इलाहाबाद हाईकोर्ट की लखनऊ पीठ ने जिला सहकारी बैंक लिमिटेड, लखनऊ द्वारा दायर एक रिट याचिका को स्वीकार करते हुए यह निर्णय दिया है कि यूपी किराया नियंत्रण अधिनियम, 1972 की धारा 21(8) के तहत पारित किराया वृद्धि आदेश अधिकार क्षेत्र के बाहर था। न्यायालय ने स्पष्ट किया कि सहकारी बैंक, अधिनियम की धारा 3(प) में परिभाषित “लोक क्षेत्र निगम” की श्रेणी में नहीं आता।
मामले की पृष्ठभूमि:
मालिक पक्ष ने यह दावा करते हुए कि वह संबंधित भवन का पट्टा एवं पारिवारिक समझौते के माध्यम से मालिक है, अधिनियम की धारा 21(8) के तहत एक आवेदन दायर किया, जिसमें किराया ₹101.87 प्रतिमाह से बढ़ाकर ₹18,333 करने की मांग की गई। जिला मजिस्ट्रेट ने 16 जनवरी 2004 को आदेश पारित करते हुए यह बढ़ोतरी 1 सितंबर 1995 से प्रभावी करने का निर्देश दिया। बैंक की अपील धारा 22 के तहत 11 अगस्त 2006 को खारिज कर दी गई, जिसके विरुद्ध वाद संख्या 1000119/2006 हाईकोर्ट में दायर की गई।
रिट याचिका लंबित रहने के दौरान, हाईकोर्ट ने बैंक को बढ़ा हुआ किराया जमा करने का निर्देश दिया। चूंकि बैंक ने यह भुगतान नहीं किया, इसके कारण अवमानना कार्यवाही प्रारंभ हुई और मकान मालिक द्वारा ₹33,78,000 की बकाया राशि की मांग करते हुए कानूनी नोटिस भेजा गया। बाद में मकान मालिक ने धारा 20 के तहत बेदखली वाद दायर किया, जिसे 16 अक्टूबर 2021 को स्मॉल कॉजेज कोर्ट ने स्वीकार कर लिया। बैंक ने इस निर्णय को SCC पुनरीक्षण संख्या 1/2022 में चुनौती दी।
पक्षकारों की दलीलें:
याचिकाकर्ता बैंक की ओर से अधिवक्ता राकेश कुमार चौधरी, आयुष चौधरी, विवेक राज सिंह, ए.आर. खान और श्रेया चौधरी ने तर्क दिया कि धारा 21(8) केवल उन्हीं भवनों पर लागू होती है, जो राज्य सरकार, स्थानीय प्राधिकरण, लोक क्षेत्र निगम या मान्यता प्राप्त शैक्षणिक संस्थाओं को किराए पर दिए गए हों। बैंक, एक प्राथमिक सहकारी समिति होने के कारण, अधिनियम की धारा 3(ल), 3(म), 3(प), 3(क्यू) में परिभाषित श्रेणियों में नहीं आता।
उन्होंने यह भी कहा कि किराया बढ़ोतरी का आधार बना मूल्यांकन प्रतिवेदन 4,000 वर्ग फुट पर आधारित था, जबकि वास्तविक किरायेदार क्षेत्र केवल 1,500 वर्ग फुट था। इसके अतिरिक्त, बैंक ने यह भी दावा किया कि जिस संपत्ति पर वह काबिज है, वह मकान मालिक द्वारा अधिग्रहीत क्षेत्र से भिन्न है।
वहीं, प्रतिवादी मकान मालिक की ओर से वरिष्ठ अधिवक्ता एस.सी. मिश्रा (सहायक अधिवक्ता: सुनील कुमार चौधरी, अंकित श्रीवास्तव, गौरव चंद कौशिक, सी.एस.सी., अनिल कुमार, कपिल मिश्रा, परचम मुबारक, शफ़ीक मिर्ज़ा, उमेश कुमार शुक्ला) ने दलील दी कि बैंक, बैंकिंग गतिविधियों में संलग्न होने और बैंकिंग विनियमन अधिनियम द्वारा शासित होने के कारण धारा 3(प) के तहत “लोक क्षेत्र निगम” के अंतर्गत आता है। उन्होंने Daman Singh v. State of Punjab, AIR 1985 SC 973 और बैंकिंग अधिनियम की परिभाषाओं पर भरोसा किया।
न्यायालय का विश्लेषण:
न्यायमूर्ति पंकज भाटिया ने मकान मालिक के तर्कों को अस्वीकार करते हुए कहा:
“धारा 21(8) और धारा 3(प) के सामान्य पाठ से स्पष्ट है कि याचिकाकर्ता ‘लोक क्षेत्र निगम’ की परिभाषा में नहीं आता… बैंकिंग विनियमन अधिनियम की सहायता लेकर धारा 21(8) की व्याख्या करने का प्रयास अस्वीकार्य है।”
न्यायालय ने कहा कि भले ही बैंक बैंकिंग अधिनियम द्वारा शासित हो, यह स्वतः ही उसे किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत ‘लोक क्षेत्र निगम’ नहीं बना देता। न्यायालय ने The Apex Co-operative Bank of Urban v. Maharashtra State Co-operative Bank Ltd., (2003) 11 SCC 66 का हवाला देते हुए स्पष्ट किया कि किसी अधिनियम में परिभाषित शब्दों की व्याख्या उसी अधिनियम के अनुसार की जानी चाहिए, न कि बाह्य स्रोतों के आधार पर।
अंतिम निष्कर्ष:
“जिला मजिस्ट्रेट को मकान मालिक द्वारा दायर आवेदन पर किराया बढ़ाने का कोई अधिकार नहीं था, क्योंकि याचिकाकर्ता बैंक ‘लोक क्षेत्र निगम’ की परिभाषा में नहीं आता… दिनांक 6.10.2006 का आदेश पूर्णतः अधिकार क्षेत्र से बाहर है और उसे रद्द किया जाता है।”
निर्णय:
हाईकोर्ट ने रिट याचिका को स्वीकार करते हुए 6 अक्टूबर 2006 का किराया बढ़ोतरी आदेश रद्द कर दिया और निर्देश दिया कि बैंक द्वारा अंतरिम आदेशों के तहत जमा की गई राशि वापस की जाए।
SCC पुनरीक्षण संख्या 1/2022 में, न्यायालय ने ₹6,98,400 की बकाया राशि और ₹600 प्रतिमाह हर्जाने की डिक्री को रद्द कर दिया, क्योंकि यह अब अमान्य बढ़े हुए किराए पर आधारित थी। हालांकि, बैंक द्वारा मूल किराया भी न चुकाने के कारण बेदखली की डिक्री को बरकरार रखा गया।
“UP Act No XIII of 1972 की धारा 20 के अंतर्गत निष्कासन की डिक्री ही एकमात्र तार्किक निष्कर्ष था और 16.10.2021 को पारित डिक्री में कोई त्रुटि नहीं पाई गई।”
