रेस ज्यूडिकाटा तब लागू नहीं होता जब याचिका किसी अंडरटेकिंग पर वापस ली गई हो, मेरिट पर तय न हुई हो: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने एक महत्वपूर्ण फैसले में दिल्ली विकास प्राधिकरण (डीडीए) के एक लीजहोल्ड प्लॉट की ई-नीलामी को रद्द कर दिया है। कोर्ट ने माना कि यह नीलामी अनिवार्य वैधानिक प्रक्रियाओं का उल्लंघन करते हुए की गई थी। कोर्ट ने पाया कि ऋण वसूली न्यायाधिकरण (डीआरटी) के वसूली अधिकारी और ऋणदाता बैंक संपत्ति पर मौजूद महत्वपूर्ण देनदारियों का खुलासा करने में विफल रहे, जिसके कारण नीलामी नोटिस और उसके बाद की बिक्री अमान्य हो गई।

जस्टिस संजय कुमार और जस्टिस आलोक अरधे की पीठ ने यह फैसला सुनाया। पीठ ने नीलामी, खरीदार को जारी किए गए बिक्री प्रमाण पत्र और दिल्ली हाईकोर्ट के उस आदेश को रद्द कर दिया, जिसने पहले डीडीए की चुनौती को रेस ज्यूडिकाटा (res judicata) के आधार पर खारिज कर दिया था। सुप्रीम कोर्ट ने कॉर्पोरेशन बैंक को नीलामी खरीदार को ब्याज सहित पूरी खरीद राशि वापस करने का निर्देश दिया और बैंक को “अवैध बंधक” पर ऋण देने के परिणामों के लिए जिम्मेदार ठहराया।

यह मामला नई दिल्ली के जसोला स्थित एक प्लॉट से जुड़ा है, जिसे डीडीए ने सरिता विहार क्लब को लीजहोल्ड आधार पर आवंटित किया था। क्लब ने दिल्ली के उपराज्यपाल की आवश्यक पूर्व लिखित सहमति के बिना उस प्लॉट को कॉर्पोरेशन बैंक के पास गिरवी रख दिया, जो कि स्थायी लीज डीड में एक अनिवार्य शर्त थी।

मामले की पृष्ठभूमि

डीडीए ने 1 अक्टूबर 2001 को सरिता विहार क्लब को यह प्लॉट आवंटित किया था। 28 जनवरी 2005 को निष्पादित लीज डीड के क्लॉज 5(बी) में यह स्पष्ट शर्त थी कि प्लॉट पर किसी भी बंधक या चार्ज के लिए उपराज्यपाल की पूर्व लिखित सहमति आवश्यक होगी।

क्लब ने कॉर्पोरेशन बैंक से ऋण के लिए आवेदन किया और डीडीए से 22 फरवरी 2002 को केवल प्रीमियम का भुगतान करने हेतु ऋण के लिए आवेदन करने के लिए अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) प्राप्त किया। डीडीए ने स्पष्ट रूप से कहा था कि बंधक की अनुमति लीज डीड के निष्पादन और पंजीकरण के बाद ही जारी की जाएगी। इसके बावजूद, प्लॉट को गिरवी रख दिया गया।

जब क्लब ऋण चुकाने में विफल रहा, तो बैंक ने डीआरटी के समक्ष वसूली की कार्यवाही शुरू की, जिसने 27 अगस्त 2010 को बैंक के पक्ष में एक आदेश पारित किया। इसके बाद, डीआरटी के वसूली अधिकारी ने बिक्री की उद्घोषणा के लिए एक नोटिस जारी किया।

पक्षों की दलीलें

डीडीए ने वसूली अधिकारी के समक्ष बिक्री पर आपत्ति जताते हुए तर्क दिया कि बंधक अवैध और शून्य था क्योंकि यह अनिवार्य पूर्व अनुमति के बिना बनाया गया था। डीडीए ने लीज की शर्तों के अनुसार प्लॉट खरीदने के अपने पूर्व-क्रय अधिकार और “अनर्जित वृद्धि” (unearned increase) के अपने दावे पर भी जोर दिया। इन आपत्तियों को वसूली अधिकारी ने 27 फरवरी 2012 को खारिज कर दिया।

इसके बाद डीडीए ने दिल्ली हाईकोर्ट का रुख किया। उन कार्यवाहियों में, 5 नवंबर 2012 को, बैंक के वकील ने यह बयान दिया कि नीलामी “लीज की शर्तों के अधीन” होगी। इस अंडरटेकिंग को देखते हुए, डीडीए ने अपनी रिट याचिका वापस ले ली।

हालांकि, 27 सितंबर 2012 को प्रकाशित ई-नीलामी नोटिस में डीडीए के दावों या विशिष्ट लीज शर्तों का खुलासा नहीं किया गया था। 9 नवंबर 2012 को प्लॉट की नीलामी की गई और मेसर्स जय भारत कमर्शियल एंटरप्राइजेज प्राइवेट लिमिटेड को 13.15 करोड़ रुपये में उच्चतम बोली लगाने वाला घोषित किया गया।

डीडीए ने नीलामी को चुनौती देते हुए हाईकोर्ट में एक दूसरी रिट याचिका दायर की, जिसे 11 अगस्त 2014 को इस आधार पर खारिज कर दिया गया कि यह मामला रेस ज्यूडिकाटा के सिद्धांतों से बाधित था, क्योंकि पिछली याचिका वापस ले ली गई थी। इस बर्खास्तगी के कारण सुप्रीम कोर्ट में वर्तमान अपील दायर की गई।

न्यायालय का विश्लेषण और निष्कर्ष

सुप्रीम कोर्ट ने डीडीए और नीलामी खरीदार की दलीलों में दम पाया। न्यायालय का विश्लेषण दो प्रमुख कानूनी मुद्दों पर केंद्रित था: नीलामी प्रक्रिया की वैधता और रेस ज्यूडिकाटा की प्रयोज्यता।

1. वैधानिक प्रक्रिया का उल्लंघन: कोर्ट ने कहा कि ऋण वसूली और दिवालियापन अधिनियम, 1993 की धारा 29, ऐसी बिक्रियों पर आयकर अधिनियम, 1961 की दूसरी अनुसूची में निर्धारित प्रक्रिया को लागू करती है। इस अनुसूची का नियम 53 यह अनिवार्य करता है कि बिक्री की उद्घोषणा में “जितनी निष्पक्ष और सटीक रूप से संभव हो,” ऐसी किसी भी भौतिक जानकारी को निर्दिष्ट किया जाना चाहिए जिसकी एक खरीदार को संपत्ति की प्रकृति और मूल्य का अंदाजा लगाने के लिए आवश्यकता हो। कोर्ट ने माना कि “अनर्जित वृद्धि” का डीडीए का दावा एक भौतिक देनदारी थी जिसे नीलामी नोटिस में सुनिश्चित और प्रकट किया जाना चाहिए था।

2. रेस ज्यूडिकाटा लागू नहीं: सुप्रीम कोर्ट ने माना कि हाईकोर्ट ने डीडीए की दूसरी याचिका को रेस ज्यूडिकाटा के आधार पर खारिज करने में त्रुटि की थी। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि पिछली रिट याचिका पर मेरिट के आधार पर फैसला नहीं हुआ था, बल्कि बैंक द्वारा दिए गए एक अंडरटेकिंग के आधार पर उसे वापस लिया गया था। उस अंडरटेकिंग का बाद में उल्लंघन होने से डीडीए के लिए कार्रवाई का एक नया कारण उत्पन्न हुआ। कोर्ट ने कहा:

“डीडीए द्वारा दायर पिछली रिट याचिका (सी) संख्या 6972/2012 को बैंक द्वारा दिए गए इस अंडरटेकिंग के मद्देनजर वापस ले लिया गया था कि नीलामी लीज की शर्तों के अनुसार होगी… इसलिए, डीडीए के पास न्यायालय का दरवाजा खटखटाने के लिए कार्रवाई का एक नया कारण था।”

3. नीलामी खरीदार के लिए बहाली (Restitution): कोर्ट ने नीलामी खरीदार की दुर्दशा को स्वीकार करते हुए उसे एक निर्दोष पक्ष बताया जो “ऐसी परिस्थितियों के भंवर में फंस गया था, जो उसकी अपनी बनाई हुई नहीं थीं।” अन्यायपूर्ण संवर्धन को रोकने के लिए बहाली के सिद्धांत का आह्वान करते हुए, कोर्ट ने बैंक को पूरी तरह से जिम्मेदार ठहराया।

“एक अवैध बंधक पर पैसा देने और ऐसी चीज को नीलाम करने का विकल्प चुनने के बाद, जिस पर उसका कभी कानूनी रूप से कब्जा नहीं था, बैंक को परिणामों की जिम्मेदारी वहन करनी होगी,” फैसले में घोषित किया गया। “इसलिए बहाली केवल एक कानूनी उपाय ही नहीं, बल्कि एक नैतिक अनिवार्यता बन जाती है।”

निर्णय

अपने अंतिम आदेश में, सुप्रीम कोर्ट ने दिल्ली हाईकोर्ट के 11 अगस्त 2014 के आदेश, 27 सितंबर 2012 के ई-नीलामी नोटिस, 9 नवंबर 2012 को आयोजित नीलामी और नीलामी खरीदार को जारी बिक्री प्रमाण पत्र को रद्द कर दिया।

कोर्ट ने कॉर्पोरेशन बैंक को नीलामी खरीदार द्वारा जमा की गई पूरी राशि जमा करने की तारीख से पुनर्भुगतान तक 9% प्रति वर्ष की दर से ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया। डीडीए द्वारा दायर अपील को तदनुसार स्वीकार कर लिया गया।