करने के लिए पंजीकृत दस्तावेज की आवश्यकता पर जोर दिया और कहा:
“जब तक मूल मालिक ने पंजीकृत बिक्री विलेख के निष्पादन द्वारा संपत्ति नहीं बेची थी, तब तक वह संपत्ति का कानूनी मालिक बना रहा।”
इसके अतिरिक्त, पीठ ने कथित समझौते को लागू करने के लिए कंपनी द्वारा दायर विशिष्ट निष्पादन के लिए किसी भी मुकदमे की अनुपस्थिति पर ध्यान दिया।
प्रतिनिधित्व:
– अपीलकर्ता (इंडियन ओवरसीज बैंक) की ओर से: वरिष्ठ अधिवक्ता श्री कुणाल टंडन, अधिवक्ता श्री कुश चतुर्वेदी, सुश्री प्रेरणा प्रियदर्शिनी और अन्य।
– प्रतिवादियों की ओर से: अधिवक्ता श्री आर. जवाहर लाल, सुश्री नप्पिनई (वरिष्ठ अधिवक्ता), श्री बालाजी श्रीनिवासन और उनकी टीमों ने प्रतिवादियों का प्रतिनिधित्व किया।
