भारत के सुप्रीम कोर्ट ने 8 अक्टूबर, 2025 को दिए एक महत्वपूर्ण फैसले में चेन्नई मेट्रोपॉलिटन डेवलपमेंट अथॉरिटी (सीएमडीए) द्वारा दायर अपील को खारिज कर दिया है। इस फैसले के साथ, कोर्ट ने मद्रास हाईकोर्ट के उस निर्णय को बरकरार रखा है जिसमें ओपन स्पेस रिजर्वेशन (ओएसआर) शुल्क के रूप में ₹1,64,50,000 की मांग को रद्द कर दिया गया था। जस्टिस अरविंद कुमार और जस्टिस एन.वी. अंजारिया की पीठ ने यह स्पष्ट किया कि किसी ऐसी संपत्ति पर ओएसआर शुल्क नहीं लगाया जा सकता है, जो 1975 में पहली मास्टर प्लान के लागू होने से पहले ही कानूनी रूप से विभाजित हो चुकी थी, खासकर जब उसका क्षेत्रफल शुल्क से छूट की निर्धारित सीमा के भीतर हो।
मामले की पृष्ठभूमि
यह मामला चेन्नई के नुंगमबक्कम गांव में स्थित 10 ग्राउंड और 2275 वर्ग फुट (लगभग 2229 वर्ग मीटर) की एक संपत्ति से संबंधित है। संपत्ति का मालिकाना हक 23 अप्रैल, 1949 के एक पंजीकृत विभाजन विलेख से जुड़ा है, जो हाजी सैयद अली अकबर इस्पहानी की संपत्ति का हिस्सा था। इस विभाजन के तहत, 21 ग्राउंड का एक हिस्सा सैयद जवाद इस्पहानी को आवंटित किया गया था।
इसके बाद, सैयद जवाद इस्पहानी ने 30 मार्च, 1972 और 20 फरवरी, 1973 को दो पंजीकृत उपहार विलेखों के माध्यम से कुल 11 ग्राउंड जमीन अपने बेटे सैयद अली इस्पहानी को उपहार में दी। फैसले में यह दर्ज किया गया है कि 5 अगस्त, 1975 को पहली मास्टर प्लान लागू होने से पहले ही, सैयद अली इस्पहानी के नाम पर इस हिस्से के लिए अलग पट्टे जारी कर दिए गए थे, जो “उप-विभाजन की आधिकारिक मान्यता” को दर्शाता है।
1984 में, सैयद अली इस्पहानी ने अपनी मिल्कियत में से 125 वर्ग फुट का एक छोटा हिस्सा उपहार में दे दिया, जिसके बाद उनके पास 10 ग्राउंड और 2275 वर्ग फुट जमीन बची। 8 फरवरी, 2008 को इसी बची हुई जमीन को प्रतिवादी डॉ. कमला सेल्वराज ने एक सुपर-स्पेशियलिटी अस्पताल बनाने के इरादे से एक पंजीकृत विक्रय विलेख के तहत खरीद लिया।
डॉ. सेल्वराज ने 28 जनवरी, 2009 को योजना की अनुमति के लिए सीएमडीए में आवेदन किया। हालांकि शुरुआत में आवेदन खारिज कर दिया गया था, लेकिन राज्य सरकार ने छूट प्रदान की। इसके बाद, सीएमडीए ने 30 अक्टूबर, 2009 को एक पत्र के माध्यम से ओएसआर शुल्क के रूप में ₹1,64,50,000 की मांग की। डॉ. सेल्वराज ने यह कहते हुए अपना पक्ष रखा कि उनकी साइट 3000 वर्ग मीटर से कम है और इसलिए विकास विनियमों के अनुबंध XX के तहत छूट प्राप्त है, लेकिन सीएमडीए ने 3 फरवरी, 2010 को उनकी दलील को खारिज कर दिया।
परियोजना में देरी से बचने के लिए, डॉ. सेल्वराज ने 6 अप्रैल, 2010 को विरोध के तहत मांग की गई राशि जमा कर दी और मद्रास हाईकोर्ट में एक रिट याचिका दायर की। 13 जुलाई, 2010 को एकल न्यायाधीश ने याचिका को स्वीकार करते हुए इस शुल्क को अस्थिर करार दिया और राशि वापसी का निर्देश दिया। इस फैसले को 21 दिसंबर, 2011 को एक खंडपीठ ने भी बरकरार रखा, जिसके बाद सीएमडीए ने सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की।
पक्षकारों की दलीलें
अपीलकर्ता सीएमडीए की ओर से पेश वकील श्री बालाजी सुब्रमण्यम ने तर्क दिया कि हाईकोर्ट ने इस तथ्य को नजरअंदाज करने में गलती की कि संपत्ति 21 ग्राउंड के एक बड़े हिस्से का हिस्सा थी। उन्होंने दलील दी कि डॉ. सेल्वराज द्वारा 2008 में की गई खरीद एक “नया उप-विभाजन” है, जिससे विकास विनियमों का नियम 29 लागू होता है। उन्होंने यह भी कहा कि 3000 वर्ग मीटर से कम की साइटों के लिए छूट का दावा नहीं किया जा सकता क्योंकि “मूल मिल्कियत” सीमा से ऊपर थी।
इसके विपरीत, प्रतिवादी डॉ. सेल्वराज के वकील श्री विकास मेहता ने हाईकोर्ट के तर्क का समर्थन किया। उन्होंने तर्क दिया कि 1949, 1972 और 1973 के पंजीकृत विभाजन और उपहार विलेख निर्णायक रूप से स्थापित करते हैं कि संपत्ति 1975 से बहुत पहले एक स्वतंत्र पार्सल थी। उन्होंने इस बात पर जोर दिया कि अलग-अलग पट्टे जारी होने से यह मामला “विवाद के दायरे से बाहर” हो गया और 2008 की खरीद कोई नया उप-विभाजन नहीं थी। चूंकि प्रतिवादी की साइट का माप 2229 वर्ग मीटर था, इसलिए अनुबंध XX की स्पष्ट शर्तों के तहत इसे छूट प्राप्त थी।
कोर्ट का विश्लेषण और निष्कर्ष
सुप्रीम कोर्ट ने सीएमडीए की दलीलों में कोई दम नहीं पाया। पीठ ने माना कि सीएमडीए का मुख्य तर्क—कि संपत्ति को 21 ग्राउंड के “मूल विस्तार” के संदर्भ में देखा जाना चाहिए—दस्तावेजी रिकॉर्ड से खंडित होता है। कोर्ट ने कहा, “23.04.1949 का विभाजन विलेख… और दो पंजीकृत उपहार विलेख… जो 05 अगस्त 1975 से वर्षों पहले निष्पादित किए गए थे, निर्विवाद हैं… और एक वैध पारिवारिक हस्तांतरण या व्यवस्था का प्रतीक हैं।”
कोर्ट ने राजस्व पट्टों के महत्व को रेखांकित करते हुए कहा कि “पट्टे जारी करना, राजस्व प्राधिकरण का एक सार्वजनिक कार्य, एक स्वतंत्र पार्सल की आधिकारिक स्वीकृति को प्रमाणित करता है।”
फैसले में यह स्थापित किया गया कि एक बार जब डॉ. सेल्वराज ने पंजीकृत विलेख और पट्टे प्रस्तुत कर दिए, तो यह साबित करने का भार सीएमडीए पर आ गया कि संपत्ति 1975 से पहले कानूनी रूप से उप-विभाजित नहीं थी। कोर्ट ने पाया कि यह भार पूरा नहीं किया गया, और अपीलकर्ता के इस दावे को कि उप-विभाजन 2008 में हुआ, “बिना सबूत के केवल एक कथन” बताया।
ओएसआर नियमों की प्रयोज्यता पर, कोर्ट ने अनुबंध XX की स्पष्ट व्याख्या करते हुए कहा कि यह “स्पष्ट है: ‘पहले 3000 वर्ग मीटर के लिए – शून्य’।” प्रतिवादी की मिल्कियत 2229 वर्ग मीटर होने के कारण पूरी तरह से शून्य स्लैब के भीतर आती है।
कोर्ट ने हाईकोर्ट की इस टिप्पणी से भी सहमति व्यक्त की कि डॉ. सेल्वराज ने कोई लेआउट नहीं बनाया था, बल्कि वह केवल अपनी साइट विकसित करना चाहती थीं। किसी भी “प्रकट अवैधता, विकृति, या न्याय की गंभीर विफलता” को न पाते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि निचली अदालतों के समवर्ती निष्कर्ष तथ्य और कानून दोनों के अनुरूप थे।
फैसला
सुप्रीम कोर्ट ने अपील को “गुणहीन” पाते हुए खारिज कर दिया। मद्रास हाईकोर्ट के ₹1,64,50,000 की राशि को 8% प्रति वर्ष ब्याज के साथ वापस करने के निर्देश की पुष्टि की गई। सीएमडीए को यह राशि फैसले की तारीख से छह सप्ताह के भीतर प्रतिवादी को भुगतान करने का निर्देश दिया गया है।
