हाल ही में एक फैसले में, इलाहाबाद हाईकोर्ट ने पुष्टि की कि सार्वजनिक नीलामी में बेची गई संपत्तियां पूर्ण स्टाम्प शुल्क दायित्वों के लिए पुनर्मूल्यांकन से छूट नहीं देती हैं। यह निर्णय मेसर्स यंग स्टाइल ओवरसीज बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य (रिट सी संख्या 26449/2022) के मामले में आया, जहां अदालत ने वित्तीय परिसंपत्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण तथा प्रतिभूति हित प्रवर्तन (SARFAESI) अधिनियम, 2002 के तहत बेची गई संपत्ति पर स्टाम्प शुल्क में महत्वपूर्ण कमी को बरकरार रखा।
मामले की पृष्ठभूमि
याचिकाकर्ता, मेसर्स यंग स्टाइल ओवरसीज ने मूल मालिक, मेसर्स वासन शूज लिमिटेड द्वारा ₹4.57 करोड़ के ऋण पर चूक करने के बाद केनरा बैंक द्वारा आयोजित सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से आगरा में एक संपत्ति खरीदी थी। बैंक के पास गिरवी रखी गई संपत्ति को याचिकाकर्ता को ₹2.02 करोड़ में बेचा गया। बिक्री के बाद, अधिकारियों ने निरीक्षण किया और पाया कि संपत्ति का बाजार मूल्य घोषित मूल्य से काफी अधिक था, जिसके कारण स्टाम्प शुल्क का पुनर्मूल्यांकन किया गया।
जिला मजिस्ट्रेट/कलेक्टर (स्टाम्प), आगरा ने दो प्रमुख आदेश जारी किए – एक 2017 में और दूसरा 2022 में – जिसमें पाया गया कि संपत्ति का कम मूल्यांकन किया गया था और ₹1.45 करोड़ के स्टाम्प शुल्क में कमी लगाई गई थी। इसने मेसर्स यंग स्टाइल ओवरसीज को आदेशों को चुनौती देने के लिए प्रेरित किया, यह तर्क देते हुए कि चूंकि बिक्री सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से हुई थी, इसलिए बिक्री मूल्य को बाजार मूल्य माना जाना चाहिए, जिससे लेनदेन को आगे की जांच से छूट मिल सके।
कानूनी मुद्दे
1. सार्वजनिक नीलामी में बाजार मूल्य: याचिकाकर्ता ने दावा किया कि सार्वजनिक नीलामी में भुगतान की गई कीमत को बाजार मूल्य माना जाना चाहिए, इस प्रकार स्टाम्प शुल्क में किसी भी कमी को नकार दिया जाना चाहिए।
2. स्टाम्प ड्यूटी की प्रयोज्यता: इस मामले में यह निर्धारित करना शामिल था कि स्टाम्प ड्यूटी की गणना भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 के अनुच्छेद 18 (सार्वजनिक नीलामी बिक्री) या अनुच्छेद 23 (सामान्य संपत्ति बिक्री) के तहत की जानी चाहिए।
3. पुनर्मूल्यांकन करने के लिए कलेक्टर का अधिकार: याचिकाकर्ता ने स्टाम्प अधिनियम की धारा 47-ए के तहत बाजार मूल्य का पुनर्मूल्यांकन करने के कलेक्टर के अधिकार को चुनौती दी, जिसमें दावा किया गया कि सार्वजनिक नीलामी बिक्री पुनर्मूल्यांकन के अधीन नहीं होनी चाहिए।
न्यायालय की टिप्पणियाँ
न्यायमूर्ति सरल श्रीवास्तव की अध्यक्षता में इलाहाबाद हाईकोर्ट ने याचिकाकर्ता के खिलाफ फैसला सुनाया, जिसमें कहा गया कि नीलामी में बिक्री मूल्य जरूरी नहीं कि बाजार मूल्य को दर्शाता हो। न्यायालय ने पाया कि नीलामी प्रक्रिया ही दोषपूर्ण थी क्योंकि यह सार्वजनिक बिक्री के लिए वैधानिक आवश्यकताओं का पालन नहीं करती थी, जिसके लिए कई समाचार पत्रों में व्यापक प्रचार अनिवार्य है। न्यायालय ने कहा:
“कानून के तहत बिक्री प्रक्रिया को उचित तरीके से संचालित नहीं किया गया था। नीलामी का पर्याप्त रूप से विज्ञापन नहीं किया गया था, जिससे सार्वजनिक बिक्री के लिए मानदंड पूरा नहीं हुआ।”
न्यायालय ने आगे कहा कि मात्र यह तथ्य कि बिक्री SARFAESI नीलामी के माध्यम से हुई है, उसे स्टाम्प शुल्क पुनर्मूल्यांकन से स्वतः छूट नहीं देता है:
“SARFAESI के तहत सार्वजनिक बिक्री लेनदेन को भारतीय स्टाम्प अधिनियम की धारा 47-ए के तहत जांच से नहीं बचाती है। संपत्ति का मूल्यांकन अभी भी उसके वास्तविक बाजार मूल्य पर किया जाना चाहिए।”
न्यायालय का निर्णय
हाईकोर्ट ने जिला मजिस्ट्रेट के आदेशों को बरकरार रखा, जिसमें संपत्ति के मूल्य और संबंधित स्टाम्प शुल्क की कमी के पुनर्मूल्यांकन की पुष्टि की गई। इसने याचिकाकर्ता को ब्याज और दंड के साथ बकाया स्टाम्प शुल्क का भुगतान करने का निर्देश दिया। न्यायमूर्ति श्रीवास्तव ने इस बात पर जोर दिया कि नीलामी के सीमित विज्ञापन और संपत्ति के कम मूल्यांकन के कारण नीलामी मूल्य को बाजार मूल्य नहीं माना जा सकता है, उन्होंने कहा:
“संपत्ति का स्पष्ट रूप से कम मूल्यांकन किया गया था, और नीलामी कानून द्वारा अपेक्षित उचित सार्वजनिक नीलामी के मानक को पूरा नहीं करती थी।”
न्यायालय ने याचिकाकर्ता की इस दलील को खारिज कर दिया कि नीलामी के समय आगरा में औद्योगिक क्षेत्रों के लिए सर्किल रेट की अनुपस्थिति ने पुनर्मूल्यांकन को अमान्य कर दिया। न्यायालय ने इस धारणा को भी खारिज कर दिया कि कलेक्टर के पास अधिकार क्षेत्र नहीं है, और स्टाम्प अधिनियम की धारा 47-ए के तहत संपत्ति के मूल्यों का पुनर्मूल्यांकन करने की कलेक्टर की शक्ति की पुष्टि की, यहां तक कि SARFAESI नीलामी से जुड़े मामलों में भी।
