बिक्री समझौते में ‘समय की पाबंदी’ की शर्त पार्टियों के आचरण से खत्म हो जाती है: आंध्र प्रदेश हाईकोर्ट

आंध्र प्रदेश हाईकोर्ट ने अनुबंध कानून पर एक महत्वपूर्ण फैसला सुनाते हुए कहा है कि यदि बिक्री समझौते में निर्धारित समय-सीमा के बाद भी पार्टियां भुगतान स्वीकार करने और आंशिक बिक्री विलेख निष्पादित करने जैसे कार्य करती हैं, तो यह समझौते की ‘समय सार का है’ (time is of the essence) वाली शर्त को प्रभावी रूप से समाप्त कर देता है। न्यायमूर्ति रवि नाथ तिलहरी और न्यायमूर्ति महेश्वर राव कुंचीम की खंडपीठ ने एक अपील को खारिज कर दिया और 15 दिसंबर, 2008 के बिक्री समझौते के विशिष्ट प्रदर्शन (specific performance) के लिए निचली अदालत के फैसले को बरकरार रखा।

हाईकोर्ट ने अपने फैसले में विक्रेताओं को निर्देश दिया कि वे खरीदार से शेष बिक्री मूल्य प्राप्त करने के बाद बची हुई संपत्ति के लिए एक पंजीकृत बिक्री विलेख (रजिस्टर्ड सेल डीड) निष्पादित करें।

मामले की पृष्ठभूमि

यह विवाद 15 दिसंबर, 2008 को निष्पादित एक बिक्री समझौते (Ex.A.1) से उत्पन्न हुआ था। इसके तहत, वादी पी. रामचंद्र रेड्डी ने प्रतिवादी पी. रवि कुमार और दो अन्य लोगों से मदनपल्ले मंडल में स्थित 10.31 ½ एकड़ भूमि खरीदने के लिए सहमति व्यक्त की थी। कुल सौदा 41,26,000 रुपये में तय हुआ, जिसकी दर 4,00,000 रुपये प्रति एकड़ थी। वादी ने 9,00,000 रुपये का अग्रिम भुगतान किया और समझौते में यह शर्त थी कि लेनदेन 2 अप्रैल, 2009 को या उससे पहले पूरा हो जाना चाहिए।

वादी के अनुसार, उसने निर्धारित समय-सीमा के बाद भी किश्तों में कई भुगतान किए, जिनकी कुल राशि 19,50,000 रुपये थी, और इसके लिए प्रतिवादियों ने रसीदें भी जारी कीं। वादी का तर्क था कि उसने कुल 28,50,000 रुपये का भुगतान कर दिया था और वह शेष 12,76,000 रुपये का भुगतान करने के लिए हमेशा तैयार और इच्छुक था। उसने आरोप लगाया कि निर्धारित तिथि पर उप-पंजीयक कार्यालय में उसकी उपस्थिति और बाद में कानूनी नोटिस भेजने के बावजूद, प्रतिवादियों ने स्थानीय भूमि की कीमतों में वृद्धि के कारण बिक्री विलेख निष्पादित करने से परहेज किया।

प्रतिवादियों ने यह कहते हुए मुकदमे का विरोध किया कि समय को स्पष्ट रूप से अनुबंध का सार बनाया गया था। उन्होंने दावा किया कि वादी के पास समय-सीमा तक बिक्री पूरी करने के लिए धन की कमी थी और वह अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहा। हालांकि उन्होंने वादी के अनुरोध पर कई बार समय-सीमा बढ़ाने और आगे भुगतान प्राप्त करने की बात स्वीकार की, लेकिन उन्होंने जोर देकर कहा कि वादी द्वारा पूरी शेष राशि का भुगतान करने में विफलता के कारण उन्होंने 2 अगस्त, 2010 को एक कानूनी नोटिस (Ex.B.4) के माध्यम से समझौते को समाप्त कर दिया था। मदनपल्ले की निचली अदालत ने वादी के पक्ष में फैसला सुनाया था, जिसके बाद प्रतिवादियों ने हाईकोर्ट के समक्ष यह अपील दायर की।

हाईकोर्ट के समक्ष दलीलें

अपीलकर्ताओं (प्रतिवादियों) ने तर्क दिया कि निचली अदालत ने यह मानने में गलती की कि समय अनुबंध का सार नहीं था, जबकि समझौते में इस संबंध में एक स्पष्ट खंड था। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि मुकदमा सुनवाई योग्य नहीं था क्योंकि वादी ने उनके द्वारा समझौते को समाप्त करने के फैसले को रद्द करने की मांग नहीं की थी।

उत्तरदाता (वादी) ने इसका खंडन करते हुए कहा कि प्रतिवादियों के स्वयं के कार्य—जैसे 2 अप्रैल, 2009 की समय-सीमा के बाद भी पर्याप्त भुगतान स्वीकार करना और संपत्ति के कुछ हिस्सों के लिए दो पंजीकृत बिक्री विलेख निष्पादित करना—यह साबित करते हैं कि समय-सीमा को अब आवश्यक नहीं माना गया था। उसने अपने संविदात्मक दायित्वों को पूरा करने के लिए अपनी निरंतर तैयारी और इच्छा को बनाए रखा।

हाईकोर्ट का विश्लेषण और निष्कर्ष

हाईकोर्ट ने साक्ष्यों और कानूनी मिसालों का सावधानीपूर्वक विश्लेषण किया और तीन प्रमुख बिंदुओं पर निर्णय दिया: क्या समय अनुबंध का सार था, क्या वादी अपने हिस्से का प्रदर्शन करने के लिए तैयार और इच्छुक था, और क्या समझौता सभी प्रतिवादियों पर बाध्यकारी था।

‘समय की पाबंदी’ पर

पीठ ने, न्यायमूर्ति महेश्वर राव कुंचीम के माध्यम से, सबसे पहले समय के मुद्दे को संबोधित किया। इसने सुप्रीम कोर्ट के स्थापित सिद्धांत का उल्लेख किया कि अचल संपत्ति की बिक्री के अनुबंधों में, आम तौर पर यह नहीं माना जाता है कि समय सार का है, जब तक कि इसे स्पष्ट रूप से न कहा गया हो।

हालांकि, कोर्ट ने पार्टियों के बाद के आचरण पर ध्यान केंद्रित किया। फैसले में कहा गया, “यद्यपि बिक्री समझौते दिनांक 15.12.2008 (Ex.A.1) में वादी और प्रतिवादियों द्वारा यह सहमति व्यक्त की गई थी कि समय अनुबंध का सार है, लेकिन पार्टियों का आचरण, जिसमें प्रतिवादियों द्वारा स्वयं कई मौकों पर समय बढ़ाने और समय-सीमा यानी 02.04.2009 के बाद भी वादी से भुगतान स्वीकार करना शामिल है, स्पष्ट रूप से स्थापित करता है कि समय समझौते का सार नहीं था।”

वादी की ‘तैयारी और इच्छा’ पर

कोर्ट ने पाया कि वादी ने लगातार अपनी तैयारी और इच्छा का प्रदर्शन किया था। उसने देखा कि वादी ने अपनी याचिका में विशेष रूप से इसका उल्लेख किया था, और प्रतिवादियों ने अपने लिखित बयान में इसका विशिष्ट खंडन नहीं किया था। फैसले में कहा गया, “वादी ने न केवल दलील दी, बल्कि Ex.A.1 के निष्पादन के समय अग्रिम राशि का भुगतान करके, 02.04.2009 (कट-ऑफ तिथि) से पहले राशि का भुगतान करके, और उस उद्देश्य के लिए उप-पंजीयक कार्यालय, मदनपल्ले जाकर अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए अपनी तैयारी और इच्छा का प्रदर्शन भी किया।”

समझौते की बाध्यकारी प्रकृति पर

अपीलकर्ताओं ने बताया था कि पहले प्रतिवादी, पी. रवि कुमार ने मूल समझौते (Ex.A.1) पर हस्ताक्षर नहीं किए थे। कोर्ट ने इस तर्क को “स्वीकार और अस्वीकार” (Approbate and Reprobate) का एक उदाहरण मानते हुए खारिज कर दिया। उसने माना कि पहले प्रतिवादी के बाद के कार्य, विशेष रूप से समझौते के तहत आने वाली भूमि के हिस्सों के लिए दो बिक्री विलेखों का निष्पादन, अनुबंध की शर्तों के बारे में उसके ज्ञान और स्वीकृति को असमान रूप से साबित करता है, जिससे यह उस पर बाध्यकारी हो जाता है।

एकतरफा समाप्ति और मुकदमे की स्थिरता पर

अंत में, कोर्ट ने अपीलकर्ताओं के इस तर्क को खारिज कर दिया कि समाप्ति नोटिस को चुनौती दिए बिना मुकदमा सुनवाई योग्य नहीं था। कोर्ट ने कहा कि यह दलील निचली अदालत के समक्ष कभी नहीं उठाई गई थी। सुप्रीम कोर्ट के हवाले से, उसने कहा कि यदि नए तथ्यों और सबूतों की आवश्यकता हो तो एक अपीलीय अदालत को ऐसे मुद्दों पर फैसला नहीं करना चाहिए। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि कोर्ट ने अग्रिम राशि की एकतरफा समाप्ति और जब्ती को अमान्य पाया, क्योंकि समझौते में जब्ती का कोई खंड नहीं था।

अंतिम निर्णय

यह निष्कर्ष निकालते हुए कि निचली अदालत के निष्कर्ष सही थे, हाईकोर्ट ने अपील खारिज कर दी। इसने 26 नवंबर, 2013 के फैसले और डिक्री की पुष्टि की। उत्तरदाता/वादी को 12,76,000 रुपये की शेष बिक्री राशि का भुगतान करने के लिए एक महीने का समय दिया गया, जिसके बाद अपीलकर्ताओं/प्रतिवादियों को दो महीने के भीतर पंजीकृत बिक्री विलेख निष्पादित करने का निर्देश दिया गया।