सुप्रीम कोर्ट: बिल्डर ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट के बिना पजेशन लेने के लिए खरीदारों को मजबूर नहीं कर सकते

घर खरीदारों (homebuyers) के अधिकारों की रक्षा करते हुए एक महत्वपूर्ण फैसले में, भारत के सुप्रीम कोर्ट ने यह निर्णय दिया है कि रियल एस्टेट डेवलपर्स बिना वैध ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (Occupancy Certificate) के खरीदारों को फ्लैट का पजेशन लेने के लिए बाध्य नहीं कर सकते। इसके अलावा, बिल्डर देरी के मुआवजे को सीमित करने के लिए अनुबंध की एकतरफा और मनमानी शर्तों का सहारा भी नहीं ले सकते।

जस्टिस बी.वी. नागरत्ना और जस्टिस आर. महादेवन की खंडपीठ ने पार्श्वनाथ डेवलपर्स लिमिटेड (Parsvnath Developers Ltd.) द्वारा दायर सिविल अपीलों के एक बैच को खारिज कर दिया और राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) के आदेशों को बरकरार रखा। NCDRC ने बिल्डर को फ्लैट सौंपने में हुई देरी के लिए 8% प्रति वर्ष की दर से मुआवजा देने का निर्देश दिया था।

मामले की पृष्ठभूमि

यह पूरा विवाद पार्श्वनाथ डेवलपर्स लिमिटेड द्वारा गुड़गांव के सेक्टर-53 में विकसित किए जा रहे ‘पार्श्वनाथ एक्सोटिका’ (Parsvnath Exotica) नामक आवासीय प्रोजेक्ट से संबंधित तीन उपभोक्ता शिकायतों से उत्पन्न हुआ था। घर खरीदारों (उत्तरदाताओं) ने आवासीय अपार्टमेंट बुक किए थे और अपनी ओर से बिक्री राशि का लगभग पूरा भुगतान कर दिया था। फ्लैट बायर एग्रीमेंट के तहत, बिल्डर को निर्माण शुरू होने के 36 महीने के भीतर (छह महीने के ग्रेस पीरियड के साथ) फ्लैट का पजेशन सौंपना था।

हालांकि, बिल्डर निर्धारित या विस्तारित समय सीमा के भीतर पजेशन देने में पूरी तरह विफल रहा। परिणामस्वरूप, परेशान खरीदारों ने NCDRC का दरवाजा खटखटाया। 30 जुलाई 2018 और 21 नवंबर 2019 के अलग-अलग आदेशों के माध्यम से, NCDRC ने बिल्डर को निर्माण पूरा करने, आवश्यक ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने और तय तिथियों तक पजेशन सौंपने का निर्देश दिया। इसके अलावा, NCDRC ने वास्तविक डिलीवरी होने तक 8% प्रति वर्ष के साधारण ब्याज के रूप में मुआवजे का आदेश दिया, प्रत्येक मामले में 25,000 रुपये का मुकदमा खर्च (litigation costs) देने को कहा, और स्टाम्प ड्यूटी में किसी भी वृद्धि का वहन करने के लिए बिल्डर को उत्तरदायी ठहराया। इन निर्देशों से असंतुष्ट होकर, बिल्डर ने सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की थी।

पक्षों की दलीलें

अपीलकर्ता (डेवलपर): पार्श्वनाथ डेवलपर्स की ओर से पेश वरिष्ठ वकील ने तर्क दिया कि NCDRC ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 14 के तहत अपने अधिकार क्षेत्र से बाहर जाकर काम किया है और सहमति वाली अनुबंध शर्तों से परे राहत प्रदान की है। डेवलपर ने फ्लैट बायर एग्रीमेंट के क्लॉज 10(c) पर जोर दिया, जिसमें देरी के मुआवजे को मात्र 10 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर पर सीमित किया गया था। उनका तर्क था कि ब्याज के रूप में कोई अतिरिक्त मुआवजा नहीं दिया जा सकता है।

डेवलपर ने यह भी दावा किया कि देरी उन कारणों से हुई जो उसके नियंत्रण से बाहर थे, जैसे कि वित्तीय संसाधनों और मजदूरों की कमी, निर्माण सामग्री की लागत में वृद्धि और वैधानिक मंजूरियां मिलने में सरकारी देरी। अपीलकर्ता ने आगे कहा कि “फिट-आउट” उद्देश्यों के लिए और “जैसा है जहां है” (as is where is) के आधार पर पजेशन की पेशकश की गई थी, लेकिन खरीदारों ने ही इसे स्वीकार करने से इनकार कर दिया।

उत्तरदाता (घर खरीदार): घर खरीदारों के वकील ने जवाब दिया कि उन्होंने 2013 तक बिक्री राशि का लगभग 95% से अधिक भुगतान कर दिया था, फिर भी उन्हें एक दशक से अधिक समय तक इंतजार करने के लिए छोड़ दिया गया। यह तर्क दिया गया कि डेवलपर प्रोजेक्ट को पूरा करने और आवश्यक ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने में लगातार विफल रहा। खरीदारों ने स्पष्ट किया कि वैधानिक मंजूरी के बिना “जैसा है जहां है” के आधार पर पजेशन की डेवलपर की पेशकश कानूनी रूप से मान्य नहीं थी, और वे इस भारी देरी के लिए उचित मुआवजे की मांग करने में पूरी तरह से सही थे।

कोर्ट का विश्लेषण

जस्टिस आर. महादेवन द्वारा लिखे गए फैसले ने एकतरफा संविदात्मक शर्तों (one-sided contractual clauses) पर डेवलपर की निर्भरता को पूरी तरह से खारिज कर दिया। कोर्ट ने इस बात पर जोर दिया कि उपभोक्ता मंचों का अधिकार क्षेत्र क़ानून से प्राप्त होता है और यह किसी अनुबंध की शर्तों तक सख्ती से सीमित नहीं है, खासकर तब जब वे शर्तें खरीदारों के लिए दमनकारी हों।

1. एकतरफा अनुबंध और वैधानिक अधिकार क्षेत्र: कोर्ट ने पाया कि एग्रीमेंट के क्लॉज 10(c) ने देरी के लिए डेवलपर की देयता को 10 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह तक सीमित कर दिया था, जबकि इसके ठीक विपरीत क्लॉज 5(b) ने खरीदार द्वारा किसी भी भुगतान में देरी होने पर डेवलपर को 24% प्रति वर्ष की भारी दर से ब्याज वसूलने का अधिकार दिया था।

IREO Grace Realtech Private Limited v. Abhishek Khanna और Pioneer Urban Land & Infrastructure Ltd v. Govindan Raghavan में सुप्रीम कोर्ट के पिछले फैसलों पर भरोसा करते हुए, कोर्ट ने कहा कि इस तरह के एकतरफा क्लॉज स्पष्ट रूप से “अनुचित व्यापार व्यवहार” (unfair trade practice) का गठन करते हैं।

पीठ ने अपने फैसले में कहा:

“NCDRC ने एग्रीमेंट के क्लॉज 10(c) में शामिल प्रतिबंधात्मक शर्त के बावजूद, मुआवजा देते हुए अपने वैधानिक अधिकार क्षेत्र के दायरे में रहकर बिल्कुल सही काम किया है। सेवा में कमी के लिए उचित और न्यायसंगत मुआवजा देने की उपभोक्ता मंचों की शक्ति क़ानून में निहित है और इसे ऐसी संविदात्मक शर्तों द्वारा कम नहीं किया जा सकता है जो उपभोक्ता के हितों के खिलाफ काम करती हैं।”

कोर्ट ने आगे स्पष्ट किया: “क़ानून अधिक या उचित मुआवजा देने पर कोई रोक नहीं लगाता है, केवल इसलिए कि पक्ष किसी विशेष शर्त पर सहमत हुए हैं, खासकर तब जब ऐसी शर्त अनुचित या दमनकारी पाई जाती है।”

2. मुआवजे के सिद्धांत: उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत मुआवजे की प्रकृति पर विस्तार से चर्चा करते हुए, कोर्ट ने Lucknow Development Authority v. M.K. Gupta, Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank और Ghaziabad Development Authority v. Balbir Singh का हवाला दिया। कोर्ट ने दोहराया कि मुआवजे में न केवल आर्थिक नुकसान की भरपाई शामिल है, बल्कि सेवा में कमी के कारण होने वाली मानसिक पीड़ा और उत्पीड़न भी शामिल है। कोर्ट ने माना कि 8% प्रति वर्ष की ब्याज दर एक “उचित और न्यायसंगत मुआवजा” है।

3. ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट के बिना पजेशन की अमान्यता: सुप्रीम कोर्ट ने वैधानिक मंजूरी के बिना “जैसा है जहां है” के आधार पर पजेशन की पेशकश के संबंध में डेवलपर के तर्क को दृढ़ता से खारिज कर दिया। Samruddhi Cooperative Housing Society Ltd v. Mumbai Mahalaxmi Construction (P) Ltd और Dharmendra Sharma v. Agra Development Authority पर भरोसा करते हुए, कोर्ट ने स्पष्ट रूप से कहा कि ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने में विफलता अपने आप में सेवा में कमी है।

कोर्ट ने फैसला सुनाया:

“इन आधिकारिक फैसलों को देखते हुए, ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट के बिना पजेशन लेने के लिए उत्तरदाताओं को मजबूर नहीं किया जा सकता है। ऐसा सर्टिफिकेट प्राप्त करना वैध रूप से पजेशन सौंपने के लिए एक अनिवार्य वैधानिक पूर्व-शर्त है।”

निर्णय

डेवलपर की अपीलों में कोई भी कानूनी योग्यता न पाते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने NCDRC के आदेशों की पुष्टि की है।

कोर्ट ने पार्श्वनाथ डेवलपर्स को निर्देश दिया है कि वह आवश्यक ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करे और निर्णय की तारीख से छह महीने के भीतर दो अपीलों में उत्तरदाताओं को फ्लैट का वैध पजेशन सौंपे। तब तक, डेवलपर को बिना किसी चूक के NCDRC द्वारा निर्धारित मुआवजे का भुगतान जारी रखना होगा। तीसरी अपील के लिए, जहां खरीदारों ने अपनी तत्काल आवश्यकता के कारण 2022 में पजेशन ले लिया था, कोर्ट ने डेवलपर को पजेशन की तारीख तक 8% ब्याज मुआवजा देने और तुरंत ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्रस्तुत करने का निर्देश दिया है।

सभी तीन सिविल अपीलों को बिना किसी लागत आदेश (no order as to costs) के खारिज कर दिया गया है।

• केस का शीर्षक: पार्श्वनाथ डेवलपर्स लिमिटेड बनाम मोहित खिरबत (और संबंधित अपीलें)
• केस नंबर: सिविल अपील नंबर 5289/2022; सिविल अपील नंबर 5290/2022; सिविल अपील नंबर 11047/2025