ज्वाइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट के तहत फ्लैट देने में देरी के लिए बिल्डर के साथ जमीन मालिक संयुक्त रूप से जिम्मेदार नहीं: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने फ्लैट खरीदारों द्वारा दायर सिविल अपीलों को खारिज कर दिया है। कोर्ट ने फैसला सुनाया है कि फ्लैटों का कब्जा (पजेशन) देने में देरी के कारण मुआवजे के भुगतान के लिए जमीन मालिकों (लैंडओनर्स) को डेवलपर के साथ संयुक्त रूप से जिम्मेदार नहीं ठहराया जा सकता। जस्टिस पमिदिघंटम श्री नरसिम्हा और जस्टिस आलोक अराधे की पीठ ने निष्कर्ष निकाला कि ज्वाइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट (JDA) के तहत निर्माण और डिलीवरी का पूरा दायित्व पूरी तरह से डेवलपर का था, और सेवा में कमी के लिए जमीन मालिकों को दंडित नहीं किया जा सकता।

मामले की पृष्ठभूमि

विवाद एक हाउसिंग प्रोजेक्ट से जुड़ा है, जहां जमीन मालिकों ने 24 फरवरी, 2012 को मेसर्स यूनिशायर होम्स एलएलपी (डेवलपर) के साथ एक ज्वाइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट (JDA) किया था और डेवलपर के पक्ष में एक जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) निष्पादित की थी। फरवरी 2013 में नक्शा पास होने के बाद, डेवलपर ने फ्लैट खरीदारों के साथ बिक्री समझौते (Sale Agreements) किए और 36 महीने के भीतर फ्लैटों का पजेशन देने का वादा किया।

जब 24 फरवरी, 2017 को 36 महीने की शुरुआती अवधि और छह महीने का ग्रेस पीरियड समाप्त हो गया, तब भी प्रोजेक्ट अधूरा था। इसके बाद अपीलकर्ताओं (फ्लैट खरीदारों) ने अगस्त 2017 में सेवा में कमी का आरोप लगाते हुए राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) का दरवाजा खटखटाया।

19 अक्टूबर, 2023 को, NCDRC ने छह साल से अधिक की देरी के आधार पर सेवा में कमी पाई। NCDRC ने डेवलपर को निर्माण पूरा करने, पजेशन सौंपने और खरीदारों द्वारा जमा की गई राशि पर 6% प्रति वर्ष की दर से ब्याज देने का निर्देश दिया। महत्वपूर्ण बात यह है कि NCDRC ने देरी के लिए जमीन मालिकों को जिम्मेदार नहीं माना।

सुप्रीम कोर्ट द्वारा मामले को वापस भेजने (रिमांड) और पुनर्विचार याचिकाओं से जुड़ी एक लंबी कानूनी प्रक्रिया के बाद, NCDRC ने 30 जुलाई, 2024 को अंतिम निर्णय दिया कि सेवा में कमी के लिए जमीन मालिकों को संयुक्त रूप से जिम्मेदार नहीं ठहराया जा सकता है। हालांकि, आयोग ने जमीन मालिकों और डेवलपर दोनों को अपीलकर्ताओं के पक्ष में टाइटल (स्वामित्व) ट्रांसफर करने और सेल डीड निष्पादित करने का निर्देश दिया। अपीलकर्ताओं ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 की धारा 67 के तहत सुप्रीम कोर्ट में इस आदेश को चुनौती दी, और मांग की कि देरी के मुआवजे के लिए जमीन मालिकों को भी संयुक्त रूप से जिम्मेदार ठहराया जाए।

पक्षकारों की दलीलें

अपीलकर्ताओं के वकील ने तर्क दिया कि जमीन मालिकों द्वारा डेवलपर के पक्ष में GPA निष्पादित करने से प्रिंसिपल (मालिक) और एजेंट का संबंध स्थापित होता है, जिससे एजेंट के त्रुटिपूर्ण कार्यों के लिए प्रिंसिपल उत्तरदायी हो जाता है। बिक्री समझौते के विभिन्न खंडों और सुप्रीम कोर्ट के पिछले फैसलों का हवाला देते हुए, अपीलकर्ताओं ने दावा किया कि दोनों पक्ष सेवा में कमी के लिए संयुक्त रूप से जिम्मेदार हैं।

इसके जवाब में, जमीन मालिकों के वकील ने दलील दी कि JDA के तहत निर्माण और डिलीवरी की पूरी जिम्मेदारी डेवलपर की थी। उन्होंने इस बात पर जोर दिया कि JDA के तहत डेवलपर ने जमीन मालिकों को किसी भी दायित्व से पूरी तरह मुक्त (indemnify) रखा था, वे बिक्री समझौतों पर हस्ताक्षरकर्ता नहीं थे, और पजेशन में देरी उनके किसी भी कार्य या चूक के कारण नहीं हुई थी।

डेवलपर के वकील ने NCDRC द्वारा पारित आदेशों का समर्थन किया।

कोर्ट का विश्लेषण

जस्टिस आलोक अराधे द्वारा लिखे गए इस फैसले में JDA और GPA के प्रावधानों का बारीकी से विश्लेषण किया गया। कोर्ट ने नोट किया कि JDA के खंड 7.4 में स्पष्ट रूप से एक-दूसरे को दायित्वों से मुक्त रखने (mutual indemnities) का प्रावधान है। इसमें कहा गया है कि डेवलपर और खरीदारों के बीच किसी भी समझौते के उल्लंघन की स्थिति में, “प्रथम पक्ष/मालिक इसके किसी भी परिणाम के लिए उत्तरदायी नहीं होंगे, जिसका सामना द्वितीय पक्ष/डेवलपर को करना पड़े। द्वितीय पक्ष/डेवलपर हमेशा प्रथम पक्ष/मालिकों की क्षतिपूर्ति करेगा और उन्हें दायित्व मुक्त रखेगा।”

JDA और GPA को एक साथ पढ़ते हुए, कोर्ट ने स्पष्ट किया कि डेवलपर के पास अपने हिस्से में आने वाले फ्लैटों के संबंध में बिक्री समझौते करने, निर्माण करने, भुगतान प्राप्त करने और पजेशन ट्रांसफर करने का विशेष अधिकार था।

सुप्रीम कोर्ट ने टिप्पणी की: “अपीलकर्ताओं का यह मामला नहीं है कि जमीन मालिकों की ओर से किसी कार्य या चूक के कारण निर्माण में देरी हुई। देरी के मुआवजे का भुगतान करने का दायित्व केवल इस आधार पर थोपने की कोशिश की जा रही है कि उनके बीच प्रिंसिपल और एजेंट का संबंध है।”

अपीलकर्ताओं की दलीलों को खारिज करते हुए, कोर्ट ने कहा: “डेवलपर की ओर से हुई चूक के लिए जमीन मालिकों को, जिनका निर्माण से कोई लेना-देना नहीं है, सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है, विशेष रूप से तब जब डेवलपर ने निर्माण में होने वाले कार्यों या चूक से उत्पन्न होने वाले दायित्वों से उन्हें (जमीन मालिकों को) मुक्त (indemnify) रखा है।”

कोर्ट ने अपीलकर्ताओं द्वारा पेश की गई नजीरों (precedents) की भी जांच की, और विशेष रूप से उल्लेख किया कि अक्षय और अन्य बनाम आदित्य और अन्य मामले का हवाला देना गलत था। कोर्ट ने बताया कि अक्षय मामले में, यह बरकरार रखा गया था कि देरी के मुआवजे के भुगतान के लिए केवल डेवलपर जिम्मेदार था, जो तथ्यात्मक रूप से अपीलकर्ताओं के बजाय जमीन मालिकों के मामले का समर्थन करता है। कोर्ट ने आगे स्पष्ट किया कि संयुक्त दायित्व (joint and several liability) का मुद्दा “प्रत्येक मामले के तथ्यों के आधार पर तय किया जाना चाहिए।”

निर्णय

सुप्रीम कोर्ट को अपीलों में कोई योग्यता (merit) नहीं मिली और उन्हें खारिज कर दिया। सुप्रीम कोर्ट ने NCDRC के फैसले को बरकरार रखते हुए पुष्टि की कि NCDRC “ने निर्माण में देरी के लिए मुआवजे की जिम्मेदारी सही ढंग से डेवलपर पर तय की है क्योंकि निर्माण में देरी के लिए वही जिम्मेदार था।” कोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि अपीलकर्ताओं के हितों की पूरी तरह से रक्षा की गई है क्योंकि जमीन मालिकों और डेवलपर दोनों को स्वामित्व (title) ट्रांसफर करने का उचित निर्देश दिया जा चुका है।

केस विवरण

• केस का नाम: श्रीगणेश चंद्रशेखरन और अन्य बनाम मेसर्स यूनिशायर होम्स एलएलपी और अन्य
• केस नंबर: 2024 की सिविल अपील संख्या 10527-10528
• कोरम : जस्टिस पमिदिघंटम श्री नरसिम्हा और जस्टिस आलोक अराधे