‘मकान मालिक अपनी जरूरतों का सबसे अच्छा निर्णायक’, किरायेदार की राय उस पर थोपी नहीं जा सकती: दिल्ली हाईकोर्ट

दिल्ली हाईकोर्ट ने हाल ही के एक फैसले में किरायेदारी के एक मामले में रेंट कंट्रोलर (किराया नियंत्रक) के उस आदेश को रद्द कर दिया, जिसमें संपत्ति पर काबिज लोगों को ‘लीव टू डिफेंड’ (जवाब दाखिल करने की अनुमति) दी गई थी।

न्यायमूर्ति सौरभ बनर्जी ने पुनरीक्षण याचिका (RC.REV. 39/2024) की अध्यक्षता करते हुए माना कि संपत्ति पर काबिज लोग, जो कथित तौर पर अनधिकृत उप-किरायेदार थे, कोई भी विचारणीय मुद्दा (triable issue) उठाने में विफल रहे। अदालत ने कहा कि मूल किरायेदार ने बेदखली याचिका का विरोध नहीं किया था, और वर्तमान कब्जेदार “परस्पर विरोधी, आत्म-विरोधाभासी और स्वाभाविक रूप से विनाशकारी दलीलें” दे रहे थे। नतीजतन, हाईकोर्ट ने याचिकाकर्ता-मकान मालिकों के पक्ष में बेदखली का आदेश पारित कर दिया।

मामले की पृष्ठभूमि

याचिकाकर्ताओं (मकान मालिक, सुश्री फरहीन इसराइल और अन्य) ने दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट, 1958 (DRC Act) की धारा 14(1)(ई) के तहत एक बेदखली याचिका दायर की थी। यह याचिका तीस हजारी कोर्ट के रेंट कंट्रोलर (ARC-01) के समक्ष दायर की गई थी। उन्होंने प्रतिवादी नंबर 1 (किरायेदार, गुलाम रसूल वानी) और प्रतिवादी नंबर 2 से 8 (वर्तमान कब्जेदार) को संपत्ति (नंबर 745, भूतल, फाटक धोबियान, फराश खाना, दिल्ली) से बेदखल करने की मांग की।

याचिकाकर्ताओं ने कहा कि उनके दादा ने 06.01.1947 को एक पंजीकृत बिक्री विलेख (Sale Deed) के माध्यम से संपत्ति खरीदी थी और प्रतिवादी नंबर 1 के पिता को किरायेदार के रूप में रखा था। उन्होंने दावा किया कि बाद में प्रतिवादी नंबर 1 के पिता ने गलत तरीके से संपत्ति का कब्जा एक श्री सैयद दाउद मीर को सौंप दिया, जिनके परिवार के सदस्य (प्रतिवादी नंबर 2 से 8) वहां रह रहे थे।

बेदखली की मांग बोनाफाइड आवश्यकता (वास्तविक जरूरत) के आधार पर की गई थी, जिसमें कहा गया था कि याचिकाकर्ता नंबर 2 की पत्नी की सिजेरियन सर्जरी हुई थी और उन्हें सीढ़ियों से बचने की सलाह दी गई थी, जिसके लिए उन्हें भूतल पर रहने की आवश्यकता थी। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि उनका वर्तमान निवास रहने योग्य नहीं/जीर्ण-शीर्ण स्थिति में था और उनके पास कोई अन्य उपयुक्त वैकल्पिक आवास नहीं था।

मूल किरायेदार (प्रतिवादी नंबर 1) को समाचार पत्र में प्रकाशन के माध्यम से समन तामील किया गया था, लेकिन उन्होंने ‘लीव टू डिफेंड’ के लिए कोई आवेदन दायर नहीं किया।

हालांकि, प्रतिवादी नंबर 2 से 8 ने ‘लीव टू डिफेंड’ के लिए आवेदन दायर किया, जिसमें याचिकाकर्ताओं के मकान मालिक या मालिक होने की स्थिति पर विवाद उठाया गया। उन्होंने आरोप लगाया कि 1947 का बिक्री विलेख एक अलग संपत्ति (नंबर 746) से संबंधित था और दावा किया कि याचिकाकर्ताओं की मां ने संपत्ति की बिक्री के लिए आंशिक भुगतान के रूप में 50,000 रुपये की रसीद (दिनांक 10.07.1997) निष्पादित की थी, जिसके बाद प्रतिवादी नंबर 2 के पति को कब्जा दिया गया था। उन्होंने बोनाफाइड आवश्यकता पर भी विवाद किया, और आरोप लगाया कि याचिकाकर्ताओं के पास पर्याप्त वैकल्पिक आवास था।

दिनांक 07.12.2023 के आदेश के तहत, रेंट कंट्रोलर ने यह मानते हुए ‘लीव टू डिफेंड’ की अनुमति दे दी कि एक विचारणीय मुद्दा उठाया गया है। याचिकाकर्ताओं ने इस आदेश को हाईकोर्ट के समक्ष वर्तमान पुनरीक्षण याचिका में चुनौती दी।

पक्षों की दलीलें

याचिकाकर्ताओं के वकील, श्री अमित ढल्ला ने तर्क दिया कि प्रतिवादी नंबर 2 से 8 द्वारा दायर ‘लीव टू डिफेंड’ का आवेदन सुनवाई योग्य नहीं था, क्योंकि वे “केवल अनधिकृत कब्जेदार/अवैध उप-किरायेदार” थे और मूल किरायेदार (प्रतिवादी नंबर 1) ने ऐसा कोई आवेदन दायर नहीं किया था। यह तर्क दिया गया कि प्रतिवादियों को याचिकाकर्ताओं के स्वामित्व को चुनौती देने का कोई अधिकार नहीं था।

याचिकाकर्ताओं ने आगे तर्क दिया कि रेंट कंट्रोलर ने 1997 की रसीद पर गलत तरीके से भरोसा किया, क्योंकि उस रसीद पर आधारित एक विशिष्ट प्रदर्शन (specific performance) का मुकदमा (सूट नंबर 347/1998) पहले ही 22.01.2002 को एक ट्रायल कोर्ट द्वारा खारिज कर दिया गया था, जिसे हाईकोर्ट ने भी 06.01.2012 को अपील (RFA 394/2003) में बरकरार रखा था।

इन दलीलों का खंडन करते हुए, प्रतिवादी 2 से 8 के वकील, मो. ज़रीब जमाल रिज़वी ने पहले पुनरीक्षण याचिका की स्वीकार्यता को ही चुनौती दी, और तर्क दिया कि उचित उपाय DRC अधिनियम की धारा 38 के तहत था। मामले के तथ्यों पर, उन्होंने प्रस्तुत किया कि प्रतिवादियों ने संपत्ति के स्वामित्व के संबंध में एक ठोस विचारणीय मुद्दा उठाया था और रेंट कंट्रोलर का आदेश तर्कपूर्ण था।

हाईकोर्ट का विश्लेषण और निष्कर्ष

हाईकोर्ट ने सबसे पहले याचिका की स्वीकार्यता पर प्रारंभिक आपत्ति का निपटारा किया। आर.एस. बख्शी बनाम एच.के. मल्हारी मामले में खंडपीठ के फैसले और बाद के सुसंगत फैसलों पर भरोसा करते हुए, न्यायमूर्ति बनर्जी ने माना कि DRC अधिनियम की धारा 25बी(8) के तहत याचिका “बिलकुल सुनवाई योग्य” थी और प्रतिवादियों की आपत्ति को खारिज कर दिया।

मकान मालिक-किरायेदार संबंध: अदालत ने कहा कि यह निर्विवाद था कि प्रतिवादी नंबर 1 “वास्तविक/मूल/एकमात्र किरायेदार” था और उसने “कभी भी ‘लीव टू डिफेंड’ के लिए कोई आवेदन दायर नहीं किया।” अदालत ने पाया कि प्रतिवादी नंबर 2 से 8 “कथित तौर पर केवल अनधिकृत कब्जेदार/अवैध उप-किरायेदार” थे और उनका आवेदन “शायद ही कोई प्रासंगिक मूल्य/अर्थ” रखता था। इन तथ्यों के आलोक में, अदालत ने माना, “इसके मद्देनजर, मकान मालिक-किरायेदार का संबंध स्थापित हो गया।”

फैसले में आगे कहा गया कि जब मूल किरायेदार ने विरोध नहीं किया, तो इन प्रतिवादियों को मुकदमा लड़ने की अनुमति देना [धारा 25बी] के “वास्तविक इरादे और उद्देश्य को विफल और निराश करेगा”, जो “त्वरित और शीघ्र उपाय” के लिए बनाया गया है।

प्रतिवादियों के परस्पर विरोधी रुख: अदालत ने पाया कि रेंट कंट्रोलर ने मुख्य रूप से 1997 की रसीद और 1947 के बिक्री विलेख में कथित विसंगति के आधार पर अनुमति दी थी। न्यायमूर्ति बनर्जी ने कहा कि प्रतिवादी “खुशी से दो नावों में सवार होने की कोशिश कर रहे थे।” एक तरफ, वे याचिकाकर्ताओं की मां से मिली 1997 की रसीद पर भरोसा कर रहे थे (जो उनके स्वामित्व को दर्शाता है), और दूसरी तरफ, वे 1947 के बिक्री विलेख के आधार पर याचिकाकर्ताओं के स्वामित्व पर विवाद कर रहे थे।

अदालत ने माना: “यह दोनों साथ-साथ नहीं चल सकता और प्रतिवादियों को परस्पर विरोधी, आत्म-विरोधाभासी और स्वाभाविक रूप से विनाशकारी दलीलें देने की अनुमति नहीं दी जा सकती। रेंट कंट्रोलर द्वारा उपरोक्त को पूरी तरह से नजरअंदाज कर दिया गया है।”

निर्णित रसीद (Res Judicata): हाईकोर्ट ने पाया कि 1997 की रसीद के संबंध में प्रतिवादियों का मामला “पूरी तरह से विफल” हो जाता है, क्योंकि इस मामले पर “पहले ही प्रतिवादी नंबर 2 के पति के खिलाफ” विशिष्ट प्रदर्शन के पूर्व मुकदमे में फैसला सुनाया जा चुका था, जिसे खारिज कर दिया गया था और अपील भी खारिज हो गई थी। अदालत ने कहा, “अजीब बात है, हालांकि यह रेंट कंट्रोलर की जानकारी में था, फिर भी इसे नजरअंदाज कर दिया गया… प्रतिवादियों को निश्चित रूप से उसी चेरी पर दूसरी बार काटने की अनुमति नहीं दी जा सकती।”

बोनाफाइड आवश्यकता और वैकल्पिक आवास: अदालत ने पाया कि याचिकाकर्ताओं ने बिक्री विलेख, म्यूटेशन रिकॉर्ड और आधार कार्ड के माध्यम से अपने स्वामित्व को “पर्याप्त रूप से प्रदर्शित” किया था।

बोनाफाइड आवश्यकता पर, अदालत ने माना कि याचिकाकर्ताओं का मामला “सुसंगत” था और “पर्याप्त सबूत” (मेडिकल रिपोर्ट और जीर्ण-शीर्ण आवास की तस्वीरें) द्वारा समर्थित था।

वैकल्पिक आवास की उपलब्धता के संबंध में, अदालत ने स्थापित कानून को दोहराया कि “यह मकान मालिक का विशेषाधिकार है, जो अपने व्यक्तिपरक मूल्यांकन के आधार पर, एक ऐसे आवास का चयन करता है जो उसकी आवश्यकता को उचित रूप से पूरा करता हो।” अनिल बजाज और अन्य बनाम विनोद आहूजा और अखिलेश्वर कुमार बनाम मुस्तकीम का हवाला देते हुए, फैसले में कहा गया, “एक मकान मालिक अपनी जरूरतों का सबसे अच्छा निर्णायक होता है और उस पर किरायेदार या अदालत की राय थोपी नहीं जा सकती।” अदालत ने निष्कर्ष निकाला कि रेंट कंट्रोलर ने “गलत तरीके से माना” कि इस पहलू पर एक विचारणीय मुद्दा उठाया गया था।

सुनवाई के दौरान प्रतिवादियों के वकील द्वारा उठाई गई प्रतिकूल कब्जे (adverse possession) की दलील को अदालत ने “आत्म-फंसाने वाला” और “उसी चेरी पर एक और बार काटने का एक और तरीका” कहकर खारिज कर दिया।

पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार: अंत में, अदालत ने DRC अधिनियम की धारा 25बी(8) के तहत अपनी शक्ति की पुष्टि की। यह मानते हुए कि यह एक अपीलीय अदालत नहीं है, अदालत ने कहा कि जब “मनमानी, विकृति, अवैधता, अनुचितता या इस तरह की प्रकट त्रुटियां” रिकॉर्ड पर स्पष्ट होती हैं, तो “पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार के तहत अपनी शक्तियों का आह्वान करना इस अदालत का बाध्यकारी कर्तव्य बन जाता है,”।

निर्णय

यह निष्कर्ष निकालते हुए कि “आपत्तिजनक आदेश में एक प्रकट त्रुटि” थी और प्रतिवादी “कोई भी विचारणीय मुद्दा उठाने में असमर्थ” थे, हाईकोर्ट ने याचिका को स्वीकार कर लिया और रेंट कंट्रोलर के 07.12.2023 के आदेश को रद्द कर दिया।

याचिकाकर्ताओं के पक्ष में उक्त परिसर के लिए बेदखली का आदेश पारित किया गया। हालांकि, DRC अधिनियम की धारा 14(7) के अनुसार, अदालत ने निर्देश दिया कि कब्जे की वसूली का आदेश इस फैसले की तारीख से छह महीने की अवधि समाप्त होने से पहले निष्पादित नहीं किया जाएगा।