घर मिलने में देरी और बिल्डर द्वारा वादा की गयी सेवाएं न देने के संबंधित मुद्दों ते त्वरित निपटारन के लिए सरकार ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2116 शॉर्ट फॉर्म RERA अधिनियम, 2016 1 मई 2016 से लागू किया है।रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण एक कानूनी निकाय और रियल एस्टेट क्षेत्र में उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा और विनियमन के लिए रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की स्थापना का उद्देश्य।
यह अधिनियम परियोजना में पारदर्शिता भी सुनिश्चित करता है और बिल्डर के बारे में उचित जानकारी प्रदान करता है और त्वरित विवाद निवारण के लिए एक निर्णायक तंत्र स्थापित करता है। इस अधिनियम के अनुसार, डेवलपर स्वीकृत योजनाओं में कोई भी परिवर्तन और परिवर्धन नहीं कर सकता है, जो पहले या खरीदार की लिखित अनुमति के बिना सहमत था।
पीड़ित व्यक्ति रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 31 के तहत रेरा प्राधिकरण या निर्णायक अधिकारी के पास शिकायत दर्ज करा सकता है। ऐसी शिकायतें प्रमोटरों, आवंटियों और/या रियल एस्टेट एजेंटों के खिलाफ हो सकती हैं।
निर्णायक अधिकारी की भूमिका:
एक निर्णायक अधिकारी एक अर्ध-न्यायिक व्यक्ति होता है जो रेरा अधिनियम, 2016 के तहत उत्पन्न होने वाले विवादों को सुलझाने के लिए अधिकृत होता है। न्यायनिर्णायक अधिकारी वह व्यक्ति होगा जो जिला न्यायाधीश है या रहा है।
निम्नलिखित स्थितियों में शिकायत दर्ज की जा सकती है;
· कब्जे में देरी
· झूठा विज्ञापन
· परियोजना पंजीकरण में विसंगति
· अत्यधिक अग्रिम भुगतान
· संरचनात्मक दोष
· अपूर्ण परियोजना विवरण
राज्य सरकारों ने अपनी स्वयं की प्रक्रिया और आवेदन प्रपत्र निर्धारित किए हैं, जिसमें शिकायत की जा सकती है।
रेरा के तहत शिकायत संबंधित राज्यों के नियमों के तहत निर्धारित फॉर्म में होनी चाहिए।
रेरा के तहत पंजीकृत किसी परियोजना के संबंध में, निर्धारित समय सीमा के भीतर, अधिनियम या रेरा के तहत बनाए गए नियमों या विनियमों के किसी भी प्रावधान के उल्लंघन या उल्लंघन के लिए शिकायत दर्ज की जा सकती है।
RERA अधिनियम, 2016 के तहत शिकायत दर्ज करने की प्रक्रिया
चरण 1 (राज्य की वेबसाइट देखें):
यदि आप प्राधिकरण के साथ शिकायत दर्ज करना चाहते हैं, तो आपको सबसे पहले राज्य की आधिकारिक वेबसाइट पर जाना होगा और शिकायत पंजीकरण फॉर्म / अनुभाग देखना होगा, जहां आप अपनी शिकायत दर्ज करा सकते हैं।
चरण 2 (शिकायत फॉर्म भरना):
एक बार शिकायत पंजीकरण फॉर्म पर पीड़ित भूमि, उसे नाम, पता, संपर्क विवरण और परियोजना विवरण सहित निम्नलिखित विवरण भरने की जरूरत है ताकि विभाग से भविष्य में संचार प्राप्त करने के कारण के साथ-साथ दाखिल किया जा सके। प्रासंगिक दस्तावेजों द्वारा समर्थित एक शिकायत, जो न्यायनिर्णयन के लिए महत्वपूर्ण है।
चरण 3 (शुल्क भुगतान):
एक बार जब आप फॉर्म को पूरी तरह से भर लेते हैं, तो उपयोगकर्ता को शिकायत को संसाधित करने के लिए एक राशि का भुगतान करना होगा, जो 1,000/- रुपये से लेकर रु. 5,000/- राज्य दर राज्य के अनुसार और वही ऑनलाइन भुगतान के विभिन्न तरीकों के माध्यम से भुगतान कर सकते हैं।
चरण 4 (पुष्टिकरण):
भुगतान के बाद, उपयोगकर्ता को संदेश और ईमेल के माध्यम से एक सूचना प्राप्त होगी कि भुगतान / शिकायत सफलतापूर्वक दर्ज की गई है और इसे रेरा की वेबसाइट पर ट्रैक किया जा सकता है।
चरण 5 (कार्यवाही):
शिकायत प्राप्त करने के बाद, नियामक प्राधिकरण एक जांच बेंच रखता है, जिसमें शामिल पक्ष को एक उचित अवसर के रूप में अपनी बात रखने का उचित मौका दिया जाता है। लेकिन यह संबंधित प्राधिकरण का एकमात्र विवेक है कि क्या उपभोक्ता की शिकायतों को एकल पीठ के सदस्य या प्राधिकरण के किसी सदस्य द्वारा सुना जाएगा।
नियमानुसार उक्त शिकायत का निराकरण प्राप्त होने के 60 दिनों के भीतर करना होता है।
अन्य कानूनी उपाय:
2 नवंबर 2020 के एक फैसले में, भारत के सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित मामले में “मैसर्स इम्पेरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी और अन्य (सिविल अपील संख्या 2020 का 3581-3590)” के रूप में झुका हुआ, स्पष्ट रूप से ने कहा कि खरीदार रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के रूप में उनके लिए उपलब्ध कानूनी उपायों का चयन करने के लिए स्वतंत्र हैं और साथ ही उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 1986 (सीपी अधिनियम) के तहत उपभोक्ता मंचों को शिकायत यहां तक कि दिवाला और दिवालियापन संहिता 2016 भी हैं। (आईबीसी)।
